什么是業(yè)主自治？“業(yè)主自治”不是“業(yè)主親治”，不是幾個業(yè)主（大爺、大媽）自己拿起掃帚自己打掃衛(wèi)生。“業(yè)主自治”是全體業(yè)主根據(jù)自己的意愿行使平等的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，小區(qū)內(nèi)部按照少數(shù)服從多數(shù)的原則共同管理公共事務(wù)。

文 | 李云波

“家和順”小區(qū)管理助手

摘要：什么是業(yè)主自治？“業(yè)主自治”不是“業(yè)主親治”，不是幾個業(yè)主（大爺、大媽）自己拿起掃帚自己打掃衛(wèi)生。

“業(yè)主自治”是全體業(yè)主根據(jù)自己的意愿行使平等的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，小區(qū)內(nèi)部按照少數(shù)服從多數(shù)的原則共同管理公共事務(wù)。

“業(yè)主自治”相比于“業(yè)主親治”是相對高級的管理形式，有些人可能認(rèn)為實際物業(yè)管理者是物業(yè)公司就不是業(yè)主自治，只要單個業(yè)主按照自己的愿意通過公開透明的投票形成全體業(yè)主的決議就是業(yè)主自治，不論實際物業(yè)管理者是物業(yè)公司或者是物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人。

 “業(yè)主自治”的核心含義是全體業(yè)主能否按照自己的意愿行使權(quán)利、能否根據(jù)自己的意愿制定本小區(qū)的管理規(guī)則，不論此管理規(guī)則是“好的”還是“壞的”，只要是反映小區(qū)全體業(yè)主的意愿，強(qiáng)調(diào)業(yè)主意愿的形成過程而不是業(yè)主意愿形成的結(jié)果。

廣義上說，小區(qū)只要成立了業(yè)委會，這個小區(qū)的管理體制就是業(yè)主自治，業(yè)主自治是小區(qū)發(fā)展的必然方向，好的小區(qū)必然是業(yè)主自治的，業(yè)主自治的小區(qū)未必都是好的，不是所有的業(yè)委會都能站在全體業(yè)主的立場、維護(hù)業(yè)主共同利益！

業(yè)委會是全體業(yè)主核心，在小區(qū)管理中發(fā)揮著舉足輕重的作用，業(yè)委會是所有權(quán)利平等的業(yè)主共同投票委托一部分有工作能力、有公益心的熱心業(yè)主組成的為了保護(hù)全體業(yè)主利益的民間公益性自治組織，業(yè)委會一切行事準(zhǔn)則是權(quán)利平等、公開透明！

業(yè)委會是民間自治組織，說他大吧業(yè)委會成員沒有任何一官半職，說他小吧，業(yè)委會委員的工作好壞可以決定小區(qū)業(yè)主的生活，管理著幾億幾十億的資產(chǎn)。

當(dāng)業(yè)委會工作兢兢業(yè)業(yè)的時候業(yè)主往往視而不見，當(dāng)業(yè)委會胡作非為的時候政府往往也束手無策，因為業(yè)委會沒有行政體制的束縛沒有黨的監(jiān)督。

說業(yè)委會好處很多吧，有時候卻需要倒貼錢，說業(yè)委會沒有好處吧，有些業(yè)委會怎么都不想公開透明。

關(guān)鍵詞：業(yè)主自治  業(yè)主的權(quán)利義務(wù)  公開透明  業(yè)委會  物業(yè)公司  物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人

一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

要在城市小區(qū)實現(xiàn)“民主管理”，“分區(qū)輪換”是解決業(yè)委會成立難、運作難的好辦法。

具體做法是，把小區(qū)按照門牌號分成若干個小分區(qū)，每個小分區(qū)推薦一位業(yè)主參加小區(qū)業(yè)委會（可根據(jù)業(yè)委會實際人數(shù)確定分區(qū)數(shù)），每個小分區(qū)同時推薦若干個業(yè)主代表。

