來源：審判研究

作者：徐州市鼓樓區(qū)人民法院 張爽

案 情 簡 介

張先生是A小區(qū)的業(yè)主，2013年經(jīng)小區(qū)業(yè)委會決定聘請B公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。2014年，張先生外出三周后回到家中發(fā)現(xiàn)，其放置在門口的置物柜遭到破壞，柜中物品丟失。遂找到物業(yè)公司要求觀看樓道中的監(jiān)控視頻，被告知三月前攝像頭損壞，無法正常使用。張先生認(rèn)為，物業(yè)公司未盡其安全保障義務(wù)，導(dǎo)致物品遭到損壞。起訴至法院，請求物業(yè)公司賠償損失。

法 官 釋 法

物業(yè)服務(wù)合同作為典型的雙務(wù)、有償合同，在合同的履行過程中，物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)與業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)用是雙方互負(fù)的具有牽連性和對價性的債務(wù)。基于《合同法》的相關(guān)規(guī)定，雙務(wù)合同中，當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)具有平衡性與復(fù)雜性，在法定的條件下，當(dāng)事人一方享有對抗對方的履行請求權(quán)，即暫時拒絕履行其債務(wù)的權(quán)利，包括同時履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。由于當(dāng)前我國司法實踐中，物業(yè)服務(wù)的案件多數(shù)是由于業(yè)主因物業(yè)服務(wù)企業(yè)未適當(dāng)履行合同約定而行使抗辯權(quán)，因此本文僅對同時履行和先履行抗辯權(quán)進(jìn)行研究。

物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或不完全履行合同約定的或法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主有權(quán)請求其承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，并于其未消除瑕疵或另行履行前，得行使同時履行抗辯權(quán)或先履行抗辯權(quán)，拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

實踐中，業(yè)主行使抗辯權(quán)，拒絕履行付款義務(wù)的理由多種多樣，綜合當(dāng)前審判實踐中案件當(dāng)事人的爭議焦點(diǎn)，就以下三種常見形式進(jìn)行闡述。

（一）以提供的服務(wù)與合同約定不符為由的抗辯

一般而言，物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和服務(wù)的義務(wù)約定較為概括，業(yè)主與物業(yè)公司往往對物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識上存在較大差距。而該類型案件中，多數(shù)業(yè)主往往以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與合同約定存在差距作為抗辯事由行使抗辯權(quán)，如提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有認(rèn)真打掃小區(qū)、小區(qū)環(huán)境臟亂、公共設(shè)施毀損未及時修理、綠化不到位等理由拒交費(fèi)用。

（二）以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財物失竊受損為由的抗辯

近年來，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)丟失財物，進(jìn)而認(rèn)為物業(yè)公司沒有盡到安全保障義務(wù)而拒付物業(yè)管理費(fèi)用，甚至將物業(yè)公司訴至法院要求賠償?shù)募m紛日益增多。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)主要是指為了維護(hù)小區(qū)的秩序，保障業(yè)主的人身及財物不受侵害，所進(jìn)行的值班、看守、巡邏等行為。通過履行上述義務(wù)，在可以預(yù)見的情況下，制止不法侵害、防火防盜、消除安全隱患等，在最大程度上達(dá)到業(yè)主所希望得到的安全的生活環(huán)境。誠然，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須嚴(yán)格按照合同約定盡到“善良管理人”的注意義務(wù)，但也不應(yīng)將其保障義務(wù)進(jìn)行無限放大。

（三）以房屋空置未享受服務(wù)為由的抗辯

實踐中物業(yè)服務(wù)合同在很多情況下是由業(yè)主委員會代為簽署，而在部分業(yè)主投資需求購房的情況下，房屋往往長期處于空置狀態(tài)。因此，部分案件中就有當(dāng)事人提出其并不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，也沒有享受到物業(yè)服務(wù)而拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

