1994-2019年，蘇州工業(yè)園區(qū)成立25周年，從一片灘涂到如今高樓林立、車水馬龍，超高速的發(fā)展和變化令蘇州乃至全國(guó)嘆為觀止。

園區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、交通、商務(wù)、金融、居住、民生各方面的發(fā)展都可圈可點(diǎn)，此篇文章深度君主要回顧園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變遷，從人居的角度看看園區(qū)發(fā)展的豐功偉績(jī)。

1994-2003年，園區(qū)的商品住宅市場(chǎng)剛開(kāi)始起步，這十年間住房的售價(jià)從每平米幾百元到每平米2000元，是園區(qū)購(gòu)房的黃金時(shí)期。

貴都花園、白領(lǐng)公寓、湖左岸、師惠坊、新城花園、都市花園、嘉怡苑等一批位于園區(qū)湖西的老小區(qū)都是這一時(shí)期的產(chǎn)物，如今，它們妥妥地都成了園區(qū)“5”字頭上下的學(xué)區(qū)房。

2004年，當(dāng)時(shí)還屬于南都集團(tuán)的玲瓏灣開(kāi)盤，單價(jià)只要4000元/平方米，且一線俯瞰金雞湖，也是金雞湖北岸第一個(gè)商品住宅項(xiàng)目。

但在一直生活在姑蘇區(qū)的老蘇州人眼里，玲瓏灣的位置已經(jīng)從湖西邁向湖東，雖然地理位置并沒(méi)有遠(yuǎn)多少，但心理位置遠(yuǎn)了太多，仿佛從市里來(lái)到了鄉(xiāng)下。因此，南都玲瓏灣的銷售狀況并不理想，也間接導(dǎo)致了南都將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手給萬(wàn)科。

2005年，位于蘇州工業(yè)園區(qū)的樓盤“天域”發(fā)售，它是園區(qū)管委會(huì)旗下的建屋集團(tuán)和來(lái)自新加坡的華新國(guó)際集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的，它的出現(xiàn)創(chuàng)造了園區(qū)地產(chǎn)史上的眾多第一：

這是湖西第一個(gè)是地中海風(fēng)情的項(xiàng)目，也是第一個(gè)精裝修裝房的項(xiàng)目，第一個(gè)30層的高層住宅項(xiàng)目，第一個(gè)戶型設(shè)計(jì)上有八角窗的項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)的售價(jià)是6000元/平方米，這一價(jià)格在當(dāng)年算是天價(jià)了，吳江、張家港、常熟、太倉(cāng)的富人前來(lái)買的不在少數(shù)。

同在2005年，位于園區(qū)湖東金雞墩的樓盤“中?！ぐ雿u華府”入市，它是中海地產(chǎn)進(jìn)入蘇州的第一個(gè)項(xiàng)目，是園區(qū)第一個(gè)意大利風(fēng)情的別墅社區(qū)，而且占據(jù)金雞墩半島獨(dú)特的地理位置，當(dāng)年總價(jià)只要200多萬(wàn)起。

還是2005年，另一個(gè)位于園區(qū)湖西一線臨湖的樓盤——中茵·皇冠國(guó)際開(kāi)盤，開(kāi)盤地出人意表地選擇在了香港，售價(jià)以港幣計(jì)算，這是第一個(gè)采用異地發(fā)售的園區(qū)樓盤，大概也是第一個(gè)考慮到要走出蘇州、面向全國(guó)投資客的樓盤，那時(shí)買房的香港投資客如今也是賺得盆滿缽滿了。

2007年，朗詩(shī)·國(guó)際街區(qū)上市，它位于現(xiàn)在的奧體中心板塊，當(dāng)然那時(shí)候奧體中心還是一片白地。它是朗詩(shī)集團(tuán)進(jìn)入蘇州的第一個(gè)項(xiàng)目，也是園區(qū)乃至全市第一個(gè)倡導(dǎo)“恒溫、恒濕、恒氧”的科技住宅，從此科技住宅的概念逐漸被園區(qū)人所熟識(shí)并接受。

2008年，位于湖西的晉合·水巷鄰里對(duì)外發(fā)售，是由新加加坡晉合集團(tuán)開(kāi)發(fā)的，4000元/平方米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)（請(qǐng)注意這是11年前，當(dāng)時(shí)的4000元換算到現(xiàn)在的購(gòu)買力至少超過(guò)10000元），為保證每戶的觀湖效果采取了非正南正北的樓宇排布方式，放在現(xiàn)在也是妥妥的豪宅配置。

然而，當(dāng)時(shí)的售價(jià)也是驚人的：40000元/平方米，雖然銷售在后來(lái)的好多年里持續(xù)遇冷，但你不得不佩服晉合前瞻的眼光和氣魄。

同樣在2008年，位于園區(qū)湖西、水巷鄰里南側(cè)的中?！び醢?/strong>入市，它是2007年的園區(qū)地王，但因開(kāi)盤時(shí)正值全球金融危機(jī)，蘇州的房地產(chǎn)也是低谷期，這么好的地段售價(jià)只有8000元/平方米，對(duì)比現(xiàn)在的近5萬(wàn)元/平方米，簡(jiǎn)直就是白菜價(jià)。