在每個分區(qū)內(nèi)部由被推薦的業(yè)委會委員牽頭負(fù)責(zé)分區(qū)管理，小組成員按照門牌號每年輪換或者不輪換（是否輪換由分區(qū)內(nèi)部決定），業(yè)委會主任也在幾個分區(qū)內(nèi)每年輪換（業(yè)委會委員按一定比例輪換，保持管理隊伍的穩(wěn)定）。

要從制度上確保業(yè)主參與小區(qū)公共管理的權(quán)利同時也要讓業(yè)主明白參與小區(qū)管理是作為業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，這樣可以防止部分業(yè)主不想在小區(qū)管理上出力而完全依靠他人享受他人奉獻(xiàn)，又可以讓每家每戶體驗到小區(qū)管理的艱難。

小區(qū)最大的現(xiàn)實問題是大多數(shù)業(yè)主是保持沉默的，每戶是否愿意輪換參與小區(qū)管理是一個大難題，為了從制度上保證輪換，又能不至于（大部分）業(yè)主不愿意輪換而卡殼，在小分區(qū)內(nèi)部是否輪換由他們內(nèi)部決定，只要小分區(qū)推薦到足夠的業(yè)主擔(dān)任業(yè)委會委員和業(yè)主代表，至于他們內(nèi)部如何決定人選由他們自己確定。

業(yè)主都過分強(qiáng)調(diào)權(quán)利，很少意識到業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)，建議立法確定業(yè)主須承擔(dān)參與管理小區(qū)的法定義務(wù)，在日本就是按門牌號輪流擔(dān)任業(yè)主代表，沒有人可以逃避義務(wù)。

果大部分業(yè)主不關(guān)心公共的財產(chǎn)，就會被人覬覦，關(guān)心小區(qū)公共財產(chǎn)是我們每個業(yè)主的權(quán)利，同時，世上沒有圣人，沒有活雷鋒，沒有任何人負(fù)有免費為他人看護(hù)財產(chǎn)的義務(wù)，所以關(guān)心小區(qū)也是每個業(yè)主的義務(wù)。

業(yè)委會成員應(yīng)該拿補貼，沒有人就應(yīng)該為全體業(yè)主免費付出，除非每個業(yè)主都承擔(dān)義務(wù)，輪流擔(dān)任業(yè)委會成員和業(yè)主代表。

二、業(yè)主自治的過程：知、議、決

小區(qū)“業(yè)主自治”的過程就是從全面知道、了解小區(qū)事務(wù)開始，然后所有業(yè)主參與議論，最后通過某種手段投票決策、少數(shù)服從多數(shù)的過程（朱憲辰，南京理工大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師），知情權(quán)是業(yè)主第一權(quán)利，業(yè)主的知情權(quán)是“非訴”權(quán)，不管業(yè)主是否主動要求公開透明，業(yè)委會、物業(yè)管理者在業(yè)主沒有訴求的情況也要把所有的管理過程、財務(wù)賬目公開，公開透明有兩層含義：事務(wù)管理公開、財務(wù)管理公開。

當(dāng)業(yè)主知道小區(qū)的事務(wù)后，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造各種條件、通過各種手段讓業(yè)主參與到業(yè)主事務(wù)的討論中來，允許、鼓勵業(yè)主對于小區(qū)公共事務(wù)進(jìn)行充分的實名制討論，讓所有的業(yè)主明白其中的利弊。

決策是事件管理的最后一個步驟，也是花時間最少的環(huán)節(jié)，在前期業(yè)主知道這件事到業(yè)主充分討論如何做這件事，往往需要花費很長的時間，最后的決議就是通過投票的方式（紙質(zhì)投票、電子投票）按照少數(shù)服從多數(shù)的原則形成決議固定下來，各種決策依據(jù)、決策過程都要有據(jù)可查檔案齊全。

