在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，小區(qū)業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)公司就安全保障義務(wù)的履行常常存在爭議且矛盾日益激發(fā)。司法實(shí)踐中，針對物業(yè)公司承擔(dān)何種安全保障義務(wù)、是否履行了安全保障義務(wù)、及違反安全保障義務(wù)應(yīng)承擔(dān)何法律責(zé)任等問題，法官亦會(huì)根據(jù)不同的案情予以裁判。本文試圖從該類案件的司法裁判角度，對前述法律問題進(jìn)行探討，以便業(yè)主或物業(yè)使用人更好的維護(hù)自身權(quán)益，同時(shí)也為物業(yè)公司提供管理參考。
所謂物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司根據(jù)法律規(guī)定或合同約定，應(yīng)采取措施，在合理限度范圍內(nèi)，注意保護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)人員的人身、財(cái)產(chǎn)免受損害的義務(wù)。物業(yè)公司在物業(yè)管理中承擔(dān)何種安全保障義務(wù)，是業(yè)主認(rèn)為的對其人身財(cái)產(chǎn)負(fù)有嚴(yán)格的安全保障義務(wù)？還是物業(yè)公司認(rèn)為的只履行有限的注意義務(wù)？
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！钡谒氖邨l規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益?！?/p>
根據(jù)前述法律規(guī)定，首先，筆者認(rèn)為物業(yè)公司的安全保障義務(wù)，既是合同約定的義務(wù)，亦是法定的義務(wù)；其次，該種義務(wù)就前述法律所規(guī)定的主要是一種配合、協(xié)助、注意的要求，具體體現(xiàn)在以下三方面：
第一是預(yù)防責(zé)任：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可能產(chǎn)生的違反治安、環(huán)保、物業(yè)安全使用要求的行為采取事前預(yù)防措施，防止其發(fā)生；第二是應(yīng)急責(zé)任：發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)采取應(yīng)急措施，防止事故擴(kuò)大化；第三是報(bào)告責(zé)任：出現(xiàn)安全隱患或問題時(shí)，物業(yè)公司有應(yīng)急事報(bào)告相關(guān)管理部門，并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)公司提供的安保服務(wù)所維護(hù)的主要是公共區(qū)域內(nèi)的安全保障義務(wù)，這種義務(wù)更多的是一種注意、警戒、防范義務(wù)，它并不能完全保證業(yè)主財(cái)產(chǎn)和人身權(quán)益不受損害，而只能降低這種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和比率，不可能對業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全承擔(dān)絕對的安全保障義務(wù)。因此，只有當(dāng)物業(yè)公司未盡到善良管理人的注意義務(wù)和謹(jǐn)慎勤勉義務(wù)，也就是說其有過錯(cuò)時(shí)才承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
物業(yè)公司的安全保障義務(wù)主要可分為兩種，一種物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)過程中對直接管理的公共設(shè)施設(shè)備及自身服務(wù)管理方面所承擔(dān)的安全保障義務(wù)；另一種是物業(yè)公司在防范和制止第三人不法行為方面的安全保障義務(wù)。下面，筆者通過兩個(gè)較為典型的案例，就前述兩種類型的安全保障義務(wù)及所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任予以說明。
典型案例一：因物業(yè)公司服務(wù)瑕疵導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)損害
案例簡介：原告陸某系某小區(qū)業(yè)主，于2015年正月初五晚將汽車停放于小區(qū)東南角。后因陸某停車位置存有燃燒的斗香引起汽車起火，發(fā)生毀損。原告陸某要求物業(yè)公司承擔(dān)車輛毀損的賠償責(zé)任。經(jīng)法院審理查明陸某將汽車隨意停放在小區(qū)公共場所，且未充分注意和觀察停車周圍環(huán)境，導(dǎo)致車下斗香復(fù)燃燒毀汽車；事故發(fā)生地段，存有大量建筑及燃放煙花爆竹和焚燒斗香的殘留物。法院結(jié)合各方過錯(cuò)程度，最終酌定物業(yè)公司對陸某的車損承擔(dān)30%的責(zé)任。
