申請(qǐng)動(dòng)用維修資金很難？

案例1：雨篷和排污管維修費(fèi)，要業(yè)主現(xiàn)金分?jǐn)?/p>

　　今年雨季來(lái)臨時(shí)，市區(qū)東平某小區(qū)1號(hào)大門(mén)的雨篷出現(xiàn)了滲漏，小區(qū)物業(yè)管理處決定進(jìn)行維修，同時(shí)一并維修的還有小區(qū)主排污管道。

7月23日，物業(yè)管理處在小區(qū)一樓電梯入口處張貼了兩張A4紙：一張是《通知》，上面寫(xiě)道：由于1號(hào)大門(mén)雨篷、公寓主排污管道是本公寓的公共設(shè)施，拆除更換1號(hào)大門(mén)雨篷費(fèi)用為6000元，維修公寓主排污管道費(fèi)用為2190元。根據(jù)《物業(yè)管理合同》第四條規(guī)定“有償服務(wù)合理收費(fèi)”的原則，由本公寓業(yè)主 （租戶）平均分?jǐn)傎M(fèi)用14.8元，請(qǐng)您們及時(shí)交納此項(xiàng)費(fèi)用。另一張紙上則是兩筆費(fèi)用所開(kāi)發(fā)票的復(fù)印件。

“之前沒(méi)說(shuō)過(guò)要分?jǐn)傔@筆錢(qián)，等到交錢(qián)就貼出發(fā)票，說(shuō)要分?jǐn)偭??！睒I(yè)主彭小姐認(rèn)為，業(yè)主之前已交過(guò)維修資金，物管處這樣做不合理。對(duì)此，小區(qū)物管處工作人員解釋?zhuān)皫啄晷^(qū)動(dòng)用過(guò)維修資金維修了電梯，程序走下來(lái)實(shí)屬不易：一是小區(qū)業(yè)主大多搬走，租戶較多，要征得三分之二業(yè)主的同意，難；二是從房管部門(mén)申請(qǐng)維修基金走程序很慢，往往要接近一年?！斑@里有五六百戶業(yè)主，維修的錢(qián)也不多，大家分?jǐn)偤蟛贿^(guò)十幾塊錢(qián)，都方便?！蔽锕芴幨召M(fèi)人員說(shuō)。

“小區(qū)電梯廣告位的收入去哪里了？為什么不用那些錢(qián)抵扣？”一業(yè)主在業(yè)主QQ群里質(zhì)疑。他認(rèn)為，這兩個(gè)項(xiàng)目的維修可以申請(qǐng)動(dòng)用維修資金，或者使用公共部分收益來(lái)填補(bǔ)，但物業(yè)公司卻要業(yè)主現(xiàn)金分?jǐn)?。如果每次都嫌麻煩要這樣分?jǐn)?，那買(mǎi)房時(shí)繳納維修資金有何意義？

案例2：瓷磚脫落兩年未補(bǔ)，說(shuō)是申請(qǐng)維修資金太難

　　無(wú)獨(dú)有偶，與其相鄰的另一小區(qū)業(yè)主秦女士反映：他們小區(qū)A、B兩座大門(mén)進(jìn)門(mén)后的大堂墻壁瓷磚掉落，兩年了還沒(méi)有維修。每次去問(wèn)物業(yè)管理處怎么還不修，回答都是已向房管部門(mén)申請(qǐng)維修資金?！熬瓦@樣拖了一兩年。”秦女士說(shuō)，不少業(yè)主很氣憤，一是影響美觀，二是存在安全隱患，有些業(yè)主甚至為此拒交管理費(fèi)。

對(duì)此，該小區(qū)物管公司工作人員解釋稱(chēng)：申請(qǐng)維修資金走程序太難了。

管理部門(mén)咋回應(yīng)？

平均分?jǐn)偛缓弦?guī)定，應(yīng)按擁有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)?/p>

　　市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心主任楊文祥介紹，針對(duì)第一個(gè)案例，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，這筆費(fèi)用無(wú)論是申請(qǐng)動(dòng)用維修資金，或是業(yè)主采取分?jǐn)偟姆绞蕉际强梢缘摹５@筆維修費(fèi)用的籌集必須征得“兩個(gè)三分之二以上”的業(yè)主同意，即經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積的三分之二以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并且要做好相關(guān)公示、解釋溝通。

