「土地管理法」修訂，開發(fā)商應(yīng)該抓住哪些機(jī)遇？

昵稱60297075 2021-07-15

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2019年8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議地通過《中華人民共和國(guó)土地管理法》修正案，自2020年1月1日起正式施行。

今天針對(duì)《土地管理法》的突破點(diǎn)，我們討論作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該注意哪些土地問題，把握哪些開發(fā)機(jī)遇。

新《土地管理法》堅(jiān)持土地公有制不動(dòng)搖，堅(jiān)持農(nóng)民利益不受損，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，在充分總結(jié)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，做出了多項(xiàng)重大突破。

下邊我們針對(duì)部分關(guān)鍵突破并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)做全面解析。

破除集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地

進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙

新的管理法提出了要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。

在過去，原來的《土地管理法》除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并外，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人直接使用集體建設(shè)用地，只有將集體建設(shè)用地征收為國(guó)有土地后，該幅土地才可以出讓給單位或者個(gè)人使用。

新的《土地管理法》公布實(shí)施以后，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，對(duì)于我們開發(fā)商來說，拓寬了拿地渠道，降低了拿地成本。

主要拓寬渠道如下：

（1）村集體原本存在的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括”農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和招商引資用地。

一般為村集體過去建設(shè)的企業(yè)、廠房，權(quán)屬依舊屬于村集體，使用權(quán)也在村集體手中，現(xiàn)在已經(jīng)廢棄，后期可作為存量挖潛的一部分進(jìn)入土地交易市場(chǎng)。

解讀：以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)依法批準(zhǔn)的可以使用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，現(xiàn)行《土地管理法》實(shí)行以后新的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不可以再使用集體土地，實(shí)際是要求申請(qǐng)使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的土地。

導(dǎo)致問題：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地只允許辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，而其他非農(nóng)建設(shè)需要使用國(guó)有土地，嚴(yán)格限制了集體經(jīng)營(yíng)性土地使用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)停辦破產(chǎn)后，土地閑置。

針對(duì)所產(chǎn)生的的問題，新《土地管理法》進(jìn)行了修正。作為開發(fā)商的我們?cè)谕氐剡^程中，可以適當(dāng)開發(fā)利用這部分建設(shè)用地，作為投資拓地的一個(gè)新方向。

但是也要注意，通過實(shí)地探勘，這類地塊雖然現(xiàn)狀是建設(shè)用地，但是，我們無法確認(rèn)規(guī)劃。

想要明確項(xiàng)目是否符合規(guī)劃，是否符合土地用途區(qū)和建設(shè)用地管制區(qū)，我們需要結(jié)合土地利用總體規(guī)劃圖或是相關(guān)規(guī)劃圖件進(jìn)行判讀分析，確保項(xiàng)目符合相關(guān)規(guī)劃，避免政府后期有將地塊復(fù)墾為耕地的打算。

（2）過去宅基地雖然也被視作集體建設(shè)用地，但并不被看作集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，不能直接入市。

現(xiàn)在可以轉(zhuǎn)為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市，極大增加村集體在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市過程中的靈活性和主動(dòng)權(quán)。但要滿足有償退出、農(nóng)民自愿、符合規(guī)劃的條件，才可以真正入市。

后期，我們?cè)谕顿Y拓地的過程中，農(nóng)民自愿、有償退出的宅基地也是我們獲地的一種新途徑、新方式。

宅基地未來可以作為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，后期我們投資文旅、康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村振興等產(chǎn)業(yè)，可以利用農(nóng)村宅基地這部分存量建設(shè)用地，并且不需要進(jìn)行征收，不需要轉(zhuǎn)為國(guó)有，縮短了拿地開發(fā)建設(shè)周期，降低了投資成本。

基本原則：符合規(guī)劃、依法登記、維護(hù)農(nóng)民的利用，尊重農(nóng)民的意愿。

改革土地征收制度

土地征收：指國(guó)家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國(guó)有的行為。

《憲法》第十條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”

《土地管理法》分別規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。

這就導(dǎo)致了幾乎所有非農(nóng)建設(shè)的需要使用的土地都需要進(jìn)行征收，不僅限于公共利益的需要。

開發(fā)企業(yè)只有使用經(jīng)征收后招拍掛的土地，土地獲取渠道單一，拿地困難，且拿地成本高，土地征收收益大部分由地方政府取得，形成土地財(cái)政依賴，而農(nóng)民獲得收益較少。

這樣長(zhǎng)期下去就造成了一個(gè)局面：城鎮(zhèn)地價(jià)高昂，經(jīng)常無地可用，農(nóng)村有地不能用。

本次改革土地征收制度明確，因軍事和外交、政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程建設(shè)需要以及成片開發(fā)建設(shè)等六種情形，確需征收的，可以依法實(shí)施征收。

這一規(guī)定就縮小了征地的范圍，后期如果我們開發(fā)商拓地開發(fā)，想征收土地，也必須需要符合以上幾條。

很多時(shí)候，我們只能符合成片開發(fā)這條規(guī)定進(jìn)行征地，目前對(duì)于成片開發(fā)還沒有具體的定義，后期我們需要隨時(shí)關(guān)注政府對(duì)《土地管理法》具體條文的解釋政策。

如果現(xiàn)在我們企業(yè)有涉及需要征地的項(xiàng)目，建議在《土地管理法》正式實(shí)施之前完成，避免后期增加征地難度，或出現(xiàn)項(xiàng)目不符合可征地范圍要求等不可控情況。

完善農(nóng)村宅基地制度

農(nóng)村宅基地，是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。

國(guó)家鼓勵(lì)適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，鼓勵(lì)村集體盤活利用閑置宅基地和閑置房屋，鼓勵(lì)宅基地搞民宿、共享農(nóng)莊等建設(shè)，這將為鄉(xiāng)村振興過程中，新業(yè)態(tài)的導(dǎo)入留足了空間，也為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓地提供了新方向。

在符合國(guó)土空間規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

入市包括出讓、租賃、入股，企業(yè)可根據(jù)自己情況選擇用地方式。

關(guān)于最新《土地管理法》法律制定意圖解讀:

1、農(nóng)民集體土地流入市場(chǎng)，影響國(guó)有土地使用制度改革。

政府管理土地市場(chǎng)的各項(xiàng)措施還不健全，加上曾經(jīng)出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)區(qū)熱”造成大量的閑置土地，如果再允許集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，將又有大量集體土地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，形成更多的閑置土地，國(guó)有土地使用制度改革也將難以進(jìn)行。

2、是保護(hù)耕地的需要。

現(xiàn)在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村干部對(duì)將耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，搞房地產(chǎn)的積極性很高，如不加以嚴(yán)格控制，將會(huì)又有大量耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，保護(hù)耕地的目標(biāo)將難以實(shí)現(xiàn)。

集體土地以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租等方式用于農(nóng)業(yè)用途是允許的。但必須保護(hù)原土地使用者或承包經(jīng)營(yíng)者的利益，必須按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和土地使用合同或承包經(jīng)營(yíng)合同的規(guī)定執(zhí)行。

3、應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃。

不符合土地利用總體規(guī)劃的企業(yè)破產(chǎn)后只能拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，按土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。

4、必須是依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)，并隨廠房等一同轉(zhuǎn)移的，如果是農(nóng)用地，或土地上沒有房屋等設(shè)施的將不得轉(zhuǎn)讓。

但一切要等《土地管理法》正式實(shí)施那一天，33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)除外......

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