在不久前召開的中國物業(yè)管理協(xié)會第四次會員代表大會上，原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠當選為新一屆中國物業(yè)管理協(xié)會會長。對新當選的沈建忠會長進行專訪，早在記者計劃之中，但完成專訪卻在計劃之外。2014年11月7日上午，沈建忠會長出現(xiàn)在由英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會亞太分會主辦的“國際商業(yè)物業(yè)運營與管理論壇”上，同在現(xiàn)場的記者因事先并不知道沈會長會參加論壇，臨時決定見縫插針完成這次面對面的專訪，但由于沈會長深圳行程安排太滿，一路追蹤的記者幾乎找不出空隙，最終以書面方式完成了這次專訪。

關(guān)于深圳物業(yè)管理行業(yè)與企業(yè)總體印象

記者：沈會長，您好。您11月7日至8日撥冗來深，在參加了英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會亞太分會主辦的“國際商業(yè)物業(yè)運營與管理論壇”后，又馬不停蹄深入深圳房地產(chǎn)和物業(yè)管理進修學(xué)院以及萬科等物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)研，可否簡要說說您這次深圳之行的感受？您對深圳物業(yè)管理行業(yè)以及企業(yè)的總體印象如何？有何新的期待？

沈建忠：此前我也曾來深調(diào)研過，過去是站在官方的角度，現(xiàn)在是從協(xié)會的角度。我認為深圳物業(yè)管理行業(yè)及企業(yè)，仍然在全國具有排頭兵的作用。深圳物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營收入相當于全國的十分之一，一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)占全國比重將近十分之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)第一家上市公司產(chǎn)生于深圳。有知名度、有品牌的物業(yè)公司總部，深圳也占了相當?shù)谋戎?。當然，這次來深圳，印象最深刻有兩點：一是服務(wù)創(chuàng)新，二是轉(zhuǎn)型發(fā)展。

作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要部分，為客戶提供專業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)是企業(yè)的使命所在，深圳的物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍具有服務(wù)創(chuàng)新意識。把市場競爭的核心價值歸結(jié)為優(yōu)質(zhì)服務(wù)的競爭，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念激發(fā)創(chuàng)新的熱情，以創(chuàng)新的思路提升服務(wù)的水平。

當前，傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)遭遇了發(fā)展瓶頸問題。深圳的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)過30多年的發(fā)展，也正在積極探索向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的途徑，不僅是為了應(yīng)對勞動密集型、用工難和成本持續(xù)上漲的問題。而是在尋求新的商業(yè)模式的突破，在堅守專業(yè)與品質(zhì)的同時，通過社區(qū)資源的整合與物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，實現(xiàn)管理水平和經(jīng)營績效的跨越式發(fā)展。深圳物業(yè)服務(wù)企業(yè)的這些開拓性經(jīng)驗和做法，具有榜樣和示范的效應(yīng)，對提升全行業(yè)的社會形象和地位具有積極意義。

深圳作為改革開放的前沿陣地，我們期待深圳物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)勇立潮頭，發(fā)揮排頭兵作用，對創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型發(fā)展的企業(yè)多給支持和鼓勵，形成一個好的社會氛圍。

正如剛剛結(jié)束的APEC會議所體現(xiàn)的精神，在破解發(fā)展難題上，要培育建設(shè)性的伙伴關(guān)系，相互尊重和體諒，合作共贏。

關(guān)于創(chuàng)新多元商業(yè)模式的迷茫與困惑

記者：您在中國物協(xié)第四次會員代表大會上講話時曾指出，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)創(chuàng)新多元商業(yè)模式、加強新技術(shù)應(yīng)用，深圳有些企業(yè)在這些方面進行了有益的探索，利用云服務(wù)、微社區(qū)、微信公眾平臺、APP等創(chuàng)新了一些商業(yè)與服務(wù)模式，比如彩生活、萬科、長城、中航等，在行業(yè)起到了一定引領(lǐng)與標桿作用，但也有不少企業(yè)在社會與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)急速轉(zhuǎn)型之中，迷失了方向，變得不知所措，無所適從，對于這些企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，您有何建議？萬科物業(yè)事業(yè)部首席執(zhí)行官朱保全曾表示，新技術(shù)的應(yīng)用是一個痛苦的實踐過程，探索成本高昂，但復(fù)制的邊際成本極低，他認為合作共贏才是物業(yè)行業(yè)的方向。您認可他的說法嗎？