楊文祥說(shuō)，從彭小姐所住小區(qū)公布的“由本公寓業(yè)主（租戶）平均分?jǐn)傎M(fèi)用14.8元”分?jǐn)偡绞絹?lái)看，不符合有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

材料不符要求，尚未收到重新申報(bào)資料

　　而對(duì)于第二個(gè)案例，據(jù)了解，市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心確實(shí)在今年5月12日收到了這家物業(yè)管理公司申請(qǐng)動(dòng)用維修資金的材料，但情況并不是如該公司所說(shuō)那樣。

“小區(qū)物業(yè)公司因‘瓷磚空鼓’來(lái)申請(qǐng)維修資金的使用，但在審查材料中，我們發(fā)現(xiàn)該小區(qū)有26套房屋并沒(méi)有列入維修費(fèi)用的分?jǐn)偡懂?。”楊文祥說(shuō)，物業(yè)公司提交的材料中把這26套房避開(kāi)，本應(yīng)該這26套房分?jǐn)偟慕痤~，卻要讓其他業(yè)主來(lái)承擔(dān)。

“侵害其他業(yè)主的權(quán)益，我們把材料退回去了?！睏钗南檎f(shuō)，維修資金的使用原則是“誰(shuí)受益，誰(shuí)分?jǐn)偂?。例如維修消防系統(tǒng)是整個(gè)小區(qū)使用的，所以全小區(qū)業(yè)主都得分?jǐn)偅蝗绻弈骋粋€(gè)單元的電梯，由這個(gè)電梯受益的業(yè)主分?jǐn)?，與其他單元的無(wú)關(guān)。但如果一部電梯供60戶家庭使用，這部電梯維修的費(fèi)用，不可能5戶人不承擔(dān)，只讓另外55戶承擔(dān)。與此同時(shí)，該小區(qū)還存在其他兩個(gè)方面的問(wèn)題：業(yè)主人數(shù)統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤、工程保修期與維修公司提供的保修期不相符。

鑒于此，該中心要求該物業(yè)公司對(duì)“瓷磚空鼓脫落”的維修費(fèi)用明細(xì)，重新計(jì)算分?jǐn)?，?6套房列入其中?！暗壳斑€沒(méi)有收到該公司重新申報(bào)的資料，所以我們也沒(méi)法批。”據(jù)了解，這26套房目前尚未交維修資金。

按規(guī)定，動(dòng)用維修資金需要業(yè)主100%繳交維修資金才能申請(qǐng)，但為了解決老舊小區(qū)因歷史遺留問(wèn)題，仍有未繳交進(jìn)而影響整個(gè)小區(qū)不能動(dòng)用維修資金的情況，房管部門(mén)要求維修項(xiàng)目受益的業(yè)主分?jǐn)偩S修費(fèi)用。也就是說(shuō)，未繳戶愿分擔(dān)維修費(fèi)用，也可申請(qǐng)維修資金。

維修資金審批需多長(zhǎng)時(shí)間？

申報(bào)材料齊全，最多20個(gè)工作日可完成

　　小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備壞了老不維修，著實(shí)影響居民居住的質(zhì)量和心情。不少市民發(fā)現(xiàn)，要是去問(wèn)物管處維修問(wèn)題，總會(huì)被一句話“搪塞”：材料已經(jīng)報(bào)上去了，房管部門(mén)還沒(méi)批呢。為此，曾有市民投訴市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心，稱(chēng)其辦事效率低，為什么老卡著拖著？

“事實(shí)并非如此?！痹撝行呢?fù)責(zé)人介紹，不久前，市區(qū)南湖邊一個(gè)住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的道閘系統(tǒng)需要維修，小區(qū)總車(chē)位有280多個(gè)，其中42個(gè)是人防工程，93個(gè)車(chē)位已賣(mài)給業(yè)主，是確權(quán)了有產(chǎn)權(quán)證的。在申請(qǐng)動(dòng)用維修資金之前，該小區(qū)物管處征求業(yè)主意見(jiàn)花了幾個(gè)月?！暗覀儚纳陥?bào)材料中發(fā)現(xiàn)，這93個(gè)車(chē)位的道閘系統(tǒng)維修改造，物管處卻讓整個(gè)小區(qū)522戶業(yè)主分?jǐn)?。”該中心工作人員走訪現(xiàn)場(chǎng)并查看此前的規(guī)劃圖紙后確權(quán)：這部分維修費(fèi)用應(yīng)該只是94戶業(yè)主承擔(dān)，即買(mǎi)車(chē)庫(kù)的93戶業(yè)主和開(kāi)發(fā)商。同時(shí)，工作人員建議開(kāi)發(fā)商對(duì)280多個(gè)車(chē)位繳納維修資金，開(kāi)發(fā)商一直不繳，于是此事一直拖著。開(kāi)發(fā)商對(duì)車(chē)位使用業(yè)主的解釋是：報(bào)房管部門(mén)了，可總是卡著拖著。最后，小區(qū)業(yè)主無(wú)奈投訴。

