由中國建設報社主辦的“融匯業(yè)主和物業(yè)共識，共建共治共享幸福小區(qū)——2018中國‘幸福小區(qū)’案例調研報告發(fā)布會”日前在京舉辦。圍繞這一議題，住房城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副巡視員陳偉從微觀與實踐角度出發(fā)，解析了社區(qū)治理背景下物業(yè)管理的定位和方向。

聚力：從社區(qū)管理到社區(qū)治理

黨的十八屆三中全會正式提出社會治理，取代長期以來社會管理的表述。兩者間雖只有一字之差，卻是治國理政理念和方針的重大轉變，是國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的重要標志。社區(qū)治理的概念從社會治理而來，兩者差異主要有五方面：

一是從形態(tài)到生態(tài)，對社區(qū)狀態(tài)的再認識。隨著現(xiàn)代社區(qū)發(fā)育日益成熟，社區(qū)的組織形態(tài)和利益格局發(fā)生了很大變化，在意識到社區(qū)組織形態(tài)逐漸由熟人群體向陌生人群體轉變的同時，還應認識到社區(qū)本身就是完整的生態(tài)系統(tǒng)，是一個由不同物種（主體）構成的相互依存、相互影響、相互制約的動態(tài)平衡體系。

二是從單一到多元，對參與主體的再認識。過去，社區(qū)管理過于依賴政府這個單一主體，忽視了其他社區(qū)成員的主觀能動性。社區(qū)治理則注重發(fā)揮社區(qū)生態(tài)中不同主體各自的獨特作用，強調匯聚多方主體共同參與。

三是從包辦到協(xié)同，對治理方式的再認識。社區(qū)管理以政府大包大攬為特征。社區(qū)治理則強調相關主體合力協(xié)作，推行多樣化的治理方式。政府履職、企業(yè)履約、業(yè)主行權、居委會自治，真正做到各方主體各盡其能。

四是從管制到共治，對治理內容的再認識。社區(qū)管理是“刀制”，社區(qū)治理是“水治”。管治是自上而下的強制，主要依靠行使國家權力；共治是多元平行的互動，更多依靠協(xié)商和契約。從管制到共治，是治理手段從剛性到柔性的轉變。

五是從秩序到活力，對治理目標的再認識。社區(qū)管理強調秩序優(yōu)先、維穩(wěn)至上。社區(qū)治理的目標則是兼顧秩序和活力——建設既井然有序、又生機勃勃的現(xiàn)代生態(tài)社區(qū)。

助力：物業(yè)管理之于社區(qū)治理

業(yè)主大會作為業(yè)主自我管理物業(yè)的組織者、物業(yè)服務企業(yè)作為小區(qū)專業(yè)服務的提供者，都是社區(qū)治理的重要參與者和協(xié)助者。優(yōu)質的物業(yè)管理服務，不僅能補齊社區(qū)治理的短板，還能助力社區(qū)治理完善，是社區(qū)治理良好的助推器。物業(yè)管理工作可從五方面推進：

一是培養(yǎng)業(yè)主大會自我管理能力。成熟的業(yè)主大會有助于凝聚業(yè)主共識、提高決策效率、協(xié)調鄰里關系，最大限度地維護業(yè)主的共同利益。

二是提高物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)能力。日益復雜化和智能化的現(xiàn)代社區(qū)，設備設施要實現(xiàn)安全、節(jié)能、長效和良好的運行，環(huán)境秩序要得以良好的維護，都離不開專業(yè)高效、誠實信用的物業(yè)服務企業(yè)。

三是發(fā)揮專項維修資金保障功能。專項維修資金的歸集、使用、管理、增值和統(tǒng)籌等工作，事關建筑物使用功能的完好以及小區(qū)的公共安全。

四是加大優(yōu)質物業(yè)服務產(chǎn)品供給。物業(yè)服務企業(yè)推行供給側結構性改革，不斷提高精細化管理水平，不斷創(chuàng)新商業(yè)模式，不斷提供滿足甚至超越業(yè)主客戶期望的物業(yè)服務產(chǎn)品，是增強社區(qū)居民幸福感的基礎保障。

