因登記錯誤賣方將應(yīng)為前妻名下的房屋出售，無法過戶構(gòu)成違約，法院僅判違約金2萬元！

一審法院認(rèn)為：薄某、宋某與任某在某中介公司居間服務(wù)下簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》、《居間服務(wù)合同》系各方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方均應(yīng)按照約定履行合同義務(wù)。本案中，任某作為涉案房屋出賣人，應(yīng)當(dāng)知曉其與前妻已辦理夫妻更名，其并非涉案房屋真正所有權(quán)人一事，但其仍與薄某、宋某簽訂房屋買賣合同，致使后續(xù)無法辦理房屋過戶手續(xù)。因此，任某上述行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給付違約金、賠償居間費(fèi)損失的違約責(zé)任。關(guān)于居間費(fèi)數(shù)額，以居間合同約定的數(shù)額為準(zhǔn)。關(guān)于違約金數(shù)額，法院結(jié)合任某的過錯程度、違約情節(jié)及當(dāng)時市場交易價(jià)格，酌情調(diào)整為20000元。

二審法院認(rèn)為：本案爭議焦點(diǎn)為一審判決調(diào)整確定的違約金數(shù)額是否存在不當(dāng)。

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！?strong>最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。”二審審理中，薄某、宋某申請就涉案房屋差價(jià)損失進(jìn)行司法鑒定評估，但考慮一審法院已經(jīng)通過詢價(jià)的方式對涉案房屋差價(jià)損失進(jìn)行審查，且房屋買賣雙方從達(dá)成交易到違約方全部退回購房款時間較近，故對薄某、宋某提出的鑒定評估申請，法院不予支持。一審法院綜合違約方過錯程度、違約情節(jié)及當(dāng)時市場交易價(jià)格，酌情調(diào)整違約金數(shù)額，符合相關(guān)法律規(guī)定，并無顯著不當(dāng)，法院不持異議。

《中華人民共和國合同法》

第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

　　約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）

第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

　　當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。