【鏡陽秋的回答(13票)】:

謝謝邀請。

我所在公司的風險偏好比較保守，所做的地產(chǎn)類融資項目的交易對手或者是集團兄弟公司，或者是中房協(xié)綜合排名前30的企業(yè)，因此實際落地項目的交易結(jié)構、模式的種類比較單一，所適用的情況也比較局限。

按資金需求階段分類，常見的交易結(jié)構基本類型如下：

1、拿地階段：劣后投資人通過SPV設立有限合伙企業(yè)，分級資金以直接或通過SPV的形式認購有限合伙份額，有限合伙企業(yè)注資并控股開發(fā)商為目標項目成立的項目公司。這里的劣后投資人是指介入地產(chǎn)項目運作全階段并以獲取項目完成開發(fā)、銷售后分紅收益為目的的金融機構。

2、拿地后（繳清土地出讓金）至開發(fā)貸放款前：分級資金通過SPV認購有限合伙企業(yè)的優(yōu)先份額，融資人-開發(fā)商以不限于現(xiàn)金、股權等形式認購有限合伙企業(yè)的劣后份額，有限合伙企業(yè)以不限于委托貸款、附加回購條件的股權投資等形式向項目公司提供資金。

3、開發(fā)貸：底層項目滿足銀監(jiān)會規(guī)定的“四、三、二”標準時，可直接采用信托貸款、銀行貸款，只是集團下屬非銀金融機構的資金成本與銀行貸款比較并無優(yōu)勢，集團內(nèi)只有銀行具備做開發(fā)貸的條件，但是如果融資人對用款效率、資金監(jiān)管等方面有強烈需要并且能夠滿足這些要求，非銀金融機構依然有落地開發(fā)貸項目的機會。

4、其他，不限于某一特定階段：

（1）項目公司應付賬款保理；

（2）開放商以自持或者待去化物業(yè)作為基礎資產(chǎn)，通過財產(chǎn)權、資產(chǎn)收益權信托融資；

（3）財險保單增信引入網(wǎng)絡平臺資金，通過SPV對開發(fā)商發(fā)放指定或不指定用途的貸款。

以上只是基本的交易模式，實際操作過程中因資金方的風控、合規(guī)需求或者融資人的信用水平，會對交易結(jié)構進行相應調(diào)整。

【mwsl的回答(26票)】:

普通玩家：

1.房開A拍地，拍到后成立項目公司B；

2.繳納土地款前，尋求金融機構合作，此時的融資稱為“夾層融資”，金融機構以“股+債”或“純債”模式進入項目公司B，杠桿比例看開發(fā)商資質(zhì)，如一般企業(yè)，杠桿比例1:1，那么土地款10億，房開出5億，金融機構出5億，資信好的企業(yè)，杠桿比例可以放開到30%，即房開出3億，金融機構出7億，拿到夾層融資后即可繳納土地款，拿到項目土地證；

3.拿到土地證后，尋求金融機構合作，獲得“房地產(chǎn)開發(fā)貸款”，用于工程建設，此時工程建設資金房開可以一分錢都不出，例如一個總投15億的項目，土地款10億，工程建設資金預計5億，那么從金融機構獲得開發(fā)貸2億，2億資金足夠建設至正負零零，即可領取預售證，拿到預售證之后就可以開盤售賣，獲得銷售的首付款，如果該樓盤預計銷售收入20億，那么只需賣出一半，30%的首付達到3億，即可滿足后續(xù)工程建設。有些公司會在這個階段尋求7億開發(fā)貸，其中5億用于歸還前期夾層融資，剩余2億用于前期工程建設。（夾層融資利率比開發(fā)貸要高）

高級玩家：

繼續(xù)沿用上述例子，房開在第2階段獲得夾層融資5億，在第3階段從其他金融機構獲得開發(fā)貸7億，獲得開發(fā)貸后房開選擇不歸還前期的5億夾層融資，從項目公司B中挪用5億元轉(zhuǎn)回A，那么這個總投15億的項目就有了12億的融資，剩余3億靠后續(xù)銷售資金轉(zhuǎn)投，房開A一分錢都沒出就建設了這個項目，甚至有些房開在上述金額上再做文章，不僅不用出錢，還能多拿錢回來，這樣房開能迅速收回項目投入資金，繼續(xù)拍地，拍地+融資，通過這樣的形式不斷放大杠桿。

【葉子莊園的回答(1票)】:

題主你這是準備拿地做房地產(chǎn)啊，土豪給我分套房子唄？@鏡陽秋講的講的差不多了，臺面上的東西基本就這些。

“盡量少用”自己資金，等于盡量加大杠桿，實際上大型地產(chǎn)公司并不是希望杠桿越多越好的，是會控制自己的現(xiàn)金流的和資金成本的，所以 @鏡陽秋講的就差不多了。

如果你希望知道臺面以下的，就太多了，比如跟一級開發(fā)商的聯(lián)動、更改土地性質(zhì)、各種擔保、質(zhì)押、拖欠工程款、以房抵款。

舉個例子：在施工階段，甲方以土地資產(chǎn)做擔保給乙方貸款，用貸款抵施工費用，其實相當于擴大了甲方的貸款規(guī)模，等等。

【舊月的回答(0票)】:

不識廬山真面目，只緣身在此山中。謝謝樓上的答者，很有用。

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