不同類型土地使用權(quán)該如何收回

收回土地使用權(quán)是一個(gè)比較復(fù)雜的法律問(wèn)題，涉及《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、《閑置土地處置辦法》和各省(自治區(qū)、直轄市)的土地管理地方性法規(guī)。這些法律法規(guī)雖然作了一些規(guī)定，但有的問(wèn)題還是空白。我們?cè)谑栈赝恋厥褂脵?quán)時(shí)，要對(duì)主體、程序、法律依據(jù)等方面認(rèn)真進(jìn)行分析，區(qū)分不同情況，采取不同的方式。

　　收回劃撥國(guó)有土地使用權(quán)

　　無(wú)償收回劃撥國(guó)有土地使用權(quán)

　　無(wú)償收回劃撥國(guó)有土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(四)、(五)兩項(xiàng)以及《土地管理法》第三十七條第一款、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第十八條第一款、違反《土地管理法》第五十六條的規(guī)定擅自改變土地用途等五種情形。具體內(nèi)容包括：1．因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國(guó)有土地的；2．公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的；3．已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，以劃撥方式提供土地使用權(quán)，連續(xù)兩年未使用土地的；4．未按土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件規(guī)定，擅自改變土地用途的；5．經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田的……連續(xù)兩年未使用的。

　　在第1、第2、第5種情況下收回土地使用權(quán)屬于土地管理的一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》(國(guó)土資源部令第5號(hào))第五條規(guī)定辦理，即由市、縣人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后予以公告，下達(dá)《收回土地使用權(quán)決定書》，終止國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。當(dāng)事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規(guī)定給予處罰。第5種情況必須特別注意，“原批準(zhǔn)用地的人民政府”只能是國(guó)務(wù)院，省、市、縣三級(jí)人民政府沒有這一批準(zhǔn)權(quán)。

　　第3種情況則是因土地使用者依法取得國(guó)有劃撥土地使用權(quán)后，連續(xù)兩年未使用土地造成的違法行為，收回這類土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)當(dāng)事人實(shí)施行政處罰，其依據(jù)是《土地管理法》第三十七條第一款和《土地管理法》第八十條。當(dāng)事人不履行處罰決定，可以由實(shí)施行政處罰的國(guó)土資源管理部門依法向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第4種屬于違反法律規(guī)定擅自改變土地用途的違法行為，應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》第八十條的規(guī)定，采用行政處罰的辦法收回土地使用權(quán)。

　　有償收回劃撥國(guó)有土地使用權(quán)

　　有償收回劃撥國(guó)有土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定的情形。具體內(nèi)容包括：1.為了公共利益需要使用土地的；2.為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。

　　上述兩種收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的情形，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能繼續(xù)使用土地，因而必須對(duì)土地使用者給予適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)姆煞ㄒ?guī)依據(jù)是：《土地管理法》第五十八條第二款、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條。已成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的地方，收回土地使用權(quán)工作可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施；未建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的，可以由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門與土地使用者協(xié)商解決收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償問(wèn)題。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或國(guó)土資源管理部門與用地者達(dá)成收購(gòu)補(bǔ)償協(xié)議后，還必須公告收回土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。

　　收回出讓土地使用權(quán)

　　無(wú)償收回出讓土地使用權(quán)

　　無(wú)償收回出讓土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(三)項(xiàng)、《土地管理法》第三十七條第一款和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條及第二十五條、違反《土地管理法》第五十六條規(guī)定擅自改變土地用途等情形。具體內(nèi)容包括：1.土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；2.已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，以出讓方式取得土地使用權(quán)，連續(xù)兩年未使用土地的；3.以出讓方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的；4.土地使用者未按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定擅自改變土地用途的。

　　上述四種情形中的第1種，無(wú)償收回出讓土地使用權(quán)屬于一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》第五條的規(guī)定，由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后予以公告，下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》，終止出讓國(guó)有土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。當(dāng)事人拒不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規(guī)定給予處罰。

　　第2、3、4種情況是用地者取得合法的土地使用權(quán)后，未按國(guó)家法律或出讓合同的規(guī)定使用土地而造成的違法行為，對(duì)土地使用者應(yīng)當(dāng)進(jìn)行行政處罰，以此來(lái)達(dá)到無(wú)償收回出讓國(guó)有土地使用權(quán)的目的。處罰的依據(jù)見《土地管理法》第八十條和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條。

