“部分地區(qū)工業(yè)地產的價格是被明顯低估了的?！币晃痪邆湎喈斮Y產的投資者說，“招投標機制在商用或民用房產的出讓中運用已相對成熟。但工業(yè)地產的開發(fā)價格還無法控制。”

　　伴隨著中國經濟以每年近10%的速度迅猛增長，一些跨國企業(yè)的生產制造基地落戶中國的勢頭不減。專家認為，隨著交通等基礎設施的逐步完善，工業(yè)地產越來越顯現(xiàn)自身的投資潛力。

　　外資征戰(zhàn)國內工業(yè)地產的熱潮從今年就始見端倪。據(jù)仲量聯(lián)行透露，目前他們正在為數(shù)家海外投資機構進行工業(yè)房地產項目的咨詢，有的已經進入實質性操作階段。而世邦魏理仕和戴德梁行等機構的研究動向也表明，一直關注中國國內工業(yè)地產市場的海外投資機構，近期均開始躍躍欲試。

　　價格被低估

　　近期內，普洛斯、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕開始強勢進入上海工業(yè)地產市場。他們的動因來自于中國工業(yè)地產項目開始強制嚴審，土地資源使用批租開始公開、公正、公平的市場化運作。而在上海各大工業(yè)地產項目中，浦東和閔行成為了各大外資的首選。

　　來自上海招商網一份對500個工業(yè)廠房需求客戶的采樣報告顯示，閔行和浦東分別以20%與19%的需求比處于領先地位。仲量聯(lián)行的最新報告顯示，無論是出于降低勞動力成本或是為了靠近供貨商及零部件生產商，還是為了占領國內巨大的消費市場，全球眾多的制造型企業(yè)都在加緊或已考慮在中國建立生產基地，或是擴大現(xiàn)有生產設施。

　　招商政策的優(yōu)惠、產業(yè)鏈的成熟和產業(yè)資源的豐富是導致投資者繼續(xù)選擇浦東的主要原因。然而，分析人士認為，需求量長期保持旺盛和資源的有限已使張江、金橋、康橋等一些工業(yè)園區(qū)廠房供應量稀缺，園區(qū)企業(yè)入駐程度基本飽和。

　　閔行優(yōu)越的交通地理位置、富裕的經濟基礎、成熟的社區(qū)商業(yè)配套設施吸引較多投資者。但莘莊、漕河涇等老牌工業(yè)園區(qū)的較早入駐開發(fā)，吸引了大量中小企業(yè)，形成多個相對雜亂的小產業(yè)鏈。對此，近年來閔行實行“騰籠換鳥”招商手段，引進投資密度高、產稅值大的高新優(yōu)質企業(yè)來替代原有勞動密集型企業(yè)。

　　與此同時，起步較晚的奉賢雖然目前的市場需求比只有4%，卻更受關注。分析師認為，預計奉賢明年廠房需求將有一定比例的放大，租售價格也將有一定的上漲幅度，投資潛力較大。

　　“部分地區(qū)工業(yè)地產的價格是被明顯低估了的。”一位具備相當資產的投資者說，“招投標機制在商用或民用房產的出讓中運用已相對成熟。但工業(yè)地產的開發(fā)價格還無法控制?！?/p>

　　仲量聯(lián)行分析師分析，工業(yè)地產購入的成本低，見效自然快。如果一個外商拿1000萬美元來華投資，花4000萬元人民幣購買100畝土地，另外4000萬元做倉儲物流中心。一年以后就能出租，每年有10%的穩(wěn)定租金收益率。根據(jù)仲量聯(lián)行的測算，5年以后將它賣出去，再加上之前的收益，總回報率能達到50%。也就是說，只要在地塊選擇方面不出現(xiàn)大的紕漏，在5年間讓1000萬美元變成1.2億元人民幣是一個很保守的估計。

　　投資趨勢

　　據(jù)了解，目前投資工業(yè)地產領域的外資主要有兩類企業(yè)，一類是有海外工業(yè)房地產或者工業(yè)園區(qū)運作經驗的開發(fā)商，另一類是主業(yè)做物流倉儲物業(yè)開發(fā)的企業(yè)。前者的代表是騰飛集團，而后者的代表無疑是美國物流巨頭普洛斯公司。

　　作為世界最大的上市工業(yè)房地產投資信托公司，普洛斯于2003年攜“物流地產”概念登陸中國市場，只用了短短兩年時間，便完成了在沿海地區(qū)的戰(zhàn)略布局：從南至北進入了所有的地區(qū)性戰(zhàn)略市場，目前已擁有在上海市區(qū)西部的普洛斯西北物流園、普洛斯蘇州物流園和普洛斯廣州保稅物流園等12個物流地產項目。

　　中外地產巨頭涌入工業(yè)地產，各自打算不盡相同。對于國內企業(yè)而言，看中的可能是拿地的低成本和今后轉變?yōu)槠渌虡I(yè)用地的增值潛力。而外資最為看重的則是其穩(wěn)定的投資回報。。

　　除了高回報外，工業(yè)地產REITs(不動產投資信托基金)更是普洛斯、楓樹、AMB們渴望釣到嘴里的大魚。有分析人士認為，雖然現(xiàn)在國內的REITs依舊處在“冰凍”期，但提前在中國布局，打時間差也不失為一種謀略。在麥格理的計劃中，康橋項目就曾被打包進上市計劃。