2009年，星島·仁恒對(duì)外發(fā)售，它是新加坡仁恒集團(tuán)開(kāi)發(fā)的，位于獨(dú)墅湖西，一線臨湖，品質(zhì)極佳。星島·仁恒的出現(xiàn)，標(biāo)志著園區(qū)金雞湖時(shí)代邁向獨(dú)墅湖時(shí)代的開(kāi)端。

從2011年開(kāi)始，園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期，這和園區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是密不可分的，所謂“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑”。這一階段，園區(qū)的房?jī)r(jià)拉開(kāi)了與其他區(qū)的距離，成為了蘇州的第一梯隊(duì)。

2012年，位于現(xiàn)代大道白塘板塊的九龍倉(cāng)·時(shí)代上城入市，是個(gè)120萬(wàn)方的美式學(xué)院派波士頓人文社區(qū)，當(dāng)時(shí)精裝修洋房售價(jià)15000元/平方米，是園區(qū)湖東最貴的非別墅住宅，好的產(chǎn)品又趕上了好的市場(chǎng)環(huán)境，取得了非常好的銷售業(yè)績(jī)。

2015年底，九龍倉(cāng)·時(shí)代上城的第四期風(fēng)華里入市，這時(shí)的售價(jià)已經(jīng)漲到22000元/平方米，而且售樓處連夜排隊(duì)、客戶各種搶購(gòu)，可見(jiàn)那時(shí)的園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度多么高。

2016年，位于獨(dú)墅湖西的萬(wàn)科·湖西玲瓏入市，有萬(wàn)科品牌的加持，以及趕上蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的高峰期，售價(jià)是24000元/平方米，開(kāi)創(chuàng)了獨(dú)墅湖住宅板塊的新里程。

2017年，位于青劍湖板塊的萬(wàn)科·大家入市，這是一個(gè)新中式別墅項(xiàng)目，創(chuàng)新的建筑風(fēng)格風(fēng)靡全城。青劍湖板塊也成為了園區(qū)繼金雞湖、獨(dú)墅湖之后的第三個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊。

2018年，蘇州中心8號(hào)公寓和九龍倉(cāng)·國(guó)金中心公寓相繼入市，排隊(duì)搶購(gòu)的新聞?dòng)稚狭祟^條。

因?yàn)閳@區(qū)堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家的限價(jià)政策，這一時(shí)期入市的項(xiàng)目?jī)r(jià)格和同地段二手房?jī)r(jià)格之間形成近萬(wàn)元/平方米的倒掛，也就是說(shuō)新房?jī)r(jià)格比同地段二手房單價(jià)便宜近萬(wàn)元，加上園區(qū)一直采用謹(jǐn)慎的供地策略，使得園區(qū)新房供應(yīng)量較少，園區(qū)的購(gòu)買力又比較旺盛，熱銷也在情理之中。

通過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么發(fā)展得這么好？深度君認(rèn)為主要有以下6點(diǎn)原因：

李嘉誠(chéng)說(shuō)：“地段，地段，還是地段?！?/p>

據(jù)說(shuō)25年前新加坡政府來(lái)長(zhǎng)三角考察時(shí)看了蘇州和無(wú)錫，最后選擇了蘇州，于是就有了現(xiàn)在的蘇州工業(yè)園區(qū)。

園區(qū)跟上海的近距離關(guān)系是它得天獨(dú)厚的基因優(yōu)勢(shì)，如果說(shuō)后來(lái)25年的高速發(fā)展是得益于園區(qū)政府和園區(qū)人的拼搏奮斗，那么1994年蘇州工業(yè)園區(qū)的開(kāi)篇確實(shí)和它的地理位置是密切相關(guān)的。

園區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府聯(lián)合開(kāi)發(fā)的，25年前的新加坡在城市規(guī)劃發(fā)展上是有著比中國(guó)更成熟、更可借鑒的豐富經(jīng)驗(yàn)的。

于是，我們來(lái)園區(qū)就可以看到，這里的道路寬敞，幾縱幾橫四通八達(dá)，堵車的情況很少出現(xiàn)（當(dāng)然因?yàn)榻痣u湖和獨(dú)墅湖兩座湖的天然阻隔，現(xiàn)代大道、金雞湖大道、獨(dú)墅湖隧道在早、晚高峰還是有點(diǎn)堵的）。

園區(qū)的商務(wù)區(qū)、居住區(qū)、工廠區(qū)、學(xué)校、公園等城市功能排布非常合理，這就保證了人在生產(chǎn)、生活、休閑、娛樂(lè)、教育各種狀態(tài)之間的切換是高效、舒適的。

鄰里中心是園區(qū)的首創(chuàng)，鄰里中心的模式保證了園區(qū)居民買菜、購(gòu)物等日常需求的便利滿足，且不同于其他區(qū)菜市場(chǎng)的雜亂無(wú)序，園區(qū)的鄰里中心個(gè)保個(gè)干凈、整潔、功能齊全、動(dòng)線合理。

