業(yè)主不繳物業(yè)服務(wù)費的25種表現(xiàn)及司法建議

文/王久毅

在民事審判實踐中，物業(yè)服務(wù)費糾紛案件中的業(yè)主多數(shù)沒有故意不履行繳納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)，大多數(shù)是有所謂的事由。這種所謂的事由，其實不是法定的抗辯事由，很難得到人民法院的支持，訴訟結(jié)果往往是敗訴。

業(yè)主不繳納物業(yè)管理服務(wù)費的25種表現(xiàn)：

1、業(yè)主以房屋漏雨，窗戶透氣、透風(fēng)等質(zhì)量問題為由，拒交物業(yè)費。其實，房屋質(zhì)量問題與物業(yè)公司是無任何關(guān)系的。

2、發(fā)生質(zhì)量問題已過保修期，不同意有償服務(wù)。一些了解物業(yè)服務(wù)的業(yè)主，在找到物業(yè)公司對其房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題進行維修時，會交維修費用，可有的業(yè)主不但不同意有償維修，還會因此拒交物業(yè)費。

3、鄰居出租房屋，感覺不安全，不交物業(yè)費。出租房屋是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)無權(quán)干涉，業(yè)主以這個理由拒交物業(yè)費，實在有些牽強。4.一樓住戶建花園，樓上不同意。此種情況，如果物業(yè)公司已向業(yè)主下達整改通知，并將情況報給業(yè)主委會和相關(guān)執(zhí)法部門，就沒有責(zé)任了。

5、小區(qū)里有人養(yǎng)大型犬，還有養(yǎng)家禽影響其他業(yè)主正常生活，不交物業(yè)費。此情況，物業(yè)公司只能報給有關(guān)部門。

6、小區(qū)地面車位不合業(yè)主心意。很多小區(qū)內(nèi)，停車位都是很有限的，占不到車位，應(yīng)該是業(yè)主的運氣問題，不應(yīng)該歸到物業(yè)公司身上。

7、配套設(shè)施不完善，不交費問題。其實，這也屬于開發(fā)商建設(shè)時的遺留問題，與物業(yè)無關(guān)。

8、暖氣不熱。此事真的與物業(yè)無關(guān)。

9、滾動開發(fā)的施工工地有噪音、擋視線、施工時綠地被破壞。與物業(yè)無關(guān)，業(yè)主應(yīng)找政府部門解決。

10、鄰居私改煙道返味。屬于鄰居關(guān)系問題，業(yè)主應(yīng)通過社區(qū)調(diào)解或法律維權(quán)。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要制止，但無執(zhí)法權(quán)。

11、前樓接層擋光。業(yè)主可通過《物權(quán)法》維權(quán)，找規(guī)劃部門和行政執(zhí)法部門解決。

12、商鋪燈光或噪音、排氣污染。業(yè)主可通過《物權(quán)法》維權(quán)，并找政府相關(guān)部門解決。

13、未享受服務(wù)，如空房未住，電梯不坐?？辗康漠a(chǎn)權(quán)是業(yè)主，你不到小區(qū)住、不乘坐電梯，也應(yīng)盡業(yè)主義務(wù)。

14、私自拆改房屋結(jié)構(gòu)，在出現(xiàn)問題時開發(fā)公司不給維修，與物業(yè)無關(guān)。

15、因公共部位事故造成損失，對保險公司的賠付額度及時間太長不滿意，與物業(yè)無關(guān)。

16、有業(yè)主因為叫出租車不及時不交費。叫出租車服務(wù)，并不是物業(yè)服務(wù)范圍。

17、還有業(yè)主因為孩子被鄰居的小狗嚇到，要求物業(yè)公司減免物業(yè)費。業(yè)主應(yīng)通過公安部門解決此事。

18、無理拒交。有業(yè)主因房屋質(zhì)量連電梯費也拒交；有的因家中失火，物業(yè)未及時發(fā)現(xiàn)而拒交……但更多的時候，這些五花八門的理由與物業(yè)無關(guān)。

19、樓道衛(wèi)生打掃不徹底。樓道衛(wèi)生是物業(yè)的服務(wù)范圍，物業(yè)應(yīng)加強管理。拒不接受監(jiān)督時，可以向業(yè)主委員會、行業(yè)管理部門提出或者向人民法院提起民事訴訟解決，不應(yīng)當(dāng)成為不繳納服務(wù)費的理由。

20、小區(qū)綠化不及時，綠地內(nèi)雜草清理不及時。物業(yè)應(yīng)根據(jù)季節(jié)及時綠化，并對園區(qū)公共綠地的花草樹木進行精心維護。如果不維護，可以向業(yè)主委員會、行業(yè)管理部門提出或者向人民法院提起民事訴訟解決，不應(yīng)當(dāng)成為不繳納服務(wù)費的理由。

21、小區(qū)雨天路面積水清掃不及時，雪天積雪未及時清掃。小區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生，物業(yè)應(yīng)及時清理。如果不清理，可以向業(yè)主委員會、行業(yè)管理部門提出或者向人民法院提起民事訴訟解決，不應(yīng)當(dāng)成為不繳納服務(wù)費的理由。

22、小區(qū)路燈、樓道燈損壞未及時維修。屬于物業(yè)公司責(zé)任。如果不維護，可以向業(yè)主委員會、行業(yè)管理部門提出或者向人民法院提起民事訴訟解決，不應(yīng)當(dāng)成為不繳納服務(wù)費的理由。