　　這一切僅僅是個開始。剛剛小試牛刀的楓樹信托擁有多種投資基金，正手握重金，四處尋覓合適的工業(yè)地產項目。從AMB總部傳來的消息，未來五年內，AMB將在北京、上海及珠三角地區(qū)砸下5億美元。據(jù)媒體報道，歐洲排名第一的工業(yè)地產商Gazeley也試水中國成功。

　　外資進入工業(yè)地產，為業(yè)內帶入了先進的理念和規(guī)范的模板。專業(yè)的國外投資者在選址和土地談判上都會有一套成熟、精細的工作流程，在市場預期和成本控制上控制得力。比如AMB，或者Gazeley絕對不會像有些本地發(fā)展商一味遷就客戶。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行的預測，限制政策頒布后，將較大幅度提高一線城市的進入門檻，最直接的導向是將一部分外來資金推向二、三線城市。資料表明：目前中國一線城市平均地價要高出二線城市30%至40%，如果考慮勞動力成本等因素，一、二線城市間工業(yè)投資成本差距更大。以長江三角洲為例，外資將更多流入蘇州以外的內陸城市，如合肥、南京和無錫等地。

　　工業(yè)物業(yè)最好選擇量身定制或自建

　　最近，仲量聯(lián)行公布了關于如何在中國進行工業(yè)物業(yè)選擇及其相關考量因素的白皮書。在白皮書中，該機構為尋求在中國進行工業(yè)物業(yè)選擇的企業(yè)提供了選擇方案，同時從全球一般房地產原則和中國特殊情況的角度出發(fā)，提供了具體的考量原則。

　　在中國，可以選擇的工業(yè)地產方案包括：利用“現(xiàn)有的物業(yè)”或是委托開發(fā)商為商家量身定做一個項目，或是由商家自身建一新的物業(yè)。

　　方案一：利用現(xiàn)有的工業(yè)物業(yè)

　　在很多發(fā)展更為成熟的國家，有很多“二手”工業(yè)房產可供選擇，但在中國情況并非如此，因此，我們只能將重點放在如何考量那些在建造初期沒有實質性目的和標準的新的房產。在這種模式下，開發(fā)商負責取得所需的全部政府審批，直至交房為止。就工業(yè)地產而言，物業(yè)達不到制造商需求的地方大多來自地基的堅實度以及可供集裝箱周轉和堆放的道路體系的寬敞程度。

　　利用現(xiàn)有物業(yè)的優(yōu)勢是：制造商清楚地了解自己選擇的物業(yè)的情況，他們能直接看到具體的實物，同時也知道企業(yè)需要等待的時間。

　　方案二: 建設量身定做的物業(yè)

　　如果沒有合適的現(xiàn)有物業(yè)可供選擇，同時，商家也沒有相對緊迫的時間限制要求，那這種選擇就可以為商家建造更符合企業(yè)自身特定需求的物業(yè)。和市場更為成熟的國家一樣，中國市場上也擁有愿意根據(jù)雙方協(xié)定，為企業(yè)建造量身定做的工業(yè)地產的開發(fā)商。然而，在中國更為重要的一點是：商家需要清楚了解并簽署相關文件，以規(guī)范交房的前提和要求。

在雙方進行最終協(xié)商之前，工程的合同文件里應該包括以下內容：詳細的設計標準、具體的設施功能以及適時對工程進行檢查和測量的規(guī)定。選擇合適的開發(fā)伙伴對于整個方案的順利進行起著至關重要的作用。開發(fā)商和企業(yè)應該擁有共同的目標，具體而言就是建設一座運營成功、利用率達到百分之百的物業(yè)。

　　“盡管開發(fā)商和企業(yè)之間的良好合作能夠降低最終交房時可能產生的風險，但是仍然需要保證在整個施工期內，通過聘用一個專業(yè)的工程管理公司在工地對工程進行嚴格的質量把關，因為質量把關在建筑業(yè)發(fā)展尚不成熟的中國仍然是一個問題。”仲量聯(lián)行項目管理部的副董事唐磊(Paul Gervay)先生指出。

　　方案三：自建物業(yè)

　　在這種方案下，企業(yè)首先選地、購地，然后根據(jù)業(yè)務發(fā)展需要建造自己的物業(yè)，并且完全負責工程從頭到尾的所有設計、施工并獲得政府批準。這種方案需要考慮的主要因素是：首先需確保獲得政府所有的批準，然后選擇合適的施工單位。企業(yè)可以選擇出售這一房地產，然后再對其進行反租。

　　顯而易見，通過自建物業(yè)，企業(yè)可以對工程進行盡可能的控制并充分實現(xiàn)自身的需求。為了更好地利用這些有利條件，企業(yè)需要投入更多的時間和資金。

　　對此，仲量聯(lián)行上海研究部副董事柯嘉士分析說：“盡管很多適用于成熟市場的決策原則在中國也同樣適用，但是中國市場存在著諸多限制條件，發(fā)展尚不成熟。根據(jù)我們的經驗，‘功能性’項目最好采取量身定制或者由企業(yè)自建的方案，而且這種地產企業(yè)一般會自身擁有?？傊髽I(yè)不僅需要考慮工業(yè)地產本身的情況，還要考慮物業(yè)配合企業(yè)業(yè)務發(fā)展的需求?！?/p>