據(jù)了解，我市所有小區(qū)的維修資金使用的審批由市房產(chǎn)管理局審批，辦事流程為：窗口受理—一名工作人員初審—市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心負(fù)責(zé)人復(fù)審—市房管局分管領(lǐng)導(dǎo)終審—送到市財(cái)政局核準(zhǔn)。按規(guī)定，整個(gè)工作流程需在20個(gè)工作日完成。

小區(qū)物業(yè)立項(xiàng)材料齊全，在15個(gè)工作日全部通過(guò)后，房管部門(mén)會(huì)先撥款30%給物業(yè)啟動(dòng)維修，然后等竣工驗(yàn)收后再撥65%的資金，還有5%的資金要等所維修工程保質(zhì)期滿時(shí)再放款。“如果材料齊全，符合規(guī)定，怎么可能一年都搞不掂？”如今，該中心壓縮了5個(gè)工作日，基本在15個(gè)工作日審批完畢，并撥出維修款項(xiàng)。

申請(qǐng)維修資金遭遇哪些瓶頸？

部分業(yè)主未交維修資金，影響審批進(jìn)度

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金有個(gè)形象的比喻，叫“房屋的養(yǎng)老金”。一般在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬登記前，一次性繳存財(cái)政專(zhuān)戶，由房管部門(mén)按幢核算、按戶建賬，專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，因自然損壞或不可抗力原因毀損而實(shí)施的維修、更新和改造。

可是，為什么在第二個(gè)案例中，該小區(qū)有26套房屋沒(méi)有繳納維修資金呢？據(jù)了解，在2008年之前，這筆費(fèi)用的繳納，是由開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)賬戶幫業(yè)主代收代繳，當(dāng)時(shí)國(guó)家政策也是如此，于是容易出現(xiàn)漏繳或不繳的現(xiàn)象。

2008年下半年，我市房管部門(mén)發(fā)現(xiàn)政策方面存在的漏洞，便與市財(cái)政局聯(lián)合發(fā)文：嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商代收代繳，并將開(kāi)發(fā)商自己所開(kāi)的賬戶全部注銷(xiāo)，住房維修資金統(tǒng)一設(shè)置在房管部門(mén)監(jiān)管賬戶名下。

未賣(mài)出的空置房成維修資金使用難點(diǎn)

　　前不久，市區(qū)江北某小區(qū)大堂破爛不堪，需要維修，業(yè)主委員會(huì)派代表到房管部門(mén)申請(qǐng)使用維修資金?？山?jīng)核實(shí)，該小區(qū)每一棟都有少量房屋沒(méi)有賣(mài)出。也就是說(shuō)，這些房屋沒(méi)有繳納維修資金。根據(jù)規(guī)定，不符合審批條件。

楊文祥解釋?zhuān)瑯I(yè)主是一個(gè)廣義的概念，很多人理解為個(gè)人、自然人，其實(shí)業(yè)主包括：自然人、開(kāi)發(fā)商、單位、社會(huì)團(tuán)體等?！皬拈_(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始，土地、房屋的權(quán)屬都很清楚。賣(mài)了之后，房屋產(chǎn)權(quán)才變成業(yè)主的；沒(méi)賣(mài)的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)還屬開(kāi)發(fā)商?！彼f(shuō)，無(wú)論房子是開(kāi)發(fā)商沒(méi)賣(mài)出去還是留做將來(lái)所用，這部分房屋的維修資金應(yīng)該先由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

目前，全市維修資金申請(qǐng)使用上，最難的地方還是部分空置房屋的存在，影響了該小區(qū)已購(gòu)房屋業(yè)主申請(qǐng)維修資金的使用，這也是目前遇到的瓶頸問(wèn)題。“空置房屋，一種可能是少量房屋沒(méi)有賣(mài)出去；另一種可能是開(kāi)發(fā)商自己留用，但它們都存在一個(gè)問(wèn)題：沒(méi)有繳納維修資金。一旦小區(qū)要維修公共設(shè)施設(shè)備申請(qǐng)動(dòng)用維修資金時(shí)，這部分空置房屋的賬戶上余額為零，理應(yīng)分?jǐn)偟竭@部分房屋上的費(fèi)用，誰(shuí)來(lái)出呢？讓已購(gòu)房屋的業(yè)主承擔(dān)（分?jǐn)偅?，明顯是侵害了他們的利益?！睏钗南檎f(shuō)。