沈建忠：記得有篇文章說，這是一個跨界的時代，每一個行業(yè)都在整合，都在交叉，都在相互滲透。未來的競爭是資源整合的競爭。所以，企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級過程中，合作共贏已經(jīng)成為共識。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，越來越多的企業(yè)走聯(lián)合投標、共同拿地、合作經(jīng)營的路子。一些成長性好的企業(yè)，其核心競爭力就在于他們集合了大量的上下游企業(yè)，組成戰(zhàn)略合作聯(lián)盟。你提到的萬科、彩生活、長城、中航等企業(yè)，創(chuàng)新了一些商業(yè)與服務(wù)模式，起到了一定引領(lǐng)與標桿作用，合作是其成功的基本要素之一，僅萬科就有20多家戰(zhàn)略合作伙伴。中國物協(xié)支持并鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)走創(chuàng)新、多元商業(yè)模式，加強新技術(shù)應(yīng)用，利用協(xié)會的平臺和影響力，為行業(yè)內(nèi)的合作與交流提供更好的機會，也希望在行業(yè)內(nèi)形成尊重知識產(chǎn)權(quán)的良好氛圍，更好地促進先進管理理念和技術(shù)的融合，分享創(chuàng)新發(fā)展的成果。

中國有7萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中80%以上是中小企業(yè)。相對而言，這些企業(yè)面臨的困難和挑戰(zhàn)更多一些，在中國物協(xié)的未來工作安排中，我們將繼續(xù)加強實地調(diào)研，盡可能多地為中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展瓶頸和發(fā)展需求提供解決的指導(dǎo)意見。我不太贊成有一些企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中出現(xiàn)了一些問題，就認為是迷失方向，無所適從。

企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，既要有夢想，也要有危機感，只要你不拋棄夢想，夢想就不會拋棄你，只要你意識到企業(yè)發(fā)展的問題所在，就一定能找到解決問題的鑰匙。相信就是力量，努力一定會有收獲。

關(guān)于資本介入與行業(yè)存在根基

記者：多年前在采訪深圳一家企業(yè)老總的時候，他曾有過一個擔(dān)憂，就是當未來資本市場關(guān)注物業(yè)管理行業(yè)的時候，行業(yè)會受到極大的沖擊。而今此擔(dān)憂似乎正在成為現(xiàn)實。事實上現(xiàn)在已有大量資本涌入物業(yè)管理行業(yè)，當然，資本所關(guān)注的更多是在社區(qū)商務(wù)領(lǐng)域。在資本的誘惑、影響甚至脅迫下，當物業(yè)服務(wù)企業(yè)更多關(guān)注社區(qū)商務(wù)的時候，社區(qū)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)會否受到影響？會否出現(xiàn)本末倒置的現(xiàn)象？如果大批的物業(yè)服務(wù)企業(yè)被資本“收買”，會否動搖到物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在的根基？

沈建忠：在一個市場化的時代，任何一個企業(yè)家都不會對資本的到來持拒絕態(tài)度。我的擔(dān)憂卻是相反的，資本市場對行業(yè)的關(guān)注還遠遠不夠，7萬多家企業(yè)，僅有彩生活一家上市。我曾經(jīng)提過，一個行業(yè)的員工平均收入水平處于下游的時候，無法保證能吸引高素質(zhì)人才，一個員工流動率很高的行業(yè)，無法保證讓員工對企業(yè)有歸屬感、尊嚴感。收入與之服務(wù)的職業(yè)是對應(yīng)的關(guān)系，就如質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)價格機制是一個道理。所以，資本的進入是好事，不是壞事，要想方設(shè)法吸引和鼓勵更多資本進入物業(yè)行業(yè)。大家都看到了社區(qū)這最后100米的服務(wù)資源和最后一公里的信息資源。物業(yè)服務(wù)企業(yè)處在最好的一個位置，得天獨厚，抱著金飯碗，守著一個金礦。借助資本的東風(fēng)，就能產(chǎn)生巨大的效益。至于社區(qū)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)是否受到影響，是否會出現(xiàn)本末倒置的現(xiàn)象，動搖物業(yè)服務(wù)企業(yè)的根基。這種擔(dān)憂我認為大可不必，因為道理很簡單，我們的終端消費群體是廣大業(yè)主，如果業(yè)主們最基本的服務(wù)都享受不到的時候，他們一定會用腳來評價服務(wù)。相反，好的社區(qū)商務(wù)模式，一定是建立在社區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)之上的，或者至少有緊密的關(guān)聯(lián)。