五是完善物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。這一制度并非新生，實踐證明它是物業(yè)管理社區(qū)共治模式的成功探索和解決物業(yè)管理重大疑難問題的有效機制，構建新時代社區(qū)共治模式應充分借鑒。

借力：社區(qū)治理之于物業(yè)管理

物業(yè)管理還應善于借力，依托社區(qū)治理平臺，變被動為主動，最大限度地爭取國家社區(qū)治理的紅利，不斷改善自身生存和發(fā)展的外部環(huán)境，需從六方面著手：

一是改善社區(qū)綜合服務設施。業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)應借政策的東風，更新和完善社區(qū)配套服務設施，特別是爭取老舊小區(qū)公共設施改造的資金支持，為幸福社區(qū)建設創(chuàng)造物質條件。

二是提高公共服務供給能力。應抓住契機，積極推進“執(zhí)法進社區(qū)”、“公共服務進社區(qū)”；探索建立社區(qū)公共空間綜合利用機制，打破舊有的社區(qū)圍墻界限，有效配置社區(qū)公共資源，實現(xiàn)社區(qū)資源優(yōu)化和共享。

三是推進物業(yè)管理減負增效。長期以來，物業(yè)管理工作和社區(qū)工作重疊交叉的問題沒有得到很好的解決。黨中央要求劃清政府、社會和市場邊界，要求政府采購服務，有助于物業(yè)服務企業(yè)減負增效。

四是加強業(yè)主大會指導協(xié)助。通過社區(qū)治理體系，加強社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導和協(xié)助，充分發(fā)揮基層社區(qū)在地緣、設施、經(jīng)驗和人力資源等方面的優(yōu)勢，提供解決業(yè)主大會問題的中國方案，體現(xiàn)業(yè)主自我管理財產(chǎn)的東方特色。

五是化解物業(yè)管理矛盾糾紛。物業(yè)管理可依托社區(qū)治理體系中的利益表達機制、心理疏導機制和矛盾糾紛調處機制，進一步補充和完善此前建立的四方參與、四級聯(lián)動的物業(yè)管理糾紛調處機制，最大限度地預防和化解物業(yè)管理矛盾糾紛，構建和諧互信的物業(yè)管理關系。

六是弘揚人文關懷社區(qū)文化。物業(yè)管理要借力社區(qū)文化建設，發(fā)揮公序良俗對居民的教化作用，弘揚人文關懷的德治，使物業(yè)服務更有溫度、更具親情。

動力：深化物業(yè)管理制度改革

在加強和完善社區(qū)治理的大背景下，物業(yè)管理不能因循守舊，而應與時俱進，進一步深化改革。這樣才能真正實現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)治理融合共生，推進物業(yè)管理走向新時代。

一是完善基礎法律制度。為解決現(xiàn)實中業(yè)主表決的難題，未來有望在規(guī)則中適當降低業(yè)主參與表決的面積和人數(shù)的比例限制。針對物業(yè)管理活動的特殊性，未來將進一步規(guī)范物業(yè)服務合同，表達行業(yè)訴求。

二是規(guī)范業(yè)主大會活動。如果不關注業(yè)主大會，就無法關注物業(yè)管理；如果不規(guī)范業(yè)主大會，就無法規(guī)范物業(yè)管理市場。業(yè)主不應僅被保護，而應培養(yǎng)成為能夠自我維權的群體。我們正在對業(yè)主大會進行統(tǒng)一社會信用代碼的賦碼工作，并將明確業(yè)主大會賦碼必須征求所在社區(qū)意見。

三是發(fā)揮管理規(guī)約作用。作為業(yè)主財產(chǎn)自治的基本準則，管理規(guī)約是“軟法”。與傳統(tǒng)社區(qū)管理強調“硬法”不同，社區(qū)治理非常重視“軟法”的作用。今后推廣運用管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，應當作為物業(yè)管理工作之重點。

四是落實承接查驗制度。規(guī)范前期物業(yè)管理活動是治本之策。為此，我們設計了承接查驗制度并出臺有關辦法，其中專門設置承接查驗備案程序，但真正落實情況不樂觀。深化改革環(huán)節(jié)，執(zhí)行很重要。

