【行情分析：倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資前景看好門檻卻很高】

敦敏草堂 2015-01-27

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【行情分析：倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資前景看好門檻卻很高】

2015-01-17 物流指聞

物流指聞

前言

隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展，不少商鋪經(jīng)營(yíng)受到?jīng)_擊和影響，但存儲(chǔ)貨品的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)卻得到更好的發(fā)展，由城市土地學(xué)會(huì)和普華永道聯(lián)合開展的調(diào)查顯示，物流設(shè)施在2015年整個(gè)亞太區(qū)投資開發(fā)機(jī)會(huì)中名列前茅。在《2015年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)報(bào)告》中指出，工業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域有著最佳的前景。不過業(yè)內(nèi)人士表示，雖然倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資前景看好，但至少需要千萬(wàn)元級(jí)的入市門檻，因此個(gè)人投資者還是少數(shù)，但未來(lái)會(huì)吸引更多資金雄厚的投資者加入。

有特定標(biāo)準(zhǔn) 投入門檻在千萬(wàn)級(jí)

調(diào)查顯示，盡管很多媒體報(bào)道，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯疲態(tài)，但中國(guó)仍是工業(yè)地產(chǎn)投資者首選之地。中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的興盛局面，部分原因是中國(guó)電子商務(wù)的快速發(fā)展所致。城市化的持續(xù)開展，加之零售量呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，推動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求，從而為日益強(qiáng)勁的零售業(yè)尤其是電子商務(wù)提供了支持。不論是傳統(tǒng)商業(yè)模式還是正發(fā)展得如火如荼的電商，對(duì)于貨物流轉(zhuǎn)而言，倉(cāng)儲(chǔ)都是重要的一環(huán)，因此不少投資者將投資目光集中在倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)上，相對(duì)于住宅和寫字樓物業(yè)投資，其更省心省力，但業(yè)內(nèi)人士表示，倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資并非人人都“玩得起”。

據(jù)仲量聯(lián)行華南區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧介紹，對(duì)于行業(yè)內(nèi)來(lái)說，倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)是有特定概念的，它主要是指工業(yè)性質(zhì)，根據(jù)樓高、層高、載重、卸貨平臺(tái)、設(shè)施等指標(biāo)來(lái)劃分等級(jí)，一般面積在1萬(wàn)平方米以上。目前，投資倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的多是機(jī)構(gòu)和公司，包括不少海外基金，個(gè)人投資還是少數(shù)，即使有也是因?yàn)楸旧韽氖挛锪餍袠I(yè)，對(duì)此了解和有需求的，主要形式是整租后再分割出租。而一些小投資者買了物業(yè)，作為倉(cāng)儲(chǔ)空間對(duì)外出租并不算此類范疇。目前廣州的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)主要集中在黃埔、花都、南沙等地，平均租金在26~30元/m2，一些硬件設(shè)施較好的租金能達(dá)到35~36元/m2，而其售價(jià)則在4000~5000多元/m2左右，購(gòu)買一個(gè)1萬(wàn)平方米左右的單位入市門檻就在數(shù)千萬(wàn)元了，因此多是企業(yè)投資，個(gè)人投資者還相當(dāng)少，但其發(fā)展前景卻相當(dāng)看好。

穩(wěn)定投資收益已吸引發(fā)展商投資

零售業(yè)對(duì)質(zhì)量?jī)?yōu)異、位置上佳的配送中心的需求，凸顯中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)存量的長(zhǎng)期匱乏。過去，中國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施注重服務(wù)于出口市場(chǎng)。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的繁榮，對(duì)現(xiàn)代物流中心的需求持續(xù)增多，以支持國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展。但國(guó)內(nèi)多數(shù)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施陳舊，無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求。中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)日前預(yù)計(jì)，中國(guó)有約7億平方米倉(cāng)儲(chǔ)空間，但仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)僅有約4000萬(wàn)~5000萬(wàn)平方米新建倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量。

數(shù)據(jù)顯示，2014年全年廣州市土地成交金額超841億元，其中工業(yè)工地15.24億元，只占1%左右。世邦魏理仕的研究報(bào)告顯示，全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資回報(bào)率超過寫字樓、購(gòu)物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場(chǎng)第一，而廣州倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的行情與全國(guó)基本相仿。

張寧表示，仲量聯(lián)行自2007年開始設(shè)立工業(yè)地產(chǎn)板塊，發(fā)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)空置率低，租金水平一直保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。由于不少企業(yè)都是簽訂5~10年的長(zhǎng)期租賃合同，其投資收益也比較穩(wěn)定，現(xiàn)在有不少?gòu)V州的發(fā)展商也將投資目光投向此處，而對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的范疇其實(shí)可看得更廣泛一些，除倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還可以開發(fā)更多使用功能。

有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在開發(fā)商獲得土地越來(lái)越難，通過產(chǎn)業(yè)園開發(fā)獲取土地不失為一個(gè)降低土地獲取門檻的好辦法。盡管產(chǎn)業(yè)園的投資收益一般無(wú)法和住宅地產(chǎn)相比，但如果其中有部分商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，則可以為工業(yè)地產(chǎn)提供一定的補(bǔ)充。

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