三、四級管理、三套馬車、兩方監(jiān)督、一位秘書

在小區(qū)內(nèi)部管理體系中，業(yè)主大會是最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，但是業(yè)主大會是一個虛擬的以會議形式存在的，如果沒有人組織召開業(yè)主大會，業(yè)主的各種權(quán)利就無法實現(xiàn)，所以需要業(yè)主代表大會作為補充，代行業(yè)主大會的部分職能。

民主協(xié)商是當(dāng)代公民議事的主要形式，是公民權(quán)力實現(xiàn)的重要保障。

根據(jù)公民是否直接行使相關(guān)權(quán)力，又可分為直接民主和代議民主。

直接民主在小區(qū)表現(xiàn)為業(yè)主大會制度，代議民主在小區(qū)表現(xiàn)為業(yè)主代表大會制度，這兩種制度比較而言，業(yè)主大會制度毫無疑問更能代表全體業(yè)主的意志，而業(yè)主代表大會制度是在業(yè)主參與度不高的情形下衍生出來的變化形式，在相關(guān)監(jiān)督機(jī)制和防范體系不健全的情況下，業(yè)主代表大會制度很難真正代表全體業(yè)主的意志。

本著充分尊重業(yè)主權(quán)利和保障大多數(shù)人意志體現(xiàn)的原則，我們堅持業(yè)主大會制度，并將其與業(yè)主代表制度的利弊進(jìn)行比較。

（一）業(yè)主大會制度與業(yè)主代表制度的比較

小區(qū)民主是一個復(fù)雜的體現(xiàn)，但最關(guān)鍵和最直接的表現(xiàn)在于業(yè)主是否真正參與到投票決定之中，下面我們討論兩種制度在小區(qū)里的各自優(yōu)缺點。

1.業(yè)主大會制的優(yōu)缺點

業(yè)主大會制是在小區(qū)里實行“一家一票”的投票制度，是直接民主的體現(xiàn)，形式上可以充分保證每戶業(yè)主公平地參與投票。

但是在實際操作過程中，通知下發(fā)難、業(yè)主時間不固定，導(dǎo)致投票過程中的組織者和參與者都要付出巨大成本，因而業(yè)主參與度低，這很大程度上影響了小區(qū)民主的真實性。

客觀而言，業(yè)委會要防止“業(yè)主大會制”可能出現(xiàn)的以下問題：

首先，“未投票的戶數(shù)和面積視作同意大多數(shù)”這是一條很多小區(qū)使用的規(guī)約之一，建議把這個條款修改為：業(yè)主大會投票時，超過30%的業(yè)主實際投票，未投票的業(yè)主才算作同意實際投票的大多數(shù)業(yè)主的投票選項。

其次，投票時偷換概念，例如：投票內(nèi)容是“您是否支持本小區(qū)使用維修基金修理小區(qū)道路，支持、不支持、棄權(quán)”，投票結(jié)果是“支持”勝出，然后在實際執(zhí)行過程中比如花了200萬維修道路（實際維修市場價可能是50萬），全體業(yè)主是“支持道路維修”而不是“支持花200萬來維修”！

我們認(rèn)為，實現(xiàn)“業(yè)主自治、一家一票”的投票需要保證：

第一，投票前充分的溝通宣傳讓業(yè)主知道自己投的是什么票；

第二，保證每位業(yè)主完全按照自己的意愿投票；

第三，保證真實投票率至少過30%才使用“未投票戶數(shù)和面積視作同意大多數(shù)”這一條款；

第四，保證投票結(jié)果不被張冠李戴使用。

2.業(yè)主代表制的優(yōu)缺點

業(yè)主代表制是間接（代議）民主的表現(xiàn)形式，這種間接民主在實際操作中，業(yè)主自己往往不知道誰代表了自己，業(yè)主代表們不是按照他代表的樓棟業(yè)主的全體意志表決，而是按照他本人的意愿表決，“代表們”在投票前沒有向自己所代表的業(yè)主解釋說明，投票后又不向業(yè)主們通告，“代表”只代表他自己，業(yè)主被代表。