最后，為了讓江北該小區(qū)業(yè)主盡快完成大堂維修問(wèn)題，幾番交涉后，市房產(chǎn)管理局決定特事特辦：要求開(kāi)發(fā)商將這次維修中理應(yīng)空置房屋承擔(dān)的分?jǐn)傎M(fèi)用部分繳進(jìn)監(jiān)管賬戶，這樣才順利審批。

　　買(mǎi)房時(shí)，業(yè)主都要繳納一筆維修資金，用于物業(yè)保修期滿后，共用部位、公共設(shè)備設(shè)施的維修、更新和改造。近日，家住市區(qū)東平一住宅小區(qū)的彭小姐納悶了：買(mǎi)房時(shí)就交過(guò)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，可現(xiàn)在物業(yè)管理公司還要讓她和其他業(yè)主分?jǐn)偣⑴盼酃艿篮痛箝T(mén)雨篷維修費(fèi)，這是為什么呢？該小區(qū)物業(yè)管理處工作人員稱(chēng)：申請(qǐng)維修資金走程序太難了，動(dòng)不動(dòng)一兩年才批得下來(lái)。反正每家每戶分?jǐn)偟馁M(fèi)用也不多，這樣做大家都省心?？蛇@個(gè)說(shuō)法并不能讓眾多業(yè)主信服。

那么，動(dòng)用維修資金的正常程序怎么走？維修資金的使用有哪些常識(shí)？日前，記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查采訪。

到哪了解維修資金使用情況？

可上住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金公眾服務(wù)平臺(tái)，也可到物管公司和房管部門(mén)查詢

　　除了以上各種現(xiàn)象外，當(dāng)前，我市不少住宅小區(qū)公共部位和共用設(shè)施已過(guò)保質(zhì)期，正面臨著維修或更換，長(zhǎng)期處于沉睡狀態(tài)的住宅維修資金越來(lái)越受到關(guān)注，業(yè)主對(duì)于資金的繳存、收益、使用等情況也非常關(guān)注。為了杜絕維修資金的不正當(dāng)使用，記者了解到，自2014年10月9日，惠州市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金公眾服務(wù)平臺(tái)已開(kāi)通，去年年底全面正式上線運(yùn)營(yíng)。

自家小區(qū)最近有什么維修項(xiàng)目、什么時(shí)候報(bào)送房管部門(mén)、房管部門(mén)什么時(shí)候?qū)徟鹊龋灰匣葜菔凶≌瑢?zhuān)項(xiàng)維修資金公眾服務(wù)平臺(tái)查詢，均一目了然。該平臺(tái)的開(kāi)通，大大減少了維修資金被濫用和挪用的幾率，專(zhuān)項(xiàng)資金的使用信息對(duì)業(yè)主公開(kāi)，讓小區(qū)利益相關(guān)人和監(jiān)管部門(mén)共同來(lái)保障資金的健康運(yùn)營(yíng)。能對(duì)自己口袋里的錢(qián)（自己繳納的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金）進(jìn)行有效的監(jiān)管，市民紛紛點(diǎn)贊。這一平臺(tái)開(kāi)通后，今年上半年陸續(xù)吸引周邊兄弟城市前來(lái)學(xué)習(xí)參觀。

“到今年底明年初，惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)所有的商品房屋維修資金信息可全部通過(guò)這一平臺(tái)查詢?！睏钗南檎f(shuō)，目前，后臺(tái)信息還在歸納匯總，少部分業(yè)主通過(guò)平臺(tái)查不到自己所在小區(qū)維修資金使用情況，將在今年年底得到改善。

楊文祥提醒，老百姓花大半輩子積蓄買(mǎi)一套商品房實(shí)在不容易，作為業(yè)主肯定會(huì)多關(guān)心這筆費(fèi)用。如需查看賬戶上的維修資金使用詳細(xì)明細(xì)，除了登錄這個(gè)平臺(tái)進(jìn)行查閱外，業(yè)主本人還可以憑身份證、房產(chǎn)證等有效證件，有權(quán)向物業(yè)管理公司和市房管局進(jìn)行查詢具體簽名等情況。物業(yè)管理公司和房管部門(mén)不得拒絕業(yè)主合理、合法的查詢申請(qǐng)。

