隨著國家脫虛入實政策的有序推進，產業(yè)地產成為各類資本哄搶的香餑餑，各類資本均不遺余力的通過各種方式切入產業(yè)地產領域，力爭占領行業(yè)高地，搶奪行業(yè)話語權。

產業(yè)地產是個需要巨大資金沉淀的行業(yè)，真的所有企業(yè)都能夠承受其重，而不會積重難返？答案是否定的。未來各企業(yè)勢必采用新方法玩轉產業(yè)地產，輕資產就是不二之選。

做產業(yè)地產需沉淀的資金過多，于多數企業(yè)而言是“不可承受之重”。當前產城生態(tài)運營商由“重”轉“輕”已蔚然成風。

總體而言，產業(yè)地產的輕資產主要有三種方式：合作開發(fā)、運營（服務）輸出、借力基金，各種方式均有自身優(yōu)勢特點。

表：產業(yè)地產輕資產的方式

合作開發(fā)是實現風險共擔、擴大業(yè)務規(guī)模的最直接、最有效方式，產業(yè)地產操作復雜，操盤風險大，回報周期比商業(yè)地產更長，資金需求量極大，一旦資金不足，所有的努力都將白費，因此可與資金方合作，獲得資金支持。

產業(yè)地產的邏輯不同于地產，若以做地產的思維做產業(yè)，本質上還是培育地產業(yè)務，不益于培育新的利潤增長極。因此對新進產業(yè)地產領域的地產商來說，與產業(yè)地產實力較強的企業(yè)合作，相當于買了份保險，地產商不僅可學習產業(yè)地產開發(fā)運營經驗，還提高了產業(yè)地產成功的概率。

2016年9月2日，保利地產與億達中國簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在廣東、福建、湖南等區(qū)域合作打造商務園區(qū)運營、房地產綜合開發(fā)等大型項目，保利地產的央企背景可帶來資金、土地資源的優(yōu)勢，而億達中國的產業(yè)地產運營實力雄厚，此次合作無疑是強強聯合。

表：產城生態(tài)運營商合作案例

運營服務輸出屬于園區(qū)價值的橫向延伸，是產業(yè)地產的盈利點之一。同時，因產業(yè)地產的區(qū)域性特征，某種定位的產業(yè)地產項目可能面臨復制難的問題，因此，運營（服務）輸出便成為企業(yè)規(guī)模擴張的有佳途徑之一。

當前，產業(yè)地產領域已不乏通過運營（服務）輸出實現收入增長、規(guī)模擴張的案例，如億達中國、天安數碼城、聯東集團等。截止2016年年底，億達中國主要通過銷售代理、招商及運營的模式向外進行管理（服務）輸出，共托管項目22個，包括長沙梅溪湖創(chuàng)新中心，蘇州昆山財智科技園等，總計簽約運營面積約236萬平米，商務園運營管理服務收入約為5275萬元，較2015年全年同比增長107%。

表：億達中國代管項目列表（截止到2016年12月31日）（萬平米）

佳兆業(yè)在產業(yè)地產領域進行了輕資產模式的探索，2017年其在產業(yè)地產領域頻頻露臉，繼簽約了蘇州木瀆智慧產業(yè)園區(qū)項目后，又簽約了承德力海企業(yè)港大數據產業(yè)園，佳兆業(yè)擬通過輕資產方式介入，為力海企業(yè)港大數據產業(yè)園項目提供前期產業(yè)定位、空間規(guī)劃設計、后期招商運營，以及企業(yè)外包管理等綜合服務。

對于產城生態(tài)運營商而言，可以采用基金并購的方式，擴大自身“產業(yè)版圖”，實現業(yè)績、規(guī)模和運營的多方平衡。

每種重資產的運營都該對應一種退出路徑。在產業(yè)地產項目成熟時，可考慮使用基金方式實現輕資產操作，即將高周轉的物業(yè)開發(fā)保留在資產負債表中，而慢周轉但收益穩(wěn)定的物業(yè)持有部分分離出來，植入產業(yè)地產基金，一方面提高了企業(yè)的資金周轉速度，推動規(guī)模化進程，另一方面還可以通過基金提成來獲得優(yōu)質物業(yè)的長期受益。

普洛斯是物流地產基金的?？?，通過杠桿式操作，提前兌現了物流地產的收益，并將資金投入到下個項目的開發(fā)，使得普洛斯的規(guī)模如滾雪球似的擴大。2017年7月14日，中國財團以116億美元成功收購普洛斯，其中萬科占股比例21.4%，萬科此次的大手筆收購普洛斯，是萬科城市配套服務商的重要舉措，有利于萬科完善物流地產布局，實現產業(yè)地產業(yè)務規(guī)模的快速擴張，更重要的是為以后的輕資產運營奠定基礎，萬科可借助普洛斯成熟的產業(yè)地產基金運作能力將成熟項目變現，助推企業(yè)實現杠桿式跨越式發(fā)展。