要防止“業(yè)主代表制”以下的弊端：

第一，隨意指定代表；

第二，代表不履行代表義務(wù)，在投票前沒有向業(yè)主解釋，投票后沒有向業(yè)主通告；

第三，代表們最后形成小利益團(tuán)體，一切全體業(yè)主的投票實際上由少數(shù)人控制！

建議小區(qū)實行“流動業(yè)主代表”的管理制度，只要規(guī)定小區(qū)最少業(yè)主代表數(shù)和最多代表數(shù)，業(yè)主代表可以隨時辭職，其他業(yè)主可以隨時自愿或者被推薦擔(dān)任業(yè)主代表。

“流動業(yè)主代表制”的好處是業(yè)主代表可以在工作繁忙時暫時退出，想為小區(qū)工作的業(yè)主又可以隨時加入業(yè)主代表的行列。

（二）小區(qū)民主制度：業(yè)主大會+代而不表+電子投票

實現(xiàn)小區(qū)業(yè)主的投票自由，保障小區(qū)業(yè)主的投票積極性，是保障小區(qū)民主的第一步，是實現(xiàn)小區(qū)民主治理的先決條件。

如果我們把這兩種小區(qū)民主制度結(jié)合起來，揚長避短，在一定程度上就可以真正實現(xiàn)小區(qū)民主。

在根本制度上堅持“業(yè)主大會制”，在形式上代表只是充當(dāng)議事、聯(lián)絡(luò)業(yè)主的角色，只能“代而不表”（或者只能表決業(yè)主大會授權(quán)的范圍），代表在工作方法上必須保持和業(yè)主的經(jīng)常溝通。

在投票方式上，電子投票比傳統(tǒng)紙質(zhì)投票更具優(yōu)勢。

首先，紙質(zhì)投票存在投票耗時耗費人力，需要業(yè)委會每家每戶送票上門，即使有很多志愿者參與，也耗時耗力。

其次，紙質(zhì)投票不能詳盡的說清楚此次投票的內(nèi)容和目的，比如，競選業(yè)委會成員，在有限的紙張面積上很難把所有的競選者資料放在上面，投票者都不認(rèn)識誰是誰，讓他怎么填寫選票呢。

第三，紙質(zhì)投票很容易在任何一個環(huán)節(jié)作假，干過小區(qū)送票上門的人都知道，你說勾選誰業(yè)主往往就會勾選誰，送票上門志愿者的意愿左右著實際的投票人，再者紙質(zhì)投票往往會有很多假票。

業(yè)委會在小區(qū)管理中起著承上啟下的作用，作為業(yè)主大會、業(yè)主代表大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)組織業(yè)主的工作，她不能做出與業(yè)主大會、業(yè)主代表大會的決議相違背的決定。

物業(yè)管理者（物業(yè)公司或者物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人，下同），在全體業(yè)主和業(yè)委會的監(jiān)督下，具體實施小區(qū)物業(yè)管理行為。

小區(qū)物業(yè)管理的好壞，決定于是否有多數(shù)業(yè)主愿意參與小區(qū)管理，取決于業(yè)主大會決議是否正確，取決于業(yè)主代表大會對業(yè)委會的監(jiān)督，取決于業(yè)委會對物業(yè)管理者的監(jiān)督，取決于物業(yè)管理者是否兢兢業(yè)業(yè)為小區(qū)服務(wù)!