　　有償收回出讓土地使用權(quán)

　　有償收回出讓土地使用權(quán)主要包括《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條、《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定的情形，這些規(guī)定均是指國(guó)家為了公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)。有償收回出讓土地使用權(quán)，可以按照有償收回劃撥土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行。

　　收回集體建設(shè)用地使用權(quán)

　　按照《土地管理法》第六十五條的規(guī)定，收回集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，而不是市、縣國(guó)土資源管理部門。但現(xiàn)行的土地管理法律、行政法規(guī)未規(guī)定拒絕交回集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采用的強(qiáng)制措施，這是法律的一大缺陷，這也正是導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)難以收回的一個(gè)主要原因。

　　無(wú)償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)

　　無(wú)償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)主要是指《土地管理法》第六十五條第一款第（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的情形。具體內(nèi)容包括：1.不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；2.因撤銷、遷移等原因停止使用土地的。

　　上述兩種收回集體建設(shè)用地的情況，在具體操作時(shí)有明顯不同：第1種情形是因?yàn)橛玫卣卟话凑张鷾?zhǔn)的用途使用土地而產(chǎn)生的違法行為，收回土地使用權(quán)按理應(yīng)當(dāng)采取行政處罰方式進(jìn)行，但法律未作規(guī)定。第2種情形是土地使用者因?yàn)閱挝怀蜂N、遷移等原因而不再繼續(xù)使用集體建設(shè)用地，收回土地使用權(quán)不會(huì)有什么阻力。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后，向土地使用者下發(fā)《收回集體建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，終止集體建設(shè)用地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。

　　有償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)

　　有償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)主要是指《土地管理法》第六十五條第一款規(guī)定的“為了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的”情形。這種情況必須注意，土地使用者還在使用土地，并沒有發(fā)生違法行為，是因?yàn)猷l(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地，而導(dǎo)致土地使用者不能繼續(xù)使用已合法取得的集體建設(shè)用地。收回這類土地使用權(quán)，可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與用地者協(xié)商，待達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后，再公告收回土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。

　　收回宅基地使用權(quán)

　　宅基地使用權(quán)屬于集體建設(shè)用地使用權(quán)的一種，雖然《土地管理法》未明確規(guī)定哪些情況下可以收回宅基地使用權(quán)，但部分?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）的土地管理地方性法規(guī)作了明確規(guī)定。如《云南省土地管理?xiàng)l例》第三十三條第四款規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)使用的宅基地，必須按照批準(zhǔn)的位置和面積建蓋，超過(guò)兩年未建成使用的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，無(wú)償收回土地使用權(quán)”；《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第三十四條第四款規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)后連續(xù)兩年未使用宅基地的，應(yīng)當(dāng)交還原集體經(jīng)濟(jì)組織另行安排使用”。對(duì)不符合“一戶一宅”的規(guī)定，超過(guò)法定標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地的，《山東省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第四十六條、《山西省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第三十九條第一款等省級(jí)土地管理地方性法規(guī)，對(duì)收回多余宅基地使用權(quán)作了規(guī)定。

　　收回臨時(shí)用地使用權(quán)

　　按照《土地管理法》第五十七條的規(guī)定，臨時(shí)用地的使用期限一般不得超過(guò)兩年，臨時(shí)用地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地約定的用途使用土地，并不得建設(shè)永久性建筑物。如果臨時(shí)用地者使用期限還未滿，國(guó)家或者集體因公共利益需要提前收回土地，應(yīng)當(dāng)與臨時(shí)用地者共同協(xié)商，給予一定的補(bǔ)償。

　　臨時(shí)用地者超過(guò)臨時(shí)使用土地合同約定的期限，又未辦理續(xù)期手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)采用行政處罰的方式收回使用權(quán)。具體操作程序是：1.市、縣國(guó)土資源管理部門先告知臨時(shí)用地者，用地已超過(guò)臨時(shí)用地合同約定或法定的期限，要求限期交還土地或者辦理續(xù)期手續(xù)；2.臨時(shí)用地者沒有按照告知期限交還土地或者辦理續(xù)期手續(xù)的，市、縣國(guó)土資源管理部門向臨時(shí)用地者下發(fā)《行政處罰決定書》；3.臨時(shí)用地者不履行《行政處罰決定書》的，市、縣國(guó)土資源管理部門按照《土地管理法》第八十條的規(guī)定申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。