關(guān)于依法治國與國家條例修訂

記者：剛結(jié)束不久的“四中全會”，提出了依法治國是國家治理現(xiàn)代化的根本保障，這對我們的物業(yè)管理行業(yè)，會產(chǎn)生哪些具體的影響？2007年《物權(quán)法》出臺時，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》進行了修訂，但是仍受到一些批評，比如，物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主是可以自管的，但條例卻沒有寫入業(yè)主如何自管。您認為，條例是否可能做出進一步的修訂？

沈建忠：2003年9月1日，《物業(yè)管理條例》正式頒布實施?！稐l例》確立了業(yè)主大會制度等七項基本制度。隨后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相繼制定了《住宅專項維修資金管理辦法》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《承接查驗辦法》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》、《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》、《業(yè)主臨時公約（示范文本）》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等一系列的配套法規(guī)政策。2007年《物權(quán)法》的頒布實施，奠定了物業(yè)管理活動的民事法律基礎(chǔ)，以《物權(quán)法》為準則，及時修訂了《條例》。經(jīng)過十年努力，我國物業(yè)管理法規(guī)體系基本完備。

《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！薄段餀?quán)法》將建筑物的管理方式分為兩種，一種是由業(yè)主自行管理的方式，另一種是委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理的方式。

《物業(yè)管理條例》是從維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)等方面，對物業(yè)管理活動進行了規(guī)范。因此，《條例》僅對業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的物業(yè)管理行為進行規(guī)范。而業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，并不屬于《物業(yè)管理條例》的規(guī)定范疇。因此《條例》未將業(yè)主自管內(nèi)容納入。當然，不排除下一步修改的時候，對這一部分進行規(guī)范。

關(guān)于會否取消注冊物業(yè)管理師

記者：根據(jù)國務(wù)院的部署，人力資源與社會保障部陸續(xù)取消了不少職業(yè)的資格許可與認定事項，比如房地產(chǎn)經(jīng)紀人、注冊稅務(wù)師等，行業(yè)內(nèi)大家比較關(guān)注的是，注冊物業(yè)管理師會否也被取消？如果不取消，您認為如何能更好地發(fā)揮注冊物業(yè)管理師的專業(yè)作用？

沈建忠：現(xiàn)在似乎有一種觀點，認為物業(yè)服務(wù)就是簡單的重復(fù)勞動，對建立物業(yè)管理師制度持懷疑態(tài)度，這是片面的。

物業(yè)管理具有準公共性。其服務(wù)對象是各類物業(yè)及其業(yè)主，其執(zhí)業(yè)活動涉及到主體是資產(chǎn)規(guī)模最大的利益群體。什么概念？全國物業(yè)服務(wù)的面積是150億平方米，每年還要以10億平方米的面積增長，資產(chǎn)總值超過50萬億，每天至少有4—5億人在接受物業(yè)服務(wù)。其業(yè)務(wù)能力和職業(yè)道德，直接關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會公共利益。同時，物業(yè)管理具有專業(yè)化。前幾天剛參觀了廣州的金融中心，這座超高層建筑，涵蓋產(chǎn)權(quán)的多元化和建筑智能化、信息化，其物業(yè)服務(wù)必須具備法律、工程、環(huán)保、消防、公共關(guān)系、甚至停機坪管理等多方面的專業(yè)人才。很難想象，如果沒有具備良好的知識和協(xié)調(diào)能力的物業(yè)管理專業(yè)人員，進行全面專業(yè)地管理，很難能保證這樣一座資產(chǎn)數(shù)十億甚至上百億的大廈的良好管理和維護。