最終形成“四級管理（業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)委會、物業(yè)管理者）、三套馬車（業(yè)主代表大會、業(yè)委會、物業(yè)管理者）、兩方監(jiān)督（業(yè)主代表大會、業(yè)委會）、一位秘書（業(yè)主大會秘書）”共同管理相互牽制的小區(qū)管理制度！

三、賬務(wù)公開透明

城市社會管理的重點在社區(qū)，社區(qū)管理的重點在小區(qū)，小區(qū)管理的核心在物業(yè)管理，物業(yè)管理的核心在財務(wù)公開，小區(qū)公共財務(wù)公開不能解決所有的問題，但是財務(wù)公開是各方坐下來一起解決小區(qū)問題的前提，所有的小區(qū)問題最終可以歸結(jié)為“錢”的問題，“錢”是解決小區(qū)問題的鑰匙。

審批小額支出、監(jiān)督物業(yè)管理者的收支明細(xì)是業(yè)委會日常重要的工作，業(yè)委會（或者業(yè)委會主任）是否支持小區(qū)財務(wù)公開透明是檢驗業(yè)委會工作的重要標(biāo)準(zhǔn)！

業(yè)主大會開立銀行賬戶（或者委托一家物業(yè)公司代開），小區(qū)所有的公共收支包括業(yè)主繳納的物業(yè)費、公益收入等必須經(jīng)過業(yè)主大會的賬戶，任何業(yè)主隨時有權(quán)查閱小區(qū)公共收支明細(xì)，支付給物業(yè)公司的服務(wù)費也要經(jīng)過業(yè)主大會賬戶，由業(yè)委會審批簽字按月支付給物業(yè)公司。

這樣既可以解決財務(wù)公開透明的問題，也可以解決物業(yè)公司離開難的問題。

四、業(yè)主大會執(zhí)行秘書

小區(qū)熱心公益的業(yè)主都有自己的事業(yè)，很難在小區(qū)管理上付出太多時間，那么設(shè)立全職的“業(yè)主大會執(zhí)行秘書”是一個可行的辦法，秘書由業(yè)委會聘請，由業(yè)主代表大會多數(shù)簽字才能辭退，這樣可以防止秘書成為業(yè)委會的秘書最終成為主任的個人秘書，秘書的工資福利從小區(qū)公共收入里支出。

秘書的職位可以保證小區(qū)工作的連續(xù)性，如果小區(qū)業(yè)委會不是正常換屆，是被業(yè)主“選”下臺的，業(yè)委會就很難善始善終，如果有一個工作獨立的秘書就可以保證小區(qū)管理工作的延續(xù)、小區(qū)資料的完整。

建議小區(qū)所有的公章由秘書保管在保險箱里，公章只有配合業(yè)主大會投票決議、或者業(yè)主代表大會決議、或者至少過半業(yè)委會成員簽字才能生效，單獨加蓋公章無效。

五、招投標(biāo)程序

不少小區(qū)都存在工程項目不透明的情況，往往被業(yè)主指責(zé)物業(yè)公司或業(yè)委會成員在招標(biāo)時拿回扣。

我們來看看上海市徐匯區(qū)明佳苑小區(qū)如何進(jìn)行招投標(biāo)的，一次，小區(qū)要進(jìn)行內(nèi)墻粉刷，按照慣例，都是由物業(yè)公司去找工程隊報價、審價、簽合同。

但不少業(yè)主認(rèn)為這一做法容易產(chǎn)生暗箱操作，簽訂鴛鴦合同。

為了杜絕這一現(xiàn)象，明佳苑業(yè)委會在小區(qū)網(wǎng)頁上公布招標(biāo)信息，并將招標(biāo)書張貼在各個樓道，每個業(yè)主都可以自主介紹工程隊，限制了物業(yè)經(jīng)理的權(quán)利。

 “我記得那次業(yè)主們介紹了17個工程隊，我們讓物業(yè)公司剔除沒資質(zhì)的工程隊，從中篩選了6個，我找到一名在油漆公司工作的業(yè)主，讓其幫忙核價一平方涂料的成本，核算出來每平米粉刷的成本約為23元?！?/span>

