一、小區(qū)本身

1、 地段、交通

地段、交通，對房價的拉動作用最明顯，也最大。地鐵線路的開工、通車，都會帶來房價的大幅上漲。如果小區(qū)周邊各方面的商業(yè)配套齊全，又是地鐵房，那么，再次銷售，就能賣出一個好價錢。如果這一地段周邊有不利因素，比如垃圾場、殯儀館等，會給房子的升值拖后腿。

2、 房屋品質(zhì)

包括房子的質(zhì)量、小區(qū)的綠化環(huán)境、容積率大小、小區(qū)整體的規(guī)劃設計和物業(yè)服務的好壞。這些或多或少，都會對房子的定價產(chǎn)生影響。

3、 學區(qū)

如果小區(qū)對口重點中小學，那么，也是房子的一大亮點，價格方面，自然就比一般的小區(qū)高。

4、其它

如果是湖景房、江景房、山景房或者公園地產(chǎn)的話，尤其是這一資源比較稀缺的時候，對房屋價格也是有一定的影響的。

小區(qū)的整體價格高，則小區(qū)房子的價格也高。小區(qū)的價格，還會受到周邊競品樓盤的影響，其價格與周邊競品樓盤的價格，不會相差太大。競爭樓盤賣1萬，你總不能開價2萬吧。

二、房屋本身

1、 樓層

頂樓和一樓的房子最不好出售，一樓潮濕、水管易堵塞且噪音比較大；頂樓又太高，存在消防安全隱患，下大雨容易漏雨，碰上電梯故障什么的，都是比較惱人的。如果一樓贈送花園，頂樓贈送露臺，有了這些附加值，也能夠為房屋加分不少。

2、 朝向

中國人喜歡坐北朝南、南北通透的戶型，戶型朝南、東南、或者西南，大家都能接受，朝東的也還行；但如果是朝北或者朝西，接受度就比較低了。

3、 戶型

房屋的戶型設計不合理，戶型不夠方正，浪費的面積多，會讓人覺得不實用；同時如果存在暗間，采光通風的效果不好，也會影響房子將來的售價。

4、 面積

房屋面積的大小，直接與總價掛鉤。面積越大，單價可能比面積小的房子低，但是房屋的總價高，并不好出售。另外，人們在買房時，會看看房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積，如果覺得公攤面積太大，會覺得不劃算。

5、 視野景觀

景觀好不好，視野開不開闊，會影響到房屋的價格。能很好的看到中央景觀、湖景、江景、山景的房子，其價格就比小區(qū)內(nèi)其它的房子要貴。

6、 裝修

毛坯房、中裝、簡裝、精裝，價格肯定是不一樣的。

7、臨街OR樓王的位置

臨街的房子比較嘈雜，而小區(qū)樓王的位置，則相對安靜，樓間距也大，價格要比其它的樓棟貴。

8、房齡

二手房是有折舊率的，如果沒有特別突出的亮點，比如對口重點學校等，那么，房子的年齡越大，房價也會越低。

9、兇宅

房屋內(nèi)發(fā)生過不好的事情，成為兇宅，房子貶值一半都難以賣出。兇宅不僅是兇宅本身貶值，也會帶來其相鄰的房子貶值，比如隔壁左右，或者上下層的房子。

10、其它

比如你的房子雖然是南北通透的，但是處于1、2單元中，凹進去的那一部分，房屋的采光被凸出的部分擋住，價格就會比同一樓層中，南北通透且采光好的房子要便宜。

三、市場環(huán)境

國家政策，對房價的影響最直接也最大。市場上，新房價格的普遍上漲，區(qū)域內(nèi)新房供不應求，都會引起二手房價格的上漲。當處于賣方市場，售價多少，基本都是賣房人說了算。（來源：房事兒觀察室）