夫妻一方的房產(chǎn) 貸款還清可直接添加

由于婚姻法出臺后婚前的房產(chǎn)屬于個人，所以婚前買房后結(jié)婚的夫妻，經(jīng)常遇到要加名的情況，也是最常見的加名需求之一；同時也有一些婚后買房的，由于房產(chǎn)證上只寫了一人的名字，也希望加名；此時一般選擇直接加名即可。

網(wǎng)友提問：因老婆沒有在漢購房資格，購房合同沒有她的名字。在兩證下來后，房屋貸款未還清的情況下，是否可以為老婆辦理加名?費(fèi)用大概多少?

解答：如果想加名需要先辦兩證，如果有貸款，需要獲得抵押銀行的同意，銀行出具一個同意變更證明或還清貸款后，變更他項(xiàng)權(quán)證才可以加名。(一般情況下房屋所有權(quán)變更登記的前提是房屋沒有處于權(quán)利限制狀態(tài)，比如不動產(chǎn)在抵押、查封、凍結(jié)等狀態(tài)下都是不能辦理變更登記的)

提醒：初始辦證不能直接加名，如果是之前簽訂購房合同時沒有寫上兩人的名字，之后辦理兩證的時候不能加名，需要在辦理兩證后，還清貸款的情況下才能進(jìn)行。購房合同的名字和房產(chǎn)證的名字是一致的；而如果沒有購房資格的購房者是不能在購房合同上簽名的，可以后期辦理加名。

一般加名的主體是夫妻，凡婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有的；而如果婚后買房時只寫了一人名字(本質(zhì)上也是兩人共有的)要加名的；只需提供夫妻雙方身份證明、《結(jié)婚證》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋登記申請書》等申請材料，由夫妻雙方共同到有管轄權(quán)的房屋登記部門進(jìn)行面簽后，即可辦理相關(guān)房屋權(quán)屬變更手續(xù)。免征契稅、個稅和營業(yè)稅，僅收取房屋登記費(fèi)和印花稅等。其中房屋登記費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅每套80元，非住宅每件550元。

提醒：如果離婚的話，夫妻的共同房產(chǎn)是需要辦理離婚房產(chǎn)分割的，即產(chǎn)析；需要先憑離婚協(xié)議等相關(guān)資料去房管局辦理房產(chǎn)分割(需雙方到現(xiàn)場)，這種方式是為了免征稅，只需繳納一定手續(xù)費(fèi)和工本費(fèi)，減少后期買房時對于相互的影響。如果是夫妻婚前的個人財產(chǎn)，那么就不需要辦理房產(chǎn)分割了，房產(chǎn)與另一方?jīng)]有任何的關(guān)系。

父母、子女間等直系親屬間房產(chǎn) 可考慮贈予或買賣

由于直系親屬間贈與是不限購的，所以如果是父母、子女等這種關(guān)系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù)，就可以考慮二手房買賣或者是贈與。近期由于公證費(fèi)下調(diào)，贈與的成本支出在一定程度上減少，贈與過戶和買賣過戶的費(fèi)用支出上差距則更加難以分別。

贈與的流程：需要先去公證處辦理房產(chǎn)贈與的公證，之后攜帶相關(guān)是房屋兩證，雙方身份證，戶口本，婚姻狀況證明等直接去房管局辦理即可。直系親屬間贈與是不限購的，不需要做購房資格審查。

房屋贈予的步驟：一、贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同，即贈予書。按規(guī)定，房屋贈予一定要采用書面形式；二、房屋贈予的當(dāng)事人(受贈人)憑原房屋所有權(quán)證、贈予合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅；辦理公證。根據(jù)規(guī)定，房屋贈予必須辦理公證；辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈予當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請變更登記，應(yīng)提交申請書、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈予書及公證書和契稅收據(jù)；贈予人將房屋交付受贈人。

