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“千畝大盤”、M5輕軌、三甲醫(yī)院……購房時開發(fā)商的美好承諾卻是“虛假宣傳”。消費者應(yīng)如何維權(quán)？開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？日前，濟南市中級人民法院對這樣一起案件作出了判決。

簡要案情

趙某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《濟南市商品房買賣合同》一份，約定趙某購買甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某項目商品房，單價為每平方米16451.55元，房屋總價款為1697800元。合同簽訂后，趙某依約向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司支付了購房款項。

甲房地產(chǎn)公司在銷售其開發(fā)的涉案項目商品房過程中，濟南市市中區(qū)市場監(jiān)督管理局認(rèn)為該公司就其開發(fā)建設(shè)的該房地產(chǎn)項目作虛假或引人誤解的商業(yè)宣傳，違反了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第二十條規(guī)定，對其作出行政處罰決定。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司對該行政處罰決定不服，遂提起行政訴訟。經(jīng)審理，濟南市中級人民法院作出生效行政判決，認(rèn)定：1.“千畝大盤”的宣傳。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司通過網(wǎng)站和印刷品宣傳涉案項目為千畝大盤，但實際上僅取得約450畝左右的土地，與千畝大盤存在較大的差距，存在規(guī)?？浯蟮奶摷傩麄?。2.M5輕軌的宣傳。地鐵是否經(jīng)過房地產(chǎn)項目，顯然會影響到房地產(chǎn)的價格和價值。在M5輕軌未投入建設(shè)的情況下，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司僅憑政府發(fā)布的規(guī)劃信息即作出宣傳，意在借此提升房價，認(rèn)為構(gòu)成虛假宣傳符合客觀事實。3.三甲醫(yī)院問題，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在其沙盤中有“三甲醫(yī)院”字樣及模型，宣傳片區(qū)規(guī)劃有“三甲醫(yī)院”，該宣傳內(nèi)容與實際情況不符，認(rèn)為該宣傳容易誤導(dǎo)購房者，構(gòu)成虛假宣傳。

現(xiàn)趙某主張甲房地產(chǎn)開發(fā)公司涉嫌虛假宣傳，導(dǎo)致其以明顯偏高的房價與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，造成了趙某信賴?yán)娴膿p失，要求甲房地產(chǎn)開發(fā)公司退還房屋差價款并支付相應(yīng)的利息損失。

法院裁判

《中華人民共和國民法典》第五百條規(guī)定：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠信原則的行為。根據(jù)上述規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過程中違反誠信締約等先合同義務(wù)給對方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。涉案商品房買賣合同雖成立并生效，但合同的成立或生效，并不能當(dāng)然避免對方當(dāng)事人損失的發(fā)生。違反先合同義務(wù)給對方造成的損失完全可能發(fā)生在合同成立或生效后，如果該損失僅因為合同的成立或生效而無法得到賠償，顯然有失公正。故當(dāng)事人承擔(dān)締約過失責(zé)任，應(yīng)根據(jù)其違反的合同義務(wù)的性質(zhì)判斷。本案中，甲房地產(chǎn)公司作為專業(yè)的商品房開發(fā)商，在樓盤預(yù)售、銷售階段采用了虛假宣傳、夸大宣傳，對于醫(yī)院、交通、環(huán)境等進行的虛假宣傳，違反了先合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，向購房人承擔(dān)損失賠償責(zé)任。

關(guān)于損失數(shù)額的確定問題，購房人申請對涉案房屋在簽訂合同時排除虛假宣傳后的實際價值進行鑒定，鑒定機構(gòu)出具的分析說明中雖認(rèn)為現(xiàn)狀下無法就三項虛假宣傳對涉案房屋價格的影響出具明確金額，但亦明確認(rèn)可“三甲醫(yī)院”及輕軌對樓盤價格存在一定影響，在鑒定機構(gòu)無法出具明確意見的情況下，宜由法院自由裁量確定損失數(shù)額。綜合考量涉案商品房項目所在位置、虛假宣傳的具體內(nèi)容、虛假宣傳對房價的影響、所在區(qū)域整體房屋價格的走勢等因素，兼顧法治營商環(huán)境等情況，酌定甲房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)涉案房屋總價款1.5%的賠償額。

甲房地產(chǎn)公司不服二審判決，向山東省高級人民法院申請再審，山東省高級人民法院經(jīng)審查，裁定駁回甲房地產(chǎn)公司的再審申請。

法官解讀

主審法官：濟南市中級人民法院民事審判第五庭副庭長 李靜

本案裁判的關(guān)鍵問題是明確商品房買賣合同成立并生效后，房地產(chǎn)開發(fā)商對其違反先合同義務(wù)的虛假宣傳行為應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任。

