|
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，制訂本辦法。 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費管理。 第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。 第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭；促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成；禁止價格欺詐。 第五條 本市物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導(dǎo)價。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同、房屋買賣合同的當(dāng)事人協(xié)商確定；實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費由市價格主管部門會同市房屋主管部門制定基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，并定期公布。 第六條 符合下列情形之一的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價： 1、辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅； 2、按照《北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)； 3、業(yè)主大會或按照《物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定不成立業(yè)主大會但共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)的全體業(yè)主，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅區(qū)； 4、本辦法實施后，在物業(yè)服務(wù)合同和房屋買賣合同中明確約定了物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)； 5、本辦法實施前，經(jīng)計劃、規(guī)劃、建設(shè)、國土房管等政府主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)。 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時，應(yīng)由業(yè)主大會或共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。 第七條 經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)、執(zhí)行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā)[2000]19號）政策的危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所提供的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，按不高于經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。 按房改政策出售的公有住宅區(qū)、安居（康居）住宅區(qū)，以及不符合第六條規(guī)定的住宅區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，執(zhí)行政府指導(dǎo)價住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。原物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低于基準(zhǔn)價浮動幅度上限的，執(zhí)行原收費標(biāo)準(zhǔn)，如要調(diào)整，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。但如物業(yè)管理企業(yè)提供安全防范設(shè)施設(shè)備、消防設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)服務(wù)的，可收取相應(yīng)費用；收費標(biāo)準(zhǔn)總計不能高于基準(zhǔn)價浮動幅度上限；原收費標(biāo)準(zhǔn)中已包含上述服務(wù)收費內(nèi)容的，不能重復(fù)計算收費。 第八條 按照物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價管理的住宅區(qū)有多種房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)住宅的，物業(yè)服務(wù)收費按與物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，改變住宅使用性質(zhì)從事經(jīng)營活動的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照改變后的住宅使用性質(zhì)，確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)收費。 第九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 第十條 物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主交納，但按房改政策出售公有住宅的單位和購買安居（康居）住宅的職工所在單位，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承擔(dān)綜合管理、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、電梯、水泵運行維護(hù)等費用。按房改政策出售公有住宅的單位和購買安居（康居）住宅的職工所在單位，就物業(yè)管理服務(wù)費用承擔(dān)問題與購房人另有約定的，從其約定。 第十一條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買賣合同或物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第十二條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 第十三條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用； 6、辦公費用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 第十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。其中，業(yè)主大會提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行書面答復(fù)。 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。審計費用的承擔(dān)由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第十五條 未建立專項維修資金的住宅，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用收取與使用按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第十六條 電梯運行維護(hù)費標(biāo)準(zhǔn)及分?jǐn)傓k法。 業(yè)主大會成立前，按照房屋買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同中約定或物業(yè)管理公約中的約定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，按照業(yè)主大會的決議執(zhí)行。不符合以上條件的，暫按以下辦法分?jǐn)傆嬎悖?br> 電梯運行服務(wù)首層住戶，每建筑平方米電梯運行維護(hù)費用=[電梯運行維護(hù)總費用/（房屋建筑面積-70%電梯運行服務(wù)首層住戶建筑面積）]×30% 其他樓層住戶每建筑平方米電梯運行維護(hù)費用=電梯運行維護(hù)總費用/（房屋建筑面積-70%電梯運行服務(wù)首層住戶建筑面積） 執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，電梯運行維護(hù)費由物業(yè)管理企業(yè)按不高于電梯運行維護(hù)費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 第十七條 水泵運行維護(hù)費標(biāo)準(zhǔn)。 業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人在房屋買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，水泵運行維護(hù)費由物業(yè)管理企業(yè)按不高于水泵運行維護(hù)費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。二次供水用戶（不包括自備井多層樓房用戶）按政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)交納水泵運行維護(hù)費；市政直供水用戶不交納水泵運行維護(hù)費。 第十八條 房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和共用部位與共有房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e。 第十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 第二十條 業(yè)主按房屋買賣合同約定的交付之日開始交納物業(yè)服務(wù)費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年度計收物業(yè)服務(wù)費用，但不得一次性預(yù)收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務(wù)費用。 第二十二條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供的特約服務(wù)，服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)除政府價格主管部門有統(tǒng)一規(guī)定外，由雙方約定。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。 第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。 第二十七條 市、區(qū)縣價格主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為。 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為的，由價格主管部門依法進(jìn)行查處： 1、超出政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)制定價格的； 2、擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費項目，亂收費用的； 3、不實行明碼標(biāo)價或不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的； 4、只收費不服務(wù)或不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費用的； 5、其他違反本辦法規(guī)定的行為。 第二十八條 本辦法由市發(fā)展和改革委員會、市建設(shè)委員會按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。 第二十九條 本辦法自2005年 月 日起執(zhí)行。 原《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（京價（房）字[1997]第196號）、《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法（試行）》（京價（房）字[2000]163號）、《北京市高檔住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（京價（房）字[1998]第394號）、《關(guān)于調(diào)整委托管理住宅電梯高壓水泵收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京價（房）字[1996]第274號）同時廢止。本辦法執(zhí)行之前的其他有關(guān)規(guī)定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。本辦法實施前，在房屋買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理公約中確定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)超出住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)浮動幅度上限的普通居住小區(qū)，可執(zhí)行至2005年 月 日。在此期間，如果成立業(yè)主大會或物業(yè)管理企業(yè)與全體業(yè)主重新協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，按本辦法第六條規(guī)定執(zhí)行；未成立業(yè)主大會或物業(yè)管理企業(yè)未能與全體業(yè)主重新協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，2005年 月 日起，一律按照住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價執(zhí)行。 |
|
|