林青萍主任當(dāng)機(jī)立斷，要求物業(yè)公司把低于20元以下/平米和高于30元/平米的工程隊再次篩除，因為前者涉嫌用低價吸引客戶，之后再加錢，后者虛報價格。

經(jīng)過兩輪PK，只剩下三家工程隊，業(yè)委會又要求每家工程隊制作三塊樣板墻，貼在小區(qū)里，讓業(yè)主民主投票，從PK出來的三家中再優(yōu)勝劣汰。

這次民主投票讓林青萍很滿意，介紹工程隊的是業(yè)主，且經(jīng)過了多輪民意決議，在這樣的情況下，物業(yè)經(jīng)理不敢拿回扣，最后的成交價是23.5元/平米。

“之后，我們所有的工程都采用這種招標(biāo)方式?！?/span>

明佳苑的“工程招投標(biāo)”程序可以概括為：物業(yè)經(jīng)理擬定招標(biāo)書——公告全體業(yè)主——任何人（包括業(yè)主）都可以介紹工程隊——業(yè)主代表投票選擇方案——物業(yè)經(jīng)理實施。這樣做的好處是可以對投標(biāo)方案進(jìn)行多方對比，最便宜的不一定是最好的，由業(yè)主代表投票選擇最終方案可以避免個人決定萬一失誤需要承擔(dān)很大責(zé)任！

六、小區(qū)會議遵循“羅伯特議事規(guī)則”

小區(qū)是權(quán)利平等的業(yè)主組成，不像在單位里領(lǐng)導(dǎo)有權(quán)威或者上下級，城市業(yè)主來自五湖四海，生活習(xí)慣、性格脾氣各不相同，各種訴求自然千差萬別，可以說一百個業(yè)主有一千種心思，開好小區(qū)會議是協(xié)調(diào)業(yè)主各種訴求的重要手段。

有開過小區(qū)會議經(jīng)驗的人都深有體會，如果是業(yè)主代表大會或者業(yè)主大會人數(shù)稍微多一些，會場可以用“亂七八糟”來形容，會議沒有議題、沒有程序、沒有表決，自然就不會有決議，會后發(fā)現(xiàn)沒有任何結(jié)論。

下面簡易的“羅伯特議事規(guī)則”可以指導(dǎo)我們?nèi)绾伍_好小區(qū)會議：

第一條：會議主持人，專門負(fù)責(zé)宣布開會制度，分配發(fā)言權(quán)，提請表決，維持秩序，執(zhí)行程序。

但主持人在主持期間不得發(fā)表意見，也不能總結(jié)別人的發(fā)言。

第二條：會議討論的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是一個明確的動議：“動議，動議，就是行動的建議！”

動議必須是具體的、明確的、可操作的行動建議。

一個人提出動議之后，必須有另一人提出附議表示同意之后，才能啟動討論。

第三條：發(fā)言前要舉手，誰先舉手誰優(yōu)先，但要得到主持人允許后才可以發(fā)言，別人發(fā)言的時候不能打斷。

第四條：盡可能對著主持人說話，避免不同意見者之間直接面對面的發(fā)言。

第五條：每人每次發(fā)言時間不超過兩分鐘，對同一動議發(fā)言每人不超過兩次，或者大家可以現(xiàn)場規(guī)定。

第六條：討論問題不能跑題，主持人應(yīng)該打斷跑題發(fā)言。

第七條：主持人打斷違規(guī)發(fā)言的人，被打斷的人應(yīng)當(dāng)終止發(fā)言。

第八條：主持人應(yīng)盡可能讓意見相反的雙方得到輪流發(fā)言的機(jī)會，以保持平衡。

第九條：發(fā)言人應(yīng)該首先表明贊成或反對，然后說理由。

第十條：不得進(jìn)行人身攻擊，只能就事論事。

第十一條：只有主持人可以提請表決。只能得到發(fā)言次數(shù)都已用盡，或者沒有人想再發(fā)言了，才能提請表決。如果主持人有表決權(quán)，應(yīng)該最后表決。