先合同義務(wù)是指當(dāng)事人在締約階段，按照誠信原則應(yīng)承擔(dān)的協(xié)助、通知、保護、忠實等義務(wù)。先合同義務(wù)可以歸納為四種類型：誠信締約義務(wù)、告知義務(wù)、保密義務(wù)、其他先合同義務(wù)。締約過失責(zé)任是當(dāng)事人違反法定的先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。一般認(rèn)為，締約過失責(zé)任的成立須具備下列條件：（1）締約人在締約過程中違反先合同義務(wù)；（2）締約相對方受有損害；（3）違反先合同義務(wù)與損害有因果關(guān)系；（4）違反先合同義務(wù)方存在過錯。締約過失責(zé)任與違約責(zé)任的區(qū)別在于：（1）締約過失責(zé)任是違反法定的先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，違約責(zé)任是違反約定的合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任；（2）締約過失責(zé)任以行為人有過錯為構(gòu)成要件，而違約責(zé)任以無過錯為原則；（3）締約過失責(zé)任與合同的成立和生效沒有必然的聯(lián)系，多數(shù)情況下是在合同成立并生效之前，而違約責(zé)任的承擔(dān)以合同的成立且生效為前提條件。

合同成立或生效后，因為合同的履行，或許行為人違反先合同義務(wù)不會給對方當(dāng)事人造成損失，但是，合同的成立或生效，并不能當(dāng)然避免對方當(dāng)事人損失的發(fā)生。即違反先合同義務(wù)給對方造成的損失完全可能發(fā)生在合同成立或生效后，如果該損失僅因為合同的成立或生效而無法得到賠償，顯然有失公正。合同的成立或生效并不應(yīng)消滅違反先合同義務(wù)行為人的法律責(zé)任。當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任還是締約過失責(zé)任，并非根據(jù)合同是否成立和生效來判斷，而是根據(jù)其違反的合同義務(wù)性質(zhì)來判斷。違反法定先合同義務(wù)的承擔(dān)締約過失責(zé)任，違反合同約定義務(wù)的承擔(dān)違約責(zé)任。

締約過失責(zé)任是行為人對對方信賴?yán)鎿p失承擔(dān)的責(zé)任。信賴?yán)鎿p失可以從幾下幾個方面予以把握：（1）信賴?yán)鎿p失限于直接損失，一般不包括因此錯失的機會損失等間接損失，否則，信賴?yán)鎿p失就可能會漫無邊際，不當(dāng)加重當(dāng)事人的責(zé)任；（2）不能參照合同約定來確定信賴?yán)娴姆秶?；信賴?yán)娌坏贸^履行利益；（3）信賴?yán)鎿p失屬于財產(chǎn)損失，不包括人身損害或精神損害，當(dāng)事人在締約過程中遭受的人身或精神損害，應(yīng)當(dāng)根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法的相關(guān)規(guī)定提出請求，而不能基于締約過失責(zé)任提出。

在司法實踐中，對于締約過失責(zé)任的認(rèn)識一直處于動態(tài)變化之中。民法典成立之前，合同法第四十二條對締約過失責(zé)任進行了規(guī)定：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。在對該條款的理解與適用過程中，由于締約過失責(zé)任是締約當(dāng)事人違反先合同義務(wù)而產(chǎn)生的民事責(zé)任。所以當(dāng)時通用的觀點為締約過失責(zé)任應(yīng)適用于因當(dāng)事人的締約過失導(dǎo)致合同未成立生效的情況下，在合同成立或生效后，雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)應(yīng)受到違約責(zé)任的約束。但隨著實踐經(jīng)驗的積累，人們對締約過失責(zé)任的認(rèn)識也在不斷地變化，實踐中會出現(xiàn)當(dāng)事人違反先合同義務(wù)，但雙方合同仍然成立并生效的情況。為促進交易的發(fā)展，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，在民法典施行后，對締約過失責(zé)任有了進一步細(xì)化的認(rèn)識和規(guī)定，雖然法律條文中對締約過失責(zé)任的規(guī)定與合同法中的規(guī)定基本一致，但在其理解與適用中，拓展了締約過失責(zé)任適用的外延，認(rèn)為當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任還是締約過失責(zé)任，并非根據(jù)合同成立和生效來判斷，而是根據(jù)其違反的合同義務(wù)性質(zhì)來判斷，進一步明確了合同成立生效后當(dāng)事人仍可承擔(dān)締約過失責(zé)任。人民法院在審理相關(guān)案件時，應(yīng)當(dāng)深刻領(lǐng)會民法典關(guān)于締約過失責(zé)任規(guī)定的立法精神，在相關(guān)案件中依法認(rèn)定締約過失責(zé)任，保護締約雙方的合法權(quán)益。

編寫人：李靜 劉悅?cè)?/span>