因此，物業(yè)管理的上述特點，決定了現(xiàn)行物業(yè)管理執(zhí)業(yè)資格制度，符合《行政許可法》關(guān)于“提供公共服務(wù)并且直接關(guān)系公共利益的職業(yè)、行業(yè)，需要確定具備特殊信譽、特殊條件或者特殊技能等資格、資質(zhì)的事項”的規(guī)定。事實上，早在中辦、國辦發(fā)布《2002-2005年全國人才隊伍建設(shè)規(guī)劃綱要》時，人事部、住建部按照綱要中提出的“建設(shè)一支職業(yè)經(jīng)理人隊伍。逐步實行職業(yè)資格制度，加緊研究制定資質(zhì)認證標準和市場準入規(guī)則?！钡囊?，對注冊物業(yè)管理師制度建立的必要性、可行性進行了長期的充分認證。其后在《物業(yè)管理條例》中作為制度性安排。在2012年國務(wù)院印發(fā)的《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》中進一步明確，“繼續(xù)推進物業(yè)管理師制度建設(shè)，提升服務(wù)規(guī)范化、專業(yè)化水平?！睆倪@幾年實施的情況看，這項制度得到了行業(yè)的歡迎和支持，有利于提升行業(yè)競爭力，規(guī)范市場秩序，有利于與國際接軌。

關(guān)于業(yè)主組織法人化試點

記者：關(guān)于業(yè)主組織法人化的問題，業(yè)界已經(jīng)討論多年，深圳目前正在羅湖區(qū)進行業(yè)主組織法人化的試點工作，您如何看待深圳的這項試點工作？

沈建忠：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主組織法人化符合十八屆四中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面推進依法治國若干重大問題的決定》。國家積極推進多層次多領(lǐng)域依法治理，支持各類社會主體自我約束、自我管理。業(yè)主組織走法制化道路，用法治化的手段管理和規(guī)范業(yè)主行為，能夠為構(gòu)建和諧社區(qū)打下良好的基礎(chǔ)。

中國物協(xié)也將積極按照四中全會關(guān)于“發(fā)揮人民團體和社會組織在法治社會建設(shè)中的積極作用”的精神，發(fā)揮好行業(yè)自律和專業(yè)服務(wù)的功能，發(fā)揮好對會員行為導(dǎo)引、規(guī)則約束、權(quán)益維護的作用。

關(guān)于綠色物業(yè)管理的推廣

記者：深圳是最早在全國提出“綠色物業(yè)管理”概念的城市，但從目前推廣的范圍與效果看，還不是特別理想，您認為原因何在？中國物協(xié)在推動“綠色物業(yè)管理”方面，會否有些舉措？

沈建忠：為實現(xiàn)城市社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展目標，提高物業(yè)管理的科技含量和服務(wù)水平，在物業(yè)管理中全面導(dǎo)入資源節(jié)約、環(huán)境保護理念，推進綠色物業(yè)管理工作，2011深圳市住房和建設(shè)局出臺《綠色物業(yè)管理導(dǎo)則（試行）》，取得了初步工作成效。綠色物業(yè)管理是全新的概念，提出時間較短，理念的推廣需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主方、相關(guān)單位等社會各方的共同努力，是一項長期的、有意義的工作。