第十二條：主持人應(yīng)該先請贊成方舉手，再請反對方舉手。但不要請棄權(quán)方舉手。

第十三條：贊成方多于反對方，動議通過。平局等于沒通過。

通過學(xué)習(xí)簡易“羅伯特議事規(guī)則”，小區(qū)內(nèi)部會議盡量做到：一事一議、一議一決。

會議投票小技巧：對于需要當(dāng)場作出表決的會議，表決的方式有鼓掌、舉手、簽字，還可以用另外一種“投票表決”的方式，會議主持者在會前把打印有“支持、反對、棄權(quán)”的紙條發(fā)給與會者（具體的投票選項可以根據(jù)會議的實際情況寫），當(dāng)議題經(jīng)過充分辯論、聽取正反兩方面的意見后，每個人可以把自己投票選項的紙條反扣投到桌面上，最后集中起來并且打亂然后把所有人的紙條選項朝上，會議文秘可以拍照留存，這樣可以當(dāng)場得出結(jié)論，投票表決的人也可以做到不得罪人。

七、小區(qū)業(yè)主自治的三個階段

1、秩序重建，物業(yè)之亂，舉國大患，業(yè)主自治，匹夫有責(zé)，物權(quán)自主，天賦我權(quán)，抱團(tuán)取暖，共渡難關(guān)，共同創(chuàng)造“人人參與，公開透明”的小區(qū)管理體制。

有的小區(qū)已經(jīng)病入膏肓、日益破敗，公共維修資金流失嚴(yán)重，既得利益者吃光了小區(qū)的肥肉、嚼碎了骨頭還要吸取小區(qū)的骨髓，大量的公共財產(chǎn)被人“偷”走?。?/span>

怎么辦？

首先要建立“公開透明”的制度，真正做到“財務(wù)公開、管理公開”，小區(qū)管理制度制定要遵循的原則：兩限、兩公開（限制業(yè)委會的權(quán)力、限制物業(yè)公司的錢，財務(wù)公開、事務(wù)公開），每個小區(qū)都有兩只老虎：業(yè)委會的權(quán)、物業(yè)公司的錢，好的制度就是把這兩只小老虎關(guān)進(jìn)籠子里！

2、硬件重建，建立好小區(qū)管理制度之后，就應(yīng)該在全體業(yè)主的監(jiān)督之下走上重建小區(qū)的道路，業(yè)主愉快地繳納物業(yè)費、物業(yè)服務(wù)者兢兢業(yè)業(yè)為小區(qū)服務(wù)，物業(yè)管理者賺該賺的錢，把每一分公共財產(chǎn)都用在合理之處，盡量做到公共財產(chǎn)不被“偷”。

3、文化重建，小區(qū)長遠(yuǎn)的目標(biāo)是建立熟人社區(qū)、和諧社會，讓業(yè)主和業(yè)主之間不再是“仇家”，大家互助互愛，經(jīng)常組織旅游、公益活動、唱歌跳舞、知識講座。

以上只是一種理論假設(shè)探討，在此只是拋磚引玉，期待更好的小區(qū)業(yè)主自治的實踐案例產(chǎn)生。

上世紀(jì)90年代后期實行的房屋商品化，在城市造就了大批的城市有產(chǎn)者--業(yè)主！小區(qū)生活模式越來越影響著我們的社會模式，這些改變會用摧枯拉朽的力量改變著我們每一個城市人。

民主從小區(qū)萌芽，居住改變中國！

“家和順”是小區(qū)專業(yè)的、系統(tǒng) 的、互聯(lián)網(wǎng)化的管理工具，專注于小區(qū)后開發(fā)商時代的管理，為小區(qū)管理提供第三方技術(shù)支持， “家家和睦順利”是我們的愿景， 業(yè)委會、居委會、物業(yè)用了都說 好！