司法實踐中遇到業(yè)主在小區(qū)的財務(wù)丟失，原告認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有盡到安全保障義務(wù)，而要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失，對于這類案件裁判，一般以具體分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡的安全保障義務(wù)，以及其履行的情況而定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù) , 主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔的合理的注意義務(wù)和采取合理的措施預防此種侵害行為的發(fā)生，以避免業(yè)主遭受人身或財產(chǎn)損害。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔安全保障義務(wù)的法理基礎(chǔ)主要存在于以下幾個方面 ：

一、業(yè)主的合理的安全期待和信賴。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為對物業(yè)區(qū)域的專業(yè)的、社會化的管理企業(yè)，面向業(yè)主提供各種專業(yè)化的服務(wù)，并且與業(yè)主之間存在一定的關(guān)聯(lián)關(guān)系?；谶@種特殊的關(guān)系，每一個業(yè)主有理由相信其能夠為住戶提供舒心，安全的居住環(huán)境，能夠保護其利益，職業(yè)上的經(jīng)驗也會令物業(yè)服務(wù)企業(yè)在面對不安全因素時產(chǎn)生積極的作為義務(wù)。這種合理的安全信賴是導致業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理的一個重要原因。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當盡到自己的安全保障義務(wù)，對于物業(yè)中的各項設(shè)施進行經(jīng)常性的管理和修繕，防止其對業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全造成危害，同時保持“善良管理人”的注意義務(wù)，對各種危及到業(yè)主人身，財產(chǎn)安全的危險源施以適當?shù)淖⒁狻?/span>

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有效控制風險的要求。

在屬于不作為責任原始形態(tài)的對他人侵權(quán)行為之責任領(lǐng)域內(nèi)，監(jiān)督者控制潛在危險的義務(wù)通常來源于他對危險源的控制能力。較之業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更了解服務(wù)設(shè)施，設(shè)備的性能以及相應(yīng)管理的法律、法規(guī)要求，了解物業(yè)的各種實際情況，具有更加強大的力量和更專業(yè)的知識和專業(yè)能力，更能預見可能發(fā)生的危險和損害，更有可能采取必要的措施及增加安全設(shè)施等防止損害的發(fā)生或減輕損害，從而把損害控制在最低限度內(nèi)。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會責任的要求。

        根據(jù)現(xiàn)代公司法社會責任理論，企業(yè)不能僅僅以最大限度地收益作為自己唯一存在目的，而是應(yīng)當最大限度地增進除股東利益之外的其他所有社會利益。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行安全保障義務(wù)，維護業(yè)主的合法權(quán)益是其基本責任。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最終獲利來源是整個社會，和諧穩(wěn)定的社會環(huán)境也是物業(yè)管理正常經(jīng)營不可或缺的條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活動是社會活動的重要組成部分。但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)并不是無限的，通常法院判斷的主要標準有 ：1. 預防危險的措施是否合理。2. 制止危險的措施是否合理。當危險發(fā)生時，物業(yè)公司應(yīng)盡力采取措施制止、消滅危險，如果沒有采取積極措施或者采取的措施不合理而造成損害，則應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。例如，小區(qū)內(nèi)的保安人員，面對第三人侵害業(yè)主的違法行為、甚至犯罪行為，應(yīng)當及時勸阻、果斷制止，不畏縮、不慌亂，盡力控制危險并在最短時間內(nèi)報警。3.  損害發(fā)生后的救助措施是否合理。負有安全保障義務(wù)的物業(yè)公司應(yīng)當對遭受人身傷害的人員采取合理的救治措施，無論這種傷害是因自己的直接行為引起抑或是第三人的違法行為、犯罪行為所造成，都負有將受害人及時送往醫(yī)院、盡可能進行搶救的義務(wù) ；如果沒有采取救助措施或者采取的措施不當加重了損害，負有安全保障義務(wù)的人應(yīng)當承擔相應(yīng)的責任。盡管物業(yè)服務(wù)企業(yè)負有安全保障義務(wù)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是業(yè)主的保險者，他不可能防止一切損害的發(fā)生。特別是在第三人故意侵權(quán)的場合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般無法事先進行防范和控制，不能苛求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對這種不確定的危險承擔安全保障義務(wù)，擔保不發(fā)生任何刑事案件。任何合理的照料標準都不應(yīng)該要求一個人一直警惕著準備好而且有能力防止對其他人的不可預料的侵害行為。