老舊小區(qū)如何申請(qǐng)動(dòng)用維修資金？

無(wú)物管無(wú)業(yè)委會(huì)，可由業(yè)主代表操作

　　在市區(qū)，還有不少商品房是單體樓，沒(méi)有物業(yè)管理公司，也沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，甚至沒(méi)有其他管理單位。要是公共設(shè)施大修大補(bǔ)，誰(shuí)去牽頭申請(qǐng)呢？

楊文祥介紹，對(duì)于這樣的小區(qū)，可以由三四名業(yè)主代表出來(lái)幫忙操作。根據(jù)《惠州市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》第二十四條的規(guī)定，動(dòng)用業(yè)主的維修資金，需經(jīng)對(duì)該共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主簽字同意通過(guò)后方能使用。“只要符合這‘兩個(gè)三分之二’，我們就給批準(zhǔn)通過(guò)?！彼f(shuō)，今年上半年，已有兩個(gè)類(lèi)似小區(qū)通過(guò)這種途徑申請(qǐng)到維修資金的使用。

此外，部分老舊小區(qū)未建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，這主要集中在2003年之前的房屋。當(dāng)它們需要修補(bǔ)時(shí)，怎么辦？

楊文祥介紹，去年6月出臺(tái)的《惠州市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》把這部分房屋的維修考慮進(jìn)去，在第四十九條中建議：這類(lèi)小區(qū)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理單位到房管部門(mén)開(kāi)設(shè)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管賬戶，業(yè)主按各自擁有的物業(yè)建筑面積隨物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月每平方米0.5元的標(biāo)準(zhǔn)繳存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，統(tǒng)一由業(yè)主委員會(huì)繳存到住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管賬戶?！艾F(xiàn)在不少業(yè)主意識(shí)到?jīng)]有維修資金，要維修一些設(shè)施設(shè)備很難?；莩菂^(qū)、博羅縣已經(jīng)有幾個(gè)小區(qū)在醞釀按這樣的方式籌集維修資金?！?/p>

知多點(diǎn)

6種情況可走維修資金申請(qǐng)綠色通道

　　由于動(dòng)用維修資金維修公共部位時(shí)需要三分之二業(yè)主同意，如遇緊急情況往往會(huì)錯(cuò)過(guò)維修的黃金時(shí)間，不僅不能及時(shí)維修，還會(huì)給小區(qū)住戶帶來(lái)額外損失。因此，去年6月修訂的《惠州市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，如遇緊急情況，不需要“兩個(gè)三分之二”的討論通過(guò)簽字，只要申請(qǐng)就及時(shí)批復(fù)。這也為維修資金的使用開(kāi)辟了綠色通道。具體情況有：

屋面防水損壞嚴(yán)重造成滲漏。指屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴(yán)重，經(jīng)多次補(bǔ)漏后仍難以解決。

電梯故障危及人身安全。是指電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害危及人身安全，或定期檢驗(yàn)時(shí)被責(zé)令停梯整改。

　　高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷。指高層住宅發(fā)生供水主管道嚴(yán)重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等）發(fā)生泵體漏水、泵電機(jī)燒毀等情況，導(dǎo)致供水中斷。

　　樓體單側(cè)外立面1/5以上有脫落危險(xiǎn)危及公共安全。指樓體單側(cè)外立面已經(jīng)出現(xiàn)脫落，且有繼續(xù)脫落危險(xiǎn)的趨勢(shì)，已經(jīng)脫落及有繼續(xù)脫落危險(xiǎn)的面積達(dá)到20%以上。

　　消防、安全監(jiān)控等系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，不能正常運(yùn)行。指消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門(mén)要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造；安全監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙是指無(wú)法進(jìn)行有效的監(jiān)控。

　　其他嚴(yán)重危及房屋和人身財(cái)產(chǎn)安全的情形細(xì)化為3個(gè)內(nèi)容。包括專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所或道路因坍塌、下沉開(kāi)裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；小區(qū)內(nèi)非經(jīng)營(yíng)性公共娛樂(lè)設(shè)施（含兒童娛樂(lè)設(shè)施）嚴(yán)重?fù)p壞，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的。

　　本版文/圖 （除署名外）本報(bào)記者李芳娟