行政執(zhí)行力的高效是區(qū)域發(fā)展的最有力保障。

你如果去過(guò)園區(qū)管委會(huì)大樓辦事，就能感受到這里的工作人員說(shuō)話語(yǔ)速是快的，走路也是快的、甚至帶點(diǎn)小跑的。

如果沒(méi)去過(guò)也沒(méi)關(guān)系，你能看到園區(qū)每年都在興建新的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園，園區(qū)應(yīng)該是全蘇州外來(lái)人口增長(zhǎng)量最大的區(qū)域，而教育配套出忽意料地完全跟得上，保證這里的孩子都有學(xué)上，聽(tīng)起來(lái)簡(jiǎn)單，園區(qū)的財(cái)力、人力、行政執(zhí)行力都是一流的才能夠做到。

園區(qū)房?jī)r(jià)領(lǐng)先其他區(qū)的一個(gè)很重要原因是教育資源好，園區(qū)的升學(xué)率高。如果說(shuō)20年前教育資源最好的地方是姑蘇區(qū)，那么現(xiàn)在全蘇州教育資源最好的非園區(qū)莫屬。

園區(qū)政府在教育上的用心有目同睹，星海學(xué)校、星灣學(xué)校、景城學(xué)校、金雞湖學(xué)校，個(gè)個(gè)拿出來(lái)都響當(dāng)當(dāng)，升學(xué)率名列蘇州前茅。

園區(qū)的高房?jī)r(jià)決定了這里居住人群的高素質(zhì)，而高素質(zhì)家長(zhǎng)的子女又保證了當(dāng)?shù)厣吹膬?yōu)質(zhì)，于是，好的教學(xué)質(zhì)量和好的生源形成了一個(gè)良性循環(huán)的上升路徑，更多的家長(zhǎng)為了進(jìn)入這個(gè)優(yōu)質(zhì)教育圈爭(zhēng)先到園區(qū)買房，從而一定程序上推高房?jī)r(jià)就不難理解了。

最近，一二線城市搶人大戰(zhàn)是熱門話題。蘇州工業(yè)園區(qū)在人才吸引、人才爭(zhēng)奪方面自然不落人后。

從國(guó)家級(jí)人才工程、國(guó)家萬(wàn)人計(jì)劃、江蘇省雙創(chuàng)人才計(jì)劃、姑蘇人才計(jì)劃、園區(qū)金雞湖人才計(jì)劃，到生物醫(yī)藥、人工智能、納米技術(shù)應(yīng)用等新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)、高端裝備制造、總部經(jīng)濟(jì)、金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)、現(xiàn)代物流、服務(wù)外包、電子商務(wù)、商貿(mào)、文化創(chuàng)意、科技中介、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域，園區(qū)全部都有相應(yīng)的人才薪酬補(bǔ)貼優(yōu)惠政策、落戶政策等。

招商引資方面就不用深度君多說(shuō)了，看看園區(qū)遍地的世界500強(qiáng)企業(yè)就一目了然。

之所以把經(jīng)濟(jì)實(shí)力放在最后說(shuō)，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展是前面5點(diǎn)原因的“果”，也是房?jī)r(jià)高的“因”。

2018年，蘇州工業(yè)園區(qū)共實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2570億元，公共財(cái)政預(yù)算收入350億元，進(jìn)出口總額1036.7億美元。

人民生活方面，2018年蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)者品零售總額493.7億元，2018年園區(qū)職工稅前收入年全面現(xiàn)金薪酬平均值為108576元，月平均工資達(dá)9048元，城市鎮(zhèn)居民人均可支配收入超71000元。

園區(qū)高房?jī)r(jià)背后原因的簡(jiǎn)單總結(jié)就是：

園區(qū)的地理位置是整個(gè)故事的開(kāi)端和起源；園區(qū)的先進(jìn)規(guī)劃保證了它后續(xù)發(fā)展的持久力、生命力；園區(qū)政府的高效執(zhí)行力是一切的基礎(chǔ)；園區(qū)的教育優(yōu)勢(shì)是房?jī)r(jià)的有力支撐；園區(qū)的招商引資和人才政策為園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)貢獻(xiàn)新鮮血液；而園區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是高房?jī)r(jià)的后盾。

回顧了這么多，深度君在感嘆園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展取得驕人成就的同時(shí)，也為自己失去了好多次安家園區(qū)的機(jī)會(huì)而感到惋惜。

拋開(kāi)深度君個(gè)人不談，奮斗在蘇州工業(yè)園區(qū)的大部分園區(qū)人都陸續(xù)在這里買房安家，收獲了事業(yè)，也收獲了家庭幸福和資產(chǎn)增值，這是園區(qū)發(fā)展給予他們的紅利，也是他們應(yīng)得的回報(bào)。

愿每一個(gè)工作和生活在園區(qū)的人，繼續(xù)收獲幸福！