     該類案件數(shù)量較多，多數(shù)案件的業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有認真打掃小區(qū)，致使小區(qū)環(huán)境臟亂而拒交物業(yè)服務(wù)費，亦有業(yè)主以小區(qū)設(shè)施損壞而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予修理為由而拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費。

     物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)服務(wù)關(guān)系中置于中心的地位，在物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中起著重要的作用。物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對建筑物及配套設(shè)施進行維護、養(yǎng)護、管理并維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，業(yè)主支付費用的合同。從現(xiàn)行合同法分析，依《合同法》第四百零六條的規(guī)定，在委托合同下，除當事人另有約定，委托人支付報酬并不以受托人成功處理受托事務(wù)為要件。如參照此條處理，只要物業(yè)服務(wù)公司開展了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當全額支付物業(yè)費，這顯然不符合物業(yè)服務(wù)合同的公益性目的。但反之，如果業(yè)主有權(quán)因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵拒交物業(yè)費，就會導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下——業(yè)主欠費——物業(yè)服務(wù)質(zhì)量更低下——更多業(yè)主欠費的惡性循環(huán)，同樣不利于實現(xiàn)業(yè)主的公共利益。這就需要在業(yè)主的公共利益和物業(yè)公司的交易利益之間尋求平衡，以便在兼顧物業(yè)公司的交易利益的同時維護業(yè)主的公共利益。法院一般可援用《合同法》第六十七條關(guān)于“先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”的規(guī)定處理，一方面，業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒交物業(yè)費。但另一方面，如果業(yè)主確實能夠證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒能盡到合同約定的義務(wù)，業(yè)主有權(quán)要求相應(yīng)減少物業(yè)費。

物業(yè)服務(wù)合同為繼續(xù)性合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不因一次履行而終止。而業(yè)主當事人人數(shù)眾多，實踐中很多情況是由業(yè)主委員會代為簽署物業(yè)服務(wù)合同，而在部分業(yè)主以投資需求購房的情況下，房屋往往處于空關(guān)狀態(tài)，因此案件中就有當事人提出其并不是物業(yè)服務(wù)合同的當事人，也沒有享受到物業(yè)服務(wù)故拒絕繳納物業(yè)費。

物業(yè)服務(wù)合同在其合同目的上則具有公益性，也即物業(yè)服務(wù)要保障全體業(yè)主的公共利益，與通常服務(wù)商向單個消費者提供服務(wù)不同，物業(yè)服務(wù)合同系一主體受多個主體之托為眾人利益服務(wù)，這其中就包括著公益性的目的。而小區(qū)的利益與秩序則是社會整體利益與秩序的組成部分。物業(yè)服務(wù)雖然最終服務(wù)于單個業(yè)主的利益，但其首先關(guān)注的是全體業(yè)主的共同的整體利益。而就物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容來說，包括對建筑物與基地等業(yè)主共有部分的保存、改良、利用乃至處分等所為的物理的管理，如火警防范，加強消防設(shè)備、防火措施清潔維護，定期清除垃圾、清理水溝、洗刷外墻、擦拭玻璃、整理花木等等。而單個業(yè)主的房屋空關(guān)并不會減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，同時其雖然沒有實際居住于物業(yè)服務(wù)的房屋之內(nèi)，作為主體的人沒有享受到物業(yè)服務(wù)，但實際上其所有的房屋也確實受到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)。故業(yè)主以房屋空關(guān)未享受物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費的抗辯通常并不會得到支持。