23、家中被盜。此問題要具體問題具體分析。如果業(yè)主自家硬件設(shè)施不完善，則與物業(yè)無關(guān)，因為物業(yè)巡邏的只是公共區(qū)域；如果行竊者是從正門進入，物業(yè)做到了登記，可進入者提供的是假證件，或者行竊者盜走的是非常難發(fā)現(xiàn)的小物件，與物業(yè)無關(guān)；行竊者進門時物業(yè)未做登記，導(dǎo)致業(yè)主被盜，物業(yè)負一定責(zé)任，應(yīng)當(dāng)按費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。應(yīng)當(dāng)向人民法院提起民事訴訟解決，不應(yīng)當(dāng)成為不繳納服務(wù)費的理由。

24、車輛被劃傷。這得看物業(yè)如何收費，如果停在車庫內(nèi)，按照合同物業(yè)只提供衛(wèi)生打掃、用電照明等服務(wù)，車輛劃傷物業(yè)不負責(zé)任；車停在自律停車場被劃傷，物業(yè)不負責(zé)任；如果合同中物業(yè)有保管義務(wù)，物業(yè)公司要按比率賠償。應(yīng)當(dāng)向人民法院提起民事訴訟解決，不應(yīng)當(dāng)成為不繳納服務(wù)費的理由。

25、各種設(shè)施設(shè)備老化后，物業(yè)無錢更換。正常情況下，小型維修應(yīng)由物業(yè)直接進行；如果大修就要動用大型維修基金，需要業(yè)委會進行申請。應(yīng)當(dāng)按費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。向人民法院提起民事訴訟解決，不應(yīng)當(dāng)成為不繳納服務(wù)費的理由。

司法建議：

建議一：業(yè)主要正確行使抗辯權(quán)

《合同法》第六十六條【同時履行抗辯權(quán)】當(dāng)事人互負債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。第六十七條【先行履行抗辯權(quán)】當(dāng)事人互負債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。第六十八條【不安抗辯權(quán)】應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴重惡化（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第六十九條【履行不安抗辯權(quán)的附加規(guī)定】當(dāng)事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方。對方提供適當(dāng)擔(dān)保時，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。

司法提示：

一是在一些物業(yè)公司存在一定過錯的物業(yè)費糾紛案件中，部分業(yè)主往往認為只要業(yè)主們相互團結(jié)起來集體拒交物業(yè)費，物業(yè)公司甚至法院也都無可奈何，很多業(yè)主覺得，認為法不責(zé)眾，實這是一個誤區(qū)。有的業(yè)主甚至以某些業(yè)主不交物業(yè)費為由在毫無理由的情況下拒交物業(yè)費，一旦被起訴到法院，便以大家都這么做為由進行辯解。這在法律上是得不到支持的。對于物業(yè)的過錯，可以起訴物業(yè)違約。

二是主觀歸責(zé)于物業(yè)公司，不當(dāng)行使抗辯權(quán)。在實際案件中，部分業(yè)主往往不了解物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)范圍，在遇到房屋漏水、財物失竊、鄰居違章建設(shè)等侵權(quán)行為時將侵權(quán)責(zé)任盲目歸責(zé)于物業(yè)公司并拒絕交納物業(yè)費。實際上，這部分受侵權(quán)的業(yè)主一方面沒有理性分析損害發(fā)生的原因，也不區(qū)分開發(fā)商、物業(yè)公司以及其他業(yè)主等可能的侵權(quán)行為實施主體，主觀地認為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)所有的責(zé)任；另一方面又采取了不正當(dāng)?shù)木S權(quán)手段，試圖通過拒交物業(yè)費來彌補自己的損失。

三是沒有長期居住，認為沒享受到物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)費。實際上，是否長期居住或者是否親自居住都不能構(gòu)成唯一的抗辯理由。

建議二：

物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)要到位

業(yè)主自覺履行繳納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)，按期足額繳納物業(yè)服務(wù)費，是檢驗物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)濟效益和社會效益的指標(biāo)。同時，也是檢驗物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)水平、能力、成果的重要標(biāo)志。那么，如何提升物業(yè)服務(wù)水平和能力呢？

司法提示：

物業(yè)服務(wù)的成功經(jīng)驗證明，要做到“五個到位”。

一是物業(yè)服務(wù)合同管理要到位；

二是物業(yè)服務(wù)要到位；

三是動員業(yè)主自覺履行繳納義務(wù)服務(wù)費的宣傳、思想工作要到位；

四是幫助業(yè)主解決實際困難要到位；

五是先協(xié)商后訴訟解決物業(yè)服務(wù)費糾紛要到位。

合同管理是前提，物業(yè)服務(wù)是關(guān)鍵，動員業(yè)主自覺履行繳納服務(wù)費義務(wù)是根本，幫助業(yè)主解決實際困難是動力，協(xié)商解決是促進，訴訟解決是補充。只有這樣，才能構(gòu)建和諧的物業(yè)關(guān)系。

總之，業(yè)主非因《物業(yè)服務(wù)合同》約定義務(wù)，以物業(yè)公司未進到服務(wù)義務(wù)為由，作為抗辯不繳納物業(yè)服務(wù)費的理由。因為這與《物業(yè)服務(wù)合同》無關(guān)；業(yè)主因《物業(yè)服務(wù)合同》約定義務(wù)，以物業(yè)公司未進到服務(wù)義務(wù)為由，不能作為抗辯不繳納物業(yè)服務(wù)費的理由，應(yīng)當(dāng)另案提起民事訴訟，因為物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系是服務(wù)關(guān)系，不是債務(wù)關(guān)系；業(yè)主因《物業(yè)服務(wù)合同》約定義務(wù)，以物業(yè)公司未進到服務(wù)義務(wù)為由，提起合同之債或者侵權(quán)之債，在另案提起民事訴訟時，只能按照費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則或者過錯責(zé)任的大小承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，而不能作為抗辯不繳納物業(yè)服務(wù)費的理由。（微資訊摘編自網(wǎng)絡(luò)）