法 官 提 示

合同履行中抗辯權(quán)制度的設(shè)計，其目的本是為了保障交易安全、提高交易效率，通過行使抗辯權(quán)，發(fā)揮防范合同信用風(fēng)險、增益?zhèn)鶛?quán)實現(xiàn)的功能。然而，物業(yè)服務(wù)合同中，如果業(yè)主頻繁地不合理使用抗辯權(quán)，常常使得物業(yè)公司失去收入來源，經(jīng)營困難，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，最終陷入惡性循環(huán)，因此有必要對業(yè)主行使抗辯權(quán)進(jìn)行適當(dāng)規(guī)范。

（一）嚴(yán)格審查業(yè)主關(guān)于物業(yè)公司服務(wù)不到位的抗辯理由

訴訟中，業(yè)主一般都能舉出物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)中存在的問題，該類案件的審判難點(diǎn)在于，對于業(yè)主同時履行抗辯權(quán)的行使，要有一個適度的問題。如何認(rèn)定實際的管理服務(wù)和約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的差距，何種抗辯理由可以拒絕交納服務(wù)費(fèi)，必須合理把握?！段飿I(yè)服務(wù)解釋》第６條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。”筆者認(rèn)為，對“正當(dāng)理由”的理解與判斷，可分為兩個層次：第一，違法或違約損害業(yè)主利益的，構(gòu)成抗辯的正當(dāng)理由。具體言之，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者違反合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，違法違規(guī)收費(fèi)，損害業(yè)主利益的，可以作為業(yè)主抗辯的正當(dāng)理由；第二，在不存在違法或明顯違約的情況下，對于業(yè)主以服務(wù)存在瑕疵提出的抗辯，需要以誠實信用原則為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行綜合評價，進(jìn)而確定業(yè)主抗辯之正當(dāng)理由能否成立。

（二）合理認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主的財產(chǎn)及人身是否應(yīng)承擔(dān)安全保障義務(wù)，如需承擔(dān)，其限度范圍應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定，這是司法實踐中較為常見且理論上存在爭議的問題。早在2008年的《物業(yè)服務(wù)解釋》的征求意見稿中曾設(shè)有關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的條文，其第8條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持?！倍谡匠雠_的《物業(yè)服務(wù)解釋》中則未見該條款。必須指出的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)并非可以隨意解釋和適用，不當(dāng)界定和濫用會導(dǎo)致安全保障義務(wù)無邊界地擴(kuò)張，這將給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來極大的經(jīng)營風(fēng)險，不利于其整個行業(yè)的發(fā)展，最終也可能反過來對廣大業(yè)主造成不利影響。

筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從以下三個方面來綜合衡量物業(yè)管理企業(yè)是否盡到保障義務(wù)。其一企業(yè)是否有符合其資質(zhì)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的保安人員、保安設(shè)備；其二企業(yè)是否有完備、合理的保安規(guī)章制度；其三保安人員是否切實利用了保安設(shè)施、是否切實遵守了保安規(guī)章制度。如物業(yè)管理企業(yè)能夠舉證證明其做到了以上三個方面的要求，應(yīng)認(rèn)定其已全面、適當(dāng)履行了物業(yè)服務(wù)合同的約定，即使業(yè)主的人身、財產(chǎn)受到了不法侵害，物業(yè)管理企業(yè)也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。反之，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體的失職情況承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

（三）空置房屋也應(yīng)繳納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)用

實踐中，空置房的業(yè)主經(jīng)常以其未入住小區(qū)，未享受服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)。對此問題，筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)雖然最終服務(wù)于單個業(yè)主，但其首先關(guān)注的是全體業(yè)主的共同的整體利益。就物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容來說，其包括對建筑物共有部分的保存、改良、利用乃至處分等所為的管理，如火警防范、加強(qiáng)消防設(shè)備、清潔維護(hù)、定期清除垃圾、清理水溝、洗刷外墻、擦拭玻璃、整理花木等。而單個業(yè)主的房屋空置并不會減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，該房屋也確實受到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)。故業(yè)主以房屋空置未享受物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)的抗辯通常不應(yīng)支持。當(dāng)然，對于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中關(guān)于空置房屋的物業(yè)費(fèi)按一定比例收取的約定，則依意思自治原則從其約定即可。