房屋買賣合同中的違約金

1.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。（要由原告方提出證據(jù)）

2.《中華人民共和國(guó)合同法》
第一百一十四條　當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
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北京張仁藏律師深層導(dǎo)讀：
本條解釋主要解決的問(wèn)題是“商品房買賣合同中對(duì)約定的違約金能否進(jìn)行調(diào)整、以及如何調(diào)整”原則性規(guī)定。
隨著商品經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)行為是以合同的方式完成的，商品房買賣行為更是離不開(kāi)合同。但近年來(lái)的合同簽約率逐年增加，可合同履約率卻很差，違約率比較高，拿訂立合同當(dāng)兒戲，不嚴(yán)肅，不負(fù)責(zé)任的簽約履約行為時(shí)有發(fā)生，只有從嚴(yán)制裁違約，有力地保護(hù)守法履約一方的合法權(quán)益，才能有序地發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。因此，違約金制度就成為合同法的核心內(nèi)容，它是保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)及債務(wù)履行的重要措拖。

一、什么是違約金？我國(guó)違約金的性質(zhì)是什么？

按照合同法第114條的規(guī)定，違約金是當(dāng)事人在合同中約定的一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的金錢。其具有以下法律特征：1、違約金是在合同中事先約定的，它主要是在訂立合同時(shí)作為合同的手段之一規(guī)定在合同中，也不排除在合同訂立時(shí)或訂立后對(duì)違約金進(jìn)行專門的或補(bǔ)充的約定。2、違約金是違約時(shí)支付的一定數(shù)額的金錢。違約金是當(dāng)事人雙方對(duì)違約方承擔(dān)損害賠償數(shù)額的一種約定。3、違約金是對(duì)承擔(dān)責(zé)任的一種約定。
在我國(guó)違約金的性質(zhì)具有多重屬性：它具有補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔的性質(zhì)，同時(shí)具有擔(dān)保屬性，為了使違約金的性質(zhì)整體發(fā)揮功能，國(guó)家應(yīng)當(dāng)對(duì)違約金進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)。這是本條司法解釋出臺(tái)的歷史背景。