新一屆協(xié)會將積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理模式向綠色物業(yè)管理發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，促進物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)、建筑節(jié)能產(chǎn)業(yè)等上、下游產(chǎn)業(yè)的合作，推動物業(yè)管理與綠色地產(chǎn)、建筑物節(jié)能改造、低碳智慧社區(qū)建設(shè)、智慧城市建設(shè)等領(lǐng)域的緊密結(jié)合。新一屆理事會將主要開展以下幾個方面工作：一是按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工程建設(shè)標準規(guī)范制修訂計劃，與中國建筑科學(xué)研究院共同完成《綠色建筑運行維護技術(shù)規(guī)范》的編制工作。二是加大對綠色物業(yè)管理的宣傳力度，增進行業(yè)在綠色物業(yè)管理實踐經(jīng)驗方面的交流與借鑒。三是通過科學(xué)管理、技術(shù)改造和行為引導(dǎo)，提高企業(yè)及業(yè)主對綠色物業(yè)管理的認識，有效降低各類物業(yè)運行能耗，提高物業(yè)管理對可再生能源、資源的循環(huán)利用率，為綠色物業(yè)管理發(fā)展創(chuàng)造必要的社會環(huán)境。四是協(xié)助企業(yè)積極爭取鼓勵既有建筑節(jié)能改造相關(guān)政策（資金與稅收等）支持，鼓勵有條件的企業(yè)積極主動付諸行動，調(diào)動起更多的企業(yè)參與到節(jié)能減排工作中來。

關(guān)于中國物協(xié)未來的動作

記者：在與企業(yè)的接觸過程中，明顯感覺到大家對于新?lián)Q屆的中國物協(xié)充滿期待，不知接下來中國物協(xié)會有一些什么樣的動作？對于行業(yè)一些多年未能解決的問題，比如物業(yè)費政府指導(dǎo)價多年不動，甚至出現(xiàn)調(diào)低現(xiàn)象的問題，中國物協(xié)會否有些舉措？現(xiàn)在中國物協(xié)的常務(wù)理事已達500人之多，如何發(fā)揮這些常務(wù)理事的作用？

沈建忠：中國物協(xié)經(jīng)過14年的打造，在行業(yè)中樹立了較高的威望和凝聚力，積累了很多好的經(jīng)驗和做法，這是做好新一屆協(xié)會工作的基礎(chǔ)。我們將繼續(xù)在提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范行為上下功夫，把服務(wù)政府參謀決策、服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，三個服務(wù)作為工作宗旨，真心實意圍繞物業(yè)行業(yè)發(fā)展做好服務(wù)工作，匯聚行業(yè)智慧，調(diào)動會員單位、理事單位，特別是常務(wù)理事單位的積極性。

常務(wù)理事單位在行業(yè)內(nèi)有較高的威望，在專業(yè)技能、理論研究和工作實踐中，都有很好的成果和創(chuàng)新。這是中國物協(xié)推動行業(yè)發(fā)展的中堅力量。他們將對協(xié)會的決策、提升行業(yè)形象、培養(yǎng)行業(yè)人才、推動區(qū)域協(xié)作、反映企業(yè)訴求、維護行業(yè)權(quán)益等方面，發(fā)揮主力軍的作用。中國物協(xié)的當務(wù)之急是積極推動以市場為主導(dǎo)，理順物業(yè)服務(wù)價格體系。與市場脫軌的服務(wù)價格機制，已經(jīng)嚴重制約了行業(yè)的整體發(fā)展和進步，不利于建立公平競爭、誠信服務(wù)的物業(yè)管理市場秩序。為此，要舉全行業(yè)之力，突破瓶頸問題。近期，我們向主管部門進行了多次匯報，提供了相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)和材料，得到了有關(guān)方面的肯定，他們表示將認真研究“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)價格聯(lián)動機制。

后記：

沈建忠會長在記者采訪的最后表示，當前，我國物業(yè)管理行業(yè)正處在發(fā)展的關(guān)鍵時期，機遇與挑戰(zhàn)并存，希望我們的物業(yè)人有共識、敢擔(dān)當、有作為，為行業(yè)的進步做出新貢獻，同時，他也真誠地希望大家對中國物協(xié)給予指導(dǎo)、關(guān)心和支持。對于記者提出的“會否取消物業(yè)管理資質(zhì)管理、對業(yè)主聯(lián)合組織的看法、對行業(yè)協(xié)會類社會組織放開登記的看法”等敏感熱點話題，沈會長未作正面回應(yīng)。

來源：住宅與房地產(chǎn)雜志