“商品房預(yù)售制變革”或?qū)⒊煞康禺a(chǎn)市場(chǎng)的又一道“緊箍咒”。信息時(shí)報(bào)記者 黃亦民 攝

　　日前,住建部組織力量積極開展法律修訂工作。之前有議案提出,現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法存在一些缺陷,如商品房預(yù)售制度不完善、監(jiān)管存在漏洞等,導(dǎo)致土地和房屋價(jià)格上漲過快、購房者利益受損等后果,影響社會(huì)穩(wěn)定。建議盡快修改城市房地產(chǎn)管理法,完善商品房預(yù)售制度。專家表示,商品房預(yù)售制變革在即。

　　弊端:開發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)到買家

　　據(jù)悉,商品房預(yù)售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題,以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè),主要依據(jù)1994年建設(shè)部出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

　　同年,建設(shè)部根據(jù)這一立法發(fā)布第40號(hào)令,在全國開始實(shí)施《城市商品房預(yù)售管理辦法》,對(duì)商品房預(yù)售條件做出了明確規(guī)定,并于2001年及2004年進(jìn)行了兩次修訂。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,從本質(zhì)上看,商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的一種重要手段,能夠加快房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn),提高資金的使用效率。但由于自身存在的一些缺陷以及執(zhí)行中的監(jiān)管不到位,造成了大量的購房糾紛、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及可能隨之引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　地產(chǎn)專家謝逸楓表示,從商品交易方式上看,房屋未建成就銷售,這為部分開發(fā)商虛假宣傳、弄虛作假創(chuàng)造了條件。而購房人對(duì)房屋本身的質(zhì)量、特點(diǎn)缺少足夠了解,即使交房時(shí)有問題,多數(shù)也只能被迫接受。從預(yù)售到房屋建成交房,一般要兩年左右,這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題,樓盤就可能“爛尾”,但貸款買房的購房人卻要繼續(xù)還銀行的月供,開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了購房人。

　　短期:預(yù)售款專款專用需監(jiān)管

　　目前,全國七個(gè)城市已完成了對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的明確規(guī)定。商品房預(yù)售款監(jiān)管被各個(gè)城市陸續(xù)提上日程。據(jù)悉,此次商品房預(yù)售款監(jiān)管是將預(yù)售款直接升級(jí)至賬戶由政府“托管”,樓盤預(yù)售款將由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)局在銀行開設(shè)的指定賬戶進(jìn)行“托管”,而開發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過房地產(chǎn)部門的審批,資金將只能用于指定樓盤的后期建設(shè)。