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國際品牌進駐活躍，體驗類租戶持續(xù)擴張。仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)部董事郭偉明認(rèn)為，2014年，整體租賃需求仍處于業(yè)態(tài)和租戶組合調(diào)整期，餐飲及快時尚零售商仍然是租賃需求的主要推動者。以太古匯和正佳廣場為代表，多個優(yōu)質(zhì)項目開啟了業(yè)態(tài)及租戶組合調(diào)整。業(yè)態(tài)方面，縮減百貨，同時增加餐飲等體驗類租戶占比；租戶方面，積極引進優(yōu)質(zhì)品牌以增強物業(yè)競爭力。本年度眾多以中檔定位為主的國際品牌首次進入廣州市場，包括Givenchy、Roger Vivier、Kenzo、Sandro、Victoria＇s Secret、Gap、fresh、Etude House、TWG Tea、臺灣鼎泰豐、美國勝利摩托等。 去年廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金357.5元/㎡/月 同比升4% 新增供應(yīng)分布在各新興商圈，租金增幅有限。本年度新增四處供應(yīng)，分別是花城匯（南區(qū)）、增城萬達(dá)廣場、荔園廣場和番禺萬達(dá)廣場。珠江新城逐步增加的辦公和居住人群促進商圈成熟，商圈內(nèi)各項目空置率均有明顯下降，此外，兩個新萬達(dá)廣場本年滿營開業(yè)，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率同比降低1.4個百分點至3.3%。然而由于零售商擴張態(tài)度謹(jǐn)慎，偏好成熟商圈優(yōu)質(zhì)項目，新興商圈項目招商難度仍然較大，業(yè)主租金立場軟化，年末全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)整體平均租金同比上升4%，至358元每平方米每月。 投資者心態(tài)趨于謹(jǐn)慎，資本值升幅放緩。本年度大宗優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)投資市場成交仍然有限。四季度，奧園地產(chǎn)出售番禺奧園廣場46%的股權(quán)給華夏人壽，成交總額約10億人民幣。本年度，受住宅市場整體降溫影響，部分開發(fā)商開始考慮整售其在建或目前經(jīng)營表現(xiàn)一般的項目，以緩解現(xiàn)金流壓力。由于潛在可投資項目增加，投資者議價能力提高，但出于對未來租金增長的謹(jǐn)慎預(yù)期，觀望情緒較濃。全年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)投資風(fēng)險小幅提升，資本值基本平穩(wěn)，同比增長僅2%。 市場展望：展望未來，郭偉明表示，盡管全國經(jīng)濟增速和社會消費品零售總額增速普遍放緩，但相比歐洲、美洲大部分國家而言仍然較快，預(yù)期中檔國際品牌將繼續(xù)開拓華南市場。來自電商的競爭將對實體零售，尤其是傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營表現(xiàn)造成持續(xù)壓力。零售商將更側(cè)重單店業(yè)績提升，謀求線上線下聯(lián)動，保持謹(jǐn)慎擴張，偏好成熟商圈?？傮w而言，郭偉明預(yù)期未來12個月租賃需求將保持平緩，成熟商圈租賃市場將較為活躍，并繼續(xù)由快時尚、餐飲和體驗類租戶推動。 發(fā)展商加速新興商圈布局，蘿崗和南沙將首現(xiàn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。未來12個月的新增供應(yīng)量預(yù)計達(dá)60萬平方米（建筑面積），除天河北和北京路商圈這些成熟商圈，及番禺和海珠這些新興商圈外，隨著以萬達(dá)廣場為代表的中端零售項目即將開業(yè)，發(fā)展商將更加關(guān)注蘿崗和南沙，這些人口數(shù)量快速增長區(qū)域的消費需求。同時，再加上核心商圈商場的良好預(yù)租情況，預(yù)計將相應(yīng)減緩供應(yīng)洪峰帶來的空置壓力，預(yù)計本年末空置率微升至4-6%。 需求方面，郭偉明預(yù)計情況將維持2014年局面。在全市整體租賃需求平穩(wěn)的情況下，成熟商圈的優(yōu)質(zhì)項目租賃成交將較為活躍，并持續(xù)推動市場整體租金保持平穩(wěn)上升，但是新興商圈業(yè)主為降低項目空置率、吸引優(yōu)質(zhì)品牌入駐，可能軟化租金立場，預(yù)計未來12個月整體租金增長幅度將維持在3-4%。 投資市場方面，隨著住宅銷售市場逐步回暖和相對寬松的信貸政策，住宅背景的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流可能有所緩解，使交易談判過程更長，收益率基本平穩(wěn)，資本值升幅仍然有限。 來源：贏商網(wǎng) 記者：郭才貴 回復(fù)關(guān)鍵詞查看對應(yīng)欄目最新文章： 品牌秀｜趣商業(yè)｜快新聞｜最干貨｜泛閱讀｜數(shù)據(jù)說｜大策劃｜最前沿｜品牌事｜周熱詞｜ 只需輸入3個字！ 點擊↙↙閱讀原文或點擊頭像查看歷史消息 |
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