廣州市物價局

廣州市國土資源和房屋管理局

穗價〔2010〕99號

關(guān)于進(jìn)一步加強我市住宅

物業(yè)服務(wù)收費管理的通知

各區(qū)、縣級市物價局、國土資源和房屋管理局，各有關(guān)單位：

為進(jìn)一步規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，完善物業(yè)服務(wù)收費的市場價格形成機制，使物業(yè)服務(wù)收費更加適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，減少業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社會建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規(guī)、政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)將我市住宅物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)問題通知如下：

一、新建住宅物業(yè)銷售和交付使用之前，建設(shè)單位依法通過招投標(biāo)或協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理。市物價局、國土房管局制定政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)并向社會公布。

建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按政府指導(dǎo)價規(guī)定和優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則，確定前期物業(yè)服務(wù)的具體收費標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同或物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定。

建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)。

二、實行政府指導(dǎo)價管理的新建住宅前期物業(yè)服務(wù)收費，其物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)包括綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)等五項。

三、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，以及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、計收方式和計費起始時間等有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，且相關(guān)約定應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》保持一致。

四、新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位依法通過公開招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其前期物業(yè)服務(wù)收費確需超出政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)的，可在發(fā)布招標(biāo)公告前20個工作日向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市政府價格主管部門提出單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費標(biāo)準(zhǔn)的申請。經(jīng)核定批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)，同時作為該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)公開招標(biāo)的最高收費標(biāo)準(zhǔn)。該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)的具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)招投標(biāo)結(jié)果協(xié)商確定并與物業(yè)買受人約定。

五、建設(shè)單位向區(qū)、縣級市政府價格主管部門提出單獨核定新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費標(biāo)準(zhǔn)的申請時，應(yīng)提交以下材料：

（一）書面申請。書面申請應(yīng)包括申請人的名稱、地址、聯(lián)系方式，新建住宅物業(yè)的基本情況，物業(yè)服務(wù)用房的配備情況，擬定的最高收費標(biāo)準(zhǔn)和理由等有關(guān)內(nèi)容；

（二）招標(biāo)公告；

（三）招標(biāo)文件中有關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求的材料；

（四）物業(yè)服務(wù)成本測算資料；

（五）區(qū)、縣級市政府價格主管部門要求提供的其他材料。

六、住宅物業(yè)交付使用之后，物業(yè)服務(wù)收費按商品房買賣合同或物業(yè)服務(wù)協(xié)議的有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)約定執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)具體收費標(biāo)準(zhǔn)的，實行市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方依法約定，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

住宅物業(yè)小區(qū)已依法成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，與業(yè)主大會選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

七、物業(yè)服務(wù)收費的計算單位為每月每平方米建筑面積。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同約定的建筑面積為準(zhǔn)。

八、市物價局、國土房管局會同市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會研究、制定我市住宅物業(yè)服務(wù)收費的參考標(biāo)準(zhǔn)并向社會公布，引導(dǎo)業(yè)主、企業(yè)合理確定物業(yè)服務(wù)的具體收費標(biāo)準(zhǔn)。

九、物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算或收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時答復(fù)。

十、業(yè)主進(jìn)行房屋裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可與業(yè)主約定裝修保證金的收取和使用，但住宅物業(yè)的裝修保證金不得超過2000元。

裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查，沒有造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修保證金應(yīng)自檢查合格之日起5個工作日內(nèi)全額退還給業(yè)主。

裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，若裝修業(yè)主不能及時修復(fù)的，可按雙方約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修復(fù)后裝修保證金有剩余的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將余款在修復(fù)完成后的5個工作日內(nèi)如數(shù)退還業(yè)主；約定的裝修保證金不足以支付修復(fù)費用的，業(yè)主應(yīng)在5個工作日內(nèi)補齊修復(fù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主結(jié)算修復(fù)費用時，應(yīng)當(dāng)出示修復(fù)工（料）價單。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主對修復(fù)費用有爭議的，可協(xié)商解決或通過法律途徑解決。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修管理服務(wù)費。

十一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋裝修工人實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可向房屋裝修單位按每人每證不超過10元的標(biāo)準(zhǔn)收取出入證押金，證件完好退回后，應(yīng)如數(shù)退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可向房屋裝修單位按每人每證不超過5元的標(biāo)準(zhǔn)收取出入證工本費。

除前款向房屋裝修單位收取的裝修工人出入證押金、出入證工本費外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)的人員和其他來訪人員收取任何費用。

十二、裝修產(chǎn)生的垃圾余泥由業(yè)主自行清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費；業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運的，清運費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

十三、住宅小區(qū)內(nèi)教育和醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費，按不高于該小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的原則，由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

前款所稱教育配套設(shè)施，是指符合規(guī)劃要求配套建設(shè)的托兒所、幼兒園和中小學(xué)校，不包括其他學(xué)校和培訓(xùn)機構(gòu)及圖書館、美術(shù)館、文化館（站）、體育場館、青少年宮等其他公共文化體育設(shè)施；醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施，是指符合規(guī)劃要求配套建設(shè)的醫(yī)院、衛(wèi)生院（站）等醫(yī)療機構(gòu)和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)。

十四、住宅小區(qū)業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位的物業(yè)服務(wù)費，按不高于該自有產(chǎn)權(quán)車位所在停車場小車停放保管服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)30％的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或停車場經(jīng)營者）約定。

車位物業(yè)服務(wù)費按每月每車位計收。同一停車場的車位物業(yè)服務(wù)費應(yīng)執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

十五、物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、計收方式等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、計收方式等情況發(fā)生變化時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。

新建住宅物業(yè)銷售時，建設(shè)單位應(yīng)將上述物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷售明碼標(biāo)價的內(nèi)容，在銷售場所的顯著位置進(jìn)行公示。

十六、對于本通知實施前已在銷售的新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位已依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》的，可繼續(xù)按《前期物業(yè)服務(wù)合同》所確定的收費標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)買受人約定物業(yè)服務(wù)收費。

對于原有住宅物業(yè)小區(qū)，業(yè)主已與建設(shè)單位在商品房買賣合同中約定物業(yè)服務(wù)收費，或已與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議或物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)收費按合同約定執(zhí)行。

對于各區(qū)、縣級市政府價格主管部門在2007年3月6日后至本通知實施前所批準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)收費，在批準(zhǔn)的執(zhí)行期限內(nèi)繼續(xù)執(zhí)行；執(zhí)行期限屆滿或未明確執(zhí)行期限的，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照本通知第六條的規(guī)定依法約定新的收費標(biāo)準(zhǔn)，在約定新的收費標(biāo)準(zhǔn)之前，可暫按原批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

十七、業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理服務(wù)有爭議的，可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會申請協(xié)調(diào)處理。

業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)調(diào)處理。

十八、本通知由市物價局和市國土房管局依各自職權(quán)負(fù)責(zé)解釋。

十九、本通知從2010年8月1日起施行，有效期兩年。有關(guān)法律法規(guī)變化或有效期屆滿，根據(jù)實施情況依法評估修訂。市物價局和市國土房管局此前印發(fā)的相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費政策文件與本通知規(guī)定不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

二○一○年七月十三日