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標(biāo) 題: 蘇州市區(qū)真實(shí)房價(jià)，以正視聽！別聽說了 發(fā)信站: 水木社區(qū) (Thu Jul 7 14:59:56 2011), 站內(nèi) 蘇州市區(qū)真實(shí)房價(jià)，以正視聽 終于有人8蘇州的房價(jià)了，不知情的，聽說，聽說有依據(jù)么？網(wǎng)絡(luò)謠言害死人啊 俺來8一8，以正視聽 1、蘇州的房價(jià)整體情況 蘇州市區(qū)（7個(gè)區(qū)）均價(jià)現(xiàn)在大約1.2W的樣子，這兩個(gè)月由于銷量一般，開了很多相對偏遠(yuǎn)或者郊縣結(jié)合部的盤，導(dǎo)致上個(gè)月均價(jià)1W出點(diǎn)頭。 細(xì)分各個(gè)區(qū)域來說，園區(qū)和老城區(qū)邊上，相對高一些，交通便利、配套完善的，大約1.5W左右，其他區(qū)域，如高新區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)，則相對低，1-1.2W左右。 高端商品住宅（非別墅），基本集中在園區(qū)的金雞湖周邊，中等的1.5-2W，貴的大約4W。 下面舉幾個(gè)例子，有價(jià)有真相（實(shí)際成交價(jià)略有差異，但很?。?br> 區(qū)域 樓盤名稱 新/二手 價(jià)格區(qū)間 所在位置 園區(qū) 晉合水巷鄰里 二手 3.5-4W 金雞湖西， 離湖約200m 園區(qū) 萬科玲瓏灣4期 一手 4W 金雞湖北， 離湖100m 1-3期 二手 1.5-3W 離湖200-500m不等 園區(qū) 楓情水岸2期 一手 1.5-1.8W 金雞湖東 離湖300m 園區(qū) 海德公園 一手 1.1W 高教區(qū) 離市區(qū)15km 園區(qū) 首開悅瀾灣 一手 9k 跨塘鎮(zhèn) 離市區(qū)15-18km 園區(qū) 華園星城 一手 8.5k 唯亭鎮(zhèn) 離市區(qū)20km。 相城 金輝融僑城 一手 1.1W 相城區(qū)中心 離市區(qū)約5km 相城 水韻花都 一手 1W 相城區(qū)中心偏點(diǎn) 離市區(qū)約3km 高新區(qū) 中梁香緹 一手 1.2W 老城邊，離市區(qū)約3km 高新區(qū) max未來城 一手 9.5k 離市區(qū)約8km 吳中區(qū) 朗詩綠色街區(qū) 一手 1.3W 市區(qū)南面2km 吳中區(qū) 越湖家天下 一手 1W 市區(qū)西南面，約5km。 便宜的房子有木有？ 8、9k都能找到不少，但位置偏，周邊配套不完善，公交不發(fā)達(dá)，晚上8點(diǎn)后基本沒公交了（市區(qū)除外），周邊買東西、吃飯也不方便。當(dāng)然，這些房源也是銷售相對較好，畢竟窮人多嘛。 2、為啥蘇州的房價(jià)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱或相對偏低？相對二都簡直是白菜價(jià)啊 首先，要了解一下蘇州的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 蘇州GDP去年過萬億，城市里面，應(yīng)該是緊隨京、滬、深、廣，好像排第五，據(jù)說現(xiàn)在排第四。蘇州人口約1500W，五縣七區(qū)，昆山、常熟、張家港、吳江、太滄，曾經(jīng)都是百強(qiáng)縣前十位，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。 蘇州經(jīng)濟(jì)總量很大，但實(shí)際上是一個(gè)超級大的“大工廠”，大部分GDP都是由制造業(yè)創(chuàng)造，其中相當(dāng)一部分是外資創(chuàng)造的，500強(qiáng)在蘇州二三百家。商業(yè)、服務(wù)業(yè)極其不發(fā)達(dá)，晚上9點(diǎn)一般的飯館都打烊了，有錢也不賺你的，服不？ 接著，再來了解下購房主力人群 蘇 州的房子都哪些人在買？外地人，是的，主要是外地人和本地有有錢人，且是所謂的小白領(lǐng)。但這部分人群占比不大，蘇州總?cè)丝谥杏幸话胧峭鈦砣耍s700多 萬，分布在全市），其中絕大部分是工廠的操作工（以前稱農(nóng)民工），平均每月約3k的工資水平，基本都沒考慮在蘇州落戶，不能形成有效購買需求。 再說一下蘇州的收入 小白領(lǐng)占比較低，畢業(yè)生一般工資2-3k，工作兩三年4-5k，這樣的大把的，有沒有高的？有，壟斷行業(yè)、公務(wù)員、外資中層（這邊的外資主要是工廠）、高級技術(shù)人員，這些人收入高（粗估15-30W的水平），相對于房價(jià)，性價(jià)比較高。 蘇州的富裕階層，一部分是民營企業(yè)老板，這些人主要分布在縣里，不屑于到蘇州買房，要買上海去了；另一部分，拆遷戶或者家底積累比較早的，手上都不少房子，3-4套的很正常。 3、蘇州房價(jià)的上漲空間 蘇州房價(jià)相對較為緩慢，應(yīng)該是說最不具備投資價(jià)值的城市之一，曾經(jīng)也有不少浙江和上海人來買，后來其他地方房價(jià)都飛了，就蘇州不漲，投資客逐步減少。曾租 過的房子，2004年底買的，約5k，至10年末，差不多1.1W，6年時(shí)間差不多2.5倍？有這些錢，早買二都的房子，多值啊。這還是09年大漲了一年 的結(jié)果，要不然更低。 個(gè)人結(jié)論，供參考 蘇州房子的空置率非常高，在園區(qū)，入住超過50%的小區(qū)都算高的了，另外，房產(chǎn)供應(yīng)量還不錯(cuò)，地平整，大把的地可以用來蓋房。 外來人口雖然多，但以農(nóng)民工為主，小白領(lǐng)占比小，有效需求不足；本地人基本都有房，縣里的有錢人不屑于市區(qū)買房，要不在縣里或者上海去了。 外部投資客，由于上漲速度太慢，慢慢的沒人玩了。 基于蘇州的經(jīng)濟(jì)和人口結(jié)構(gòu)，當(dāng)前房價(jià)，相對于當(dāng)?shù)仄胀üば诫A層的收入，并不低，只是缺乏投資炒作，所以價(jià)格一直只是緩慢上漲，未來上漲空間也不會(huì)太快。 贊原創(chuàng)！ 加一句，樓主描述的情況屬于典型的2線城市的情況，即周邊制造業(yè)發(fā)達(dá)，但制造業(yè)收入達(dá)不到購房的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)高附加值服務(wù)業(yè)沒有成規(guī)模，第一批購房群體（教師、公務(wù)員、私營業(yè)主、投機(jī)客）之后，缺乏主力的第二梯隊(duì) 另外就是供應(yīng)相對過剩，入住率低。從這個(gè)意義上說，泡沫還是比較明顯的 |
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