提醒：關(guān)于營業(yè)稅和個稅的減免。

1、無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，免征營業(yè)稅和個稅。

2、非直系親屬間房產(chǎn)過戶營業(yè)稅繳納：①對外銷售個人購買不足5年的住房的，全額征收營業(yè)稅(時間界定為房屋所有權(quán)證記載的登記時間，下同)，稅率為5.8%；②對外銷售個人購買超過5年(含5年)的非普通住房的，差額征收營業(yè)稅；③ 對外銷售個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

非直系親屬間加名 多數(shù)考慮買賣方式

雖然非直系親屬間房產(chǎn)加名也可以考慮贈與過戶方式，但是由于稅費(fèi)比較高，同時也需要購房資格，不能規(guī)避限購政策，所以買賣方式比較合適。

流程比較簡單，雙方或三方(中介)協(xié)商清楚后簽訂購房合同，之后在網(wǎng)上進(jìn)行網(wǎng)簽備案，去房管局辦理購房資格審查，通過后，打印購房合同，辦理過戶手續(xù);需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。那具體的稅費(fèi)呢？

營業(yè)稅及附加、契稅和個稅是二手房稅費(fèi)中的比重最大的：

提醒：1、轉(zhuǎn)讓個人自用5年且是家庭唯一生活用房的免征個人所得稅。出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房者，不再享受個稅減免優(yōu)惠。

2、賣方房屋所有權(quán)證是繼承、贈與(直系親屬)、離婚分割取得，判斷是否滿五年的時間界定可為上一手證載時間為準(zhǔn);凡屬房改房第一次上市交易轉(zhuǎn)移的，可根據(jù)房改房協(xié)議書簽定時間與房改房的發(fā)票開具時間(或收件原件)界定是否滿五年。

首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費(fèi)減半征收;如果請了中介，還需要交中介費(fèi)：正常交易價格的2%。

提醒：1、土地收益金：使用類型為劃撥的需要收取相應(yīng)的土地收益金。

2、全省自2013年10月1日起，個人非住宅交易土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為7%，此前的預(yù)征稅率為5%。而按現(xiàn)行稅法規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房暫免征收土地增值稅。

有繼承權(quán)的繼承過戶費(fèi)用最低

房屋所有人去世后，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人等可以辦理繼承，但都需辦理公證。

手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明;到區(qū)或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承權(quán)公證，房產(chǎn)繼承主要分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。全部繼承人均攜帶戶口、身份證到公證處，要放棄繼承權(quán)的人也必須本人到公證處。在外地的，在當(dāng)?shù)毓C處辦理“棄權(quán)聲明書”公證;在國外的，在駐在國的中國大使館辦理“棄權(quán)聲明書”公證。做好了事前的準(zhǔn)備，那么就可以去辦理房屋過戶登記。

網(wǎng)友咨詢：父親如果去世后繼承的話，稅費(fèi)又是多少呢?

解答：一般繼承不收取稅的，但是收取一定的費(fèi)用。辦理房產(chǎn)證和土地證時費(fèi)用具體為

而相關(guān)的繼承、贈與公證費(fèi)需要多少呢?

公證收費(fèi)(包括按行政事業(yè)性收費(fèi)進(jìn)行管理的公證收費(fèi)和經(jīng)營服務(wù)性公證收費(fèi))中證明財產(chǎn)繼承、贈與、接受遺贈的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由現(xiàn)行按受益額的2%收取下調(diào)為：受益額20萬元以下的部分，按不超過1.2%收取;超過20萬元不滿50萬元的部分，按不超過1%收取;超過50萬元不滿500萬元的部分，按不超過0.8%收取;超過500萬元不滿1000萬元的部分，按不超過0.5%收取;超過1000萬元的部分，按不超過0.1%收取。證明單方贈與或受贈的，減半收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門會同有關(guān)部門制定。

提醒：遺贈和法定繼承、遺囑繼承不同，不完全屬于繼承，但是也不屬于非直系贈與，可以免征個稅和營業(yè)稅，一般只需繳納契稅。