唐山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)行為，保障業(yè)主(物業(yè)使用人)、物業(yè)管理單位的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》《唐山市物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)是指物業(yè)管理單位按照合同的約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或物業(yè)使用人提供服務(wù)并收取費(fèi)用。

第三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一政策，分級(jí)管理。居民普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。

第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格管理形式。業(yè)主大會(huì)成立之前的居民普通住宅區(qū)(別墅除外)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);業(yè)主大會(huì)成立之后的普通住宅、非普通住宅及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第五條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理單位;鼓勵(lì)物業(yè)管理單位開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公平、公開以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)原則。

物業(yè)管理單位在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同。

第二章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第七條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及相對(duì)應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)向業(yè)主提供服務(wù)并收取費(fèi)用。

第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣(市)區(qū)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)服務(wù)等級(jí)和服務(wù)成本等因素，制定相應(yīng)的等級(jí)政府指導(dǎo)價(jià)并向社會(huì)公布。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取方式及標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理單位在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

市中心區(qū)(含路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū))由唐山市政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級(jí)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其他各縣(市)區(qū)、開發(fā)區(qū)(管理區(qū))參照?qǐng)?zhí)行。

各縣(市)區(qū)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門可根據(jù)本辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定具體辦法，并報(bào)市級(jí)價(jià)格主管部門和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)社會(huì)平均成本變動(dòng)情況適時(shí)調(diào)整，可建立與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資水平聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

第九條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理單位所收費(fèi)用不得突破價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十條 物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：

(一)綜合服務(wù)(處理物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù));

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理 (屬于業(yè)主共有及未移交相關(guān)專業(yè)單位的部位及設(shè)施設(shè)備);

(三)公共秩序維護(hù)(物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)合同約定的公共安全秩序和公共財(cái)物的管理);

(四)公共衛(wèi)生保潔服務(wù);

(五)公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。

第十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本(支出)、法定稅費(fèi)和物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)。

物業(yè)服務(wù)成本(支出)包括：

(一)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(三)物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

(四)物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(五)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

(六)物業(yè)企業(yè)辦公費(fèi)用;

(七)物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi);

(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi);

(九)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修職責(zé)而支出的維修費(fèi)和應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十二條 住宅區(qū)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，明確約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形、違約責(zé)任等內(nèi)容。

第十三條 新建住宅建設(shè)單位依法選聘物業(yè)管理單位進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，被選聘的物業(yè)管理單位要在實(shí)施收費(fèi)前，將前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)所在地縣(市)區(qū)價(jià)格主管部門和同級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。

物業(yè)管理單位計(jì)費(fèi)滿一年，由主管部門對(duì)其服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核。

第十四條 物業(yè)交付使用后，在業(yè)主大會(huì)成立前已實(shí)施收費(fèi)的普通住宅區(qū)，因政策或服務(wù)成本變化等因素影響，住宅區(qū)的業(yè)主、物業(yè)管理單位申請(qǐng)調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下，征得小區(qū)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，約定調(diào)整方案，報(bào)所在地縣(市)區(qū)政府價(jià)格主管部門和同級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。

第十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積以月計(jì)算，物業(yè)管理單位可按月、季度或年度收取，預(yù)收時(shí)間最多不得超過一年并應(yīng)當(dāng)在合同中約定。

具備條件的物業(yè)管理單位，可細(xì)化物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，分解收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用，但所收費(fèi)用總額不得超過相應(yīng)等級(jí)的政府指導(dǎo)價(jià)。

第十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行公示。

第三章 車輛停放管理收費(fèi)

第十七條 住宅小區(qū)停車設(shè)施，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，按照停車服務(wù)合同約定，向住宅小區(qū)業(yè)主或使用人提供停車場(chǎng)所、設(shè)施以及停車秩序管理服務(wù)并收取費(fèi)用。住宅小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求。占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，其收費(fèi)、管理等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。不屬于業(yè)主共有的機(jī)動(dòng)車停放設(shè)施，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位或停車服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或使用人協(xié)商確定。

第十八條 對(duì)進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行軍警應(yīng)急處置、實(shí)施救助救護(hù)、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時(shí)停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費(fèi)用。

第四章 裝修服務(wù)管理

第十九條 業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

物業(yè)管理單位可以向業(yè)主收取裝修垃圾服務(wù)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門制定。

物業(yè)管理單位不得向業(yè)主收取裝修保證金(押金)、裝修管理服務(wù)費(fèi)、裝修電梯使用費(fèi)。

第五章 其他服務(wù)收費(fèi)

第二十條 執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅區(qū)，實(shí)行門禁、電梯卡(證)管理的，按照補(bǔ)償成本的原則確定工本費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由所在地縣(市)區(qū)政府價(jià)格主管部門核定。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理單位接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取代理服務(wù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。

第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理單位的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六章 監(jiān)督和管理

第二十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人和開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二十四條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主公布普通住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收支情況及服務(wù)工作開展情況，進(jìn)行滿意度測(cè)評(píng)。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)嚴(yán)格按國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》(發(fā)改價(jià)檢〔2004〕1428號(hào))執(zhí)行，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

第二十六條 物業(yè)管理單位在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)過程中嚴(yán)禁將物業(yè)費(fèi)與代收的水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用捆綁收取、價(jià)外加價(jià)。

第二十七條 物業(yè)管理單位將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第二十八條 物業(yè)管理單位在經(jīng)營管理和服務(wù)中，服務(wù)內(nèi)容不達(dá)標(biāo)、不規(guī)范的行為由所在地縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門依法進(jìn)行處理;超規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、亂收費(fèi)行為由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

各縣(市)區(qū)價(jià)格主管部門及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)管理單位物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)等級(jí)執(zhí)行情況進(jìn)行考核。

第二十九條 本辦法由市價(jià)格主管部門、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第三十條 本辦法自2017年1月1日起施行。凡與本辦法不相符的有關(guān)規(guī)定自行廢止，以本辦法為準(zhǔn)。

附件：

1.唐山市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

2.唐山市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)

3.唐山市普通住宅裝修垃圾服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)