典型案例：某公司與某房地產(chǎn)開發(fā)商于2000年7月5日簽訂購房意向書，約定原告購買被告擬建的商品房74套，房屋面積共計7195平方米(實際成交面積以正式合同為準)，每平方米單價為2500元，房屋交付日期為2001年第二季度。意向書第七條第一項約定“乙方(某公司)待上級主管部門批準后，甲方(開發(fā)商)取得預售許可證5日內(nèi)根據(jù)本意向書簽訂正式購房合同”;第三項約定“若因甲方(開發(fā)商)售房價格變動影響乙方(某公司)簽訂正式合同，甲方(開發(fā)商)應按乙方(某公司)購房總價的5%賠償乙方(某公司)損失”。另某公司提供售房宣傳資料一份，證明開發(fā)商已對外銷售房屋。某公司訴求，開發(fā)商未按意向書之約定與某公司簽訂正式購房合同，開發(fā)商之行為已構(gòu)成違約，請求法院判令開發(fā)商繼續(xù)履行簽訂正式購房合同的義務或賠償某公司經(jīng)濟損失899625元并承擔訴訟費用。法院判決認為，雙方訂立的意向書不是正式的合同書，開發(fā)商未協(xié)力促成合同成立應承擔締約過失責任，遂判決開發(fā)商賠償某公司損失899625元，并承擔訴訟費用。

律師點評：本案中的意向書實際上不是正式合同，一方面意向書中尚有一些內(nèi)容有待于明確;另一方面，開發(fā)商預售許可證尚在辦理中。因此，該意向書的效力不能等同于正式合同。最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》認為：認購書只有具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容并且出賣人已按約定收取購房款，才能將其認定為正式的商品房買賣合同。大多數(shù)認購意向書僅是房屋買賣的意向，并不是正式的契約。在司法實踐中，經(jīng)常將購房意向書與商品房預售協(xié)議書混淆，兩者均表現(xiàn)為對未來權(quán)益的期待。商品房預售協(xié)議建立在規(guī)劃、施工圖紙等已經(jīng)明確的情況下，未來交付的商品房與協(xié)議約定的房屋面積、價格、位置等主要方面都是一致的，而意向書卻是尚未確定的，允許在以后的具體商談過程中作出必要的修改和變更。另外，簽訂意向書的主體亦不完全適格，存在法律上的瑕疵。本案系商品房預售，作為出售方必須取得政府主管部門頒發(fā)的預售許可證，而該案出售方的預售資格尚在辦理中。擬訂立合同的雙方有義務協(xié)力促成合同訂立、生效和履行。

風險提示：一般而言，購房意向書只是締約過程中的階段性產(chǎn)物，并不具備正式合同應具備的法律要素。同時，意向書具有不確定性，隨著締約過程的發(fā)展隨時可以發(fā)生變更。因此，購房意向書除表明雙方已進入締約商談階段外，再無其他法律意義。

追究締約過失責任時需要考察承擔締約過失責任的一方是否違反了誠實信用義務。這是因為，基于雙方正式合同尚未成立或生效，合同對于雙方不具有法律約束力，對于雙方而言必須或只能以是否遵守誠信原則來確定責任。

應對措施：

1、盡管意向書不具有更多的法律意義，但是對于追究締約過失責任時，意向書能夠證明雙方已經(jīng)進入締約商談階段，如果確有證據(jù)證明簽訂意向書的一方未履行協(xié)力義務、保密義務等先合同義務，則可追究締約過失責任，要求對方賠償損失。意向書在此時承擔了主要證據(jù)義務。

2、意向書中盡量明確具體約定一些實質(zhì)性內(nèi)容，如果有可能認定為合同，則雙方可以依據(jù)意向書來追究合同違約責任。

3、可以借鑒前述專業(yè)機構(gòu)的做法，充分履行風險揭示說明義務、合同條款說明義務，對于需要保密的項目，可以在正式合同磋商之前，由雙方現(xiàn)行訂立保密合同。