裁判觀點(diǎn)：法院認(rèn)為原告車輛毀損責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)結(jié)合火災(zāi)的起因、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及損失的大小，合理確定賠償比例。一、鑒于陸某未按規(guī)定停車且自身對周邊環(huán)境缺乏注意和觀察，應(yīng)其對事故發(fā)生應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。二、被告物業(yè)公司應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定對小區(qū)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共安全負(fù)有管理責(zé)任和義務(wù)，但其卻疏于管理，且未在案發(fā)現(xiàn)場設(shè)置禁止停車等警示標(biāo)識，也未對堆放于案發(fā)地的煙花爆竹及斗香殘留物及時(shí)清理，導(dǎo)致存在安全隱患的斗香堆積于小區(qū)公共區(qū)域，故物業(yè)公司對本起事故的發(fā)生亦存在過錯(cuò)。
案例索引：南通市中級人民法院（2016）06民終493號
典型案例二：因第三人的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)損害
案例簡介：原告陳某系龍江花園業(yè)主。因第三人張某在小區(qū)樓道內(nèi)縱火，引燃樓內(nèi)摩托車，其實(shí)施的犯罪行為導(dǎo)致原告陳某受到傷害及其子窒息而死。原告陳某認(rèn)為被告精誠物業(yè)公司未能盡到安全管理義務(wù)，本案損害結(jié)果的發(fā)生，被告也應(yīng)該承擔(dān)連帶法律責(zé)任。法院經(jīng)審理查明被告精誠物業(yè)公司對原告損害事實(shí)的發(fā)生存在安全管理疏忽，遂判決對第三人不能賠償部分，被告承擔(dān)20%的賠償責(zé)任。
裁判觀點(diǎn)：物業(yè)公司對業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)具有相應(yīng)的安全保障義務(wù)，該義務(wù)系法定義務(wù)。被告精誠物業(yè)公司在物業(yè)管理方面未盡到的安全保障義務(wù)：一是物業(yè)管理人員知道樓道內(nèi)不應(yīng)存放易燃、易爆物品，而未盡到排除危險(xiǎn)義務(wù)；二是龍江花園小區(qū)監(jiān)控設(shè)備形同虛設(shè)，監(jiān)控控制臺安裝在辦公室，而值班人在值班室，對侵權(quán)人多次進(jìn)出樓道門，未能察覺侵權(quán)人反常行為；三、發(fā)生火情后，值班人沒有采取應(yīng)急措施，向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。該事故的發(fā)生，是第三人侵權(quán)行為與物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)兩方面因素結(jié)合而形成的，第三人侵權(quán)行為是造成損害的直接原因，應(yīng)當(dāng)首先由第三人承擔(dān)責(zé)任，在第三人沒有能力全部承擔(dān)損害賠償時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)在其未盡到安全保障義務(wù)的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
案例索引：（2015）富民初字第700號
從前述列舉的兩個(gè)典型案例及該類案件的糾紛特點(diǎn)可以總結(jié)出，司法實(shí)踐中，判斷物業(yè)公司是否已盡到合理的安全保障注意義務(wù)及物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)提供過程中是否存在過錯(cuò)，主要可以從以下幾方面予以認(rèn)定：
第一，有約定的，從約定。若《物業(yè)服務(wù)合同》及相關(guān)管理規(guī)約等對物業(yè)公司的安全保障義務(wù)有明確約定的，可以根據(jù)相關(guān)條款認(rèn)定物業(yè)公司有否按約定履行相關(guān)義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如物業(yè)公司是否具備了合同約定的或者是與其等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的保安措施。
第二，在《物業(yè)服務(wù)合同》尚未明確約定的具體安全保障義務(wù)的情況下，可以從物業(yè)公司的保安人員和監(jiān)控措施是否符合法規(guī)、規(guī)章或相關(guān)文件的強(qiáng)制性規(guī)定；保安制度是否完備、合理，是否符合法規(guī)、規(guī)章或相關(guān)文件的要求；物業(yè)公司是否督促所雇傭的保安人員勤勉盡職，是否保障監(jiān)控系統(tǒng)正常有效運(yùn)作等方面予以審查。
第三，當(dāng)發(fā)現(xiàn)犯罪或違法行為時(shí)，物業(yè)公司是否及時(shí)采取相應(yīng)的合理措施（報(bào)告、協(xié)助、通知等）；當(dāng)小區(qū)居民對安全提出合理懷疑或指出不足時(shí)，物業(yè)公司是否引起重視并積極改進(jìn)等。
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