物業(yè)管理公司收入及營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定

金章玉句 2013-02-03

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1、如何區(qū)分物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入、物業(yè)代收收入？
    財基字【1998】7號：
    物業(yè)管理公司的收入包括：主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
　?。?）主營業(yè)務(wù)收入：
    包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入。
　?、傥飿I(yè)管理收入：是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入、公眾代為辦理性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。
　　②物業(yè)經(jīng)營收入：是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。
　?、畚飿I(yè)大修收入：是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。
　?。?）其他業(yè)務(wù)收入：
    是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。
    2、物業(yè)管理收入如何繳納營業(yè)稅？
   （1）財稅[2003]16號規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。
   （2）代有關(guān)部門收取的費用，如果開具本單位票據(jù)，視為物業(yè)管理收入，待支出時統(tǒng)一作為費用扣除。
   （3）物業(yè)管理單位已向客戶收取但未提供服務(wù)而又全額退還客戶的收費，如退還給未進行裝修住戶的“二次裝修垃圾清運費”等，在繳納營業(yè)稅時，允許其沖減當期的計稅營業(yè)額。
    3、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入如何納稅？
    根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則，物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入分別按照所從事的經(jīng)營項目所適用的營業(yè)稅稅目，依法定稅率征收營業(yè)稅。
    4、代收收入如何繳納營業(yè)稅？
    （1）國稅發(fā)[1998]217號規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”。因此對物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)收取的手續(xù)費應(yīng)征收營業(yè)稅。
    （2）代有關(guān)部門收取費用時，如果為客戶開具的是有關(guān)單位提供的票據(jù)，這部分收入不作為物業(yè)管理收入，只將收取的手續(xù)費作為物業(yè)管理收入（收取手續(xù)費時要給有關(guān)單位開據(jù)服務(wù)性發(fā)票）。
　 5、物業(yè)部門收取的垃圾處置費如何征受營業(yè)稅？
   （1）國稅函【2005】1128號規(guī)定：單位和個人提供的垃圾處置勞務(wù)不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，對其處置垃圾取得的垃圾處置費，不征收營業(yè)稅。
   （2）根據(jù)以上規(guī)定，物業(yè)公司向客戶收取的垃圾清掃費、垃圾運輸費應(yīng)不屬于營業(yè)稅升水收入，不征收營業(yè)稅。但是，不屬于《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的不征稅收入和免稅收入，應(yīng)征收企業(yè)所得稅。
    6、物業(yè)公司實行收入分成的如何繳納營業(yè)稅？
    以物業(yè)公司名義收取的收入，如果按規(guī)定與業(yè)主委員會實行分成，營業(yè)稅的納稅人應(yīng)為物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)按照物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入、代收費用等相關(guān)規(guī)定計算繳納營業(yè)稅。支付給業(yè)主委員會的分成支出作為費用處理。業(yè)主委員會取得分成收入時必須到地稅局代為開具服務(wù)業(yè)發(fā)票，否則物業(yè)公司不能在企業(yè)所得稅前扣除。
    7、物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費、一次性收取全年物業(yè)管理費如何納稅？
    （1）《營業(yè)稅暫行條例》
    第十二條　營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。
    《細則》第二十四條條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。
    條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。
    （2）物業(yè)公司從房地產(chǎn)公司收取的接管費用，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司賬戶后，分不同情況處理。
    ①如果收取時房地產(chǎn)公司已經(jīng)給客戶開具發(fā)票，并且已經(jīng)計入收入繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，物業(yè)公司就不許再做收入處理?？梢話煸凇捌渌麘?yīng)付”款等科目。同時應(yīng)保存好開發(fā)公司就這部分收費澆水的相關(guān)憑證。
    ②如果房地產(chǎn)公司收取時沒有開具發(fā)票，也沒有計入收入繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例》第十二條，《細則》第二十四條規(guī)定處理。
    （3）物業(yè)公司一次性收取全年物業(yè)管理費也應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例》第十二條，《細則》第二十四條規(guī)定處理。