五是重塑市場競爭規(guī)則。在“劣幣驅除良幣”的逆淘汰市場中，重塑市場競爭規(guī)則，才能發(fā)揮市場在配置物業(yè)管理資源中的決定性作用。

六是轉變行業(yè)監(jiān)管方式。行業(yè)監(jiān)管未來將更多地從剛性管制轉向柔性指導，從事前審批轉向事中事后監(jiān)管。建立以信用為核心的物業(yè)服務市場監(jiān)管體系是今后工作重心和方向。

定力：堅持物業(yè)管理的市場導向

社會治理并非否定市場調節(jié)，社會共治也不消滅社會分工，社區(qū)治理更不排斥物業(yè)管理。只有在明確社區(qū)治理各方職責的前提下，只有在各方主體各盡其責的基礎上，才能共建健康幸福的社區(qū)生態(tài)。

一是堅持黨政的共治主導地位，處理好政權與治權的關系。

在社區(qū)治理體系中，黨和政府是資源整合者、利益協(xié)調者和平臺搭建者，始終應作為社區(qū)治理的主導者，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)不能越俎代庖。黨和政府是以執(zhí)政者的地位參與社區(qū)治理，其作用主要體現(xiàn)在政治引領和把握。社區(qū)治理的具體事權可以在黨政的領導下，由相關社區(qū)組織和市場主體依法行使，治權與事權適度分離，既有利于鞏固執(zhí)政基礎，也有利于激發(fā)民間活力。

二是堅持居委會的監(jiān)督指導地位，處理好自治與自管的關系。

居民委員會對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的指導和監(jiān)督，是現(xiàn)行法律法規(guī)賦予的權利。居委會的基層民主自治與業(yè)主大會的財產(chǎn)自我管理，既有區(qū)別，又緊密聯(lián)系。10年前制定《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，為解決業(yè)主委員會缺位的難題，嘗試“居委會代行業(yè)委會職責”的制度創(chuàng)新，實踐證明行之有效且社會普遍反應良好。但是，代行不是代替，居委會代行業(yè)委會職責不應成為常態(tài)，只能作為業(yè)委會無法發(fā)揮作用時的權宜之計。

三是堅持業(yè)主的物權主體定位，處理好行政權與財產(chǎn)權的關系。

業(yè)主是物權人、社區(qū)的主人，是物業(yè)管理的權利主體和責任主體，“誰的物業(yè)誰做主”說的便是業(yè)主自我管理財產(chǎn)的權利和責任。社區(qū)治理應當在尊重業(yè)主財產(chǎn)權的前提下開展。政府行政權和居委會自治權的行使，不應與業(yè)主財產(chǎn)權的行使相沖突。堅持業(yè)主的物權主體定位，還應當鼓勵業(yè)主參與到社區(qū)共同事務的決策中，主動行使其共同的權利，履行其共同的義務。

四是堅持企業(yè)的市場主體定位，處理好監(jiān)管權與經(jīng)營權的關系。

社區(qū)共治必須尊重市場規(guī)律、尊重企業(yè)的經(jīng)營自主權，發(fā)揮市場在社區(qū)資源配置中的決定性作用。物業(yè)服務企業(yè)不能因為參與社區(qū)治理，而忘卻自身市場主體定位。對于物業(yè)服務企業(yè)來說，履行物業(yè)服務合同是本分，履行社會義務是奉獻。物業(yè)服務企業(yè)參與社區(qū)治理的前提，是厘清物業(yè)管理與社區(qū)治理的責任邊界。社區(qū)治理應有利于優(yōu)化企業(yè)的營商環(huán)境，而不是模糊政企、社企、政社界限，更不應加重企業(yè)負擔。物業(yè)服務企業(yè)作為市場主體，沒有必要羞于言利。只有經(jīng)營良好的企業(yè)，才有實力和能力為業(yè)主持續(xù)提供優(yōu)質滿意的服務產(chǎn)品。

五是堅持法律的共治底線定位，處理好共治與法治的關系。

對于社區(qū)治理而言，法治不僅是井然有序的基礎，也是生機勃勃的保障。社區(qū)治理需要社區(qū)命運共同體的共同締造，需要共謀、共建、共治、共享、共評，更需要共識。沒有共識，就無法形成共謀、共評的基礎，也無法形成共建、共治、共享的合力。（