商品房預(yù)售資金是開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房出售給購房者，購房者按照商品房買賣合同約定支付給開發(fā)商的購房款。國務(wù)院于2013年3月26日發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦法[2013]17號）文件，要求各地制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管辦法，保證工程如期竣工、維護購房者合法權(quán)益。然而司法實踐中，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶也時常被作為開發(fā)商的財產(chǎn)被采取保全措施或被執(zhí)行。在此情形下，開發(fā)商如何應(yīng)對，本文結(jié)合相關(guān)案例進行了簡要總結(jié)。 對于題述問題，我們通過公開渠道檢索了相關(guān)案例。盡管判決結(jié)果不同，但司法實踐中對此問題基本已形成統(tǒng)一認(rèn)識，即都認(rèn)為該賬戶資金應(yīng)當(dāng)用于對應(yīng)項目的工程建設(shè)，保證工程施工正常進行，保障購房者權(quán)益。但不同案例之間還是存在細(xì)微差別，例如部分案例認(rèn)為：因賬戶中的資金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?/strong>于工程施工建設(shè)，所以不得凍結(jié)。也有部分案例采取了更為嚴(yán)格的態(tài)度，認(rèn)為人民法院對商品房預(yù)售資金的凍結(jié)、執(zhí)行，應(yīng)采取更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，應(yīng)當(dāng)綜合考慮相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范性文件對有關(guān)商品房預(yù)售資金的管理規(guī)定，在保證建設(shè)工程施工正常進行的情況下，法院可凍結(jié)監(jiān)管賬戶的相應(yīng)款項。對應(yīng)前述兩種觀點，法院對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被查封一事也采取了兩種處理方法：一種是直接解封賬戶，將已扣劃的款項予以返還，例如常州紫金房地產(chǎn)有限公司與中科文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司等股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛執(zhí)行異議案，案號（2019）蘇執(zhí)異15號，宗錫晉、大宗集團有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛執(zhí)行異議案，案號（2019）最高法執(zhí)復(fù)12號。另一種是不支持解封賬戶，如果開發(fā)商與施工單位之間已有明確的結(jié)算依據(jù)，可根據(jù)該依據(jù)將監(jiān)管賬戶內(nèi)款項撥付給施工單位，余款繼續(xù)作為財產(chǎn)線索進行保全或在執(zhí)行程序中予以凍結(jié)。例如青島海宜林投資控股有限公司與青島國隆昌盛投資置業(yè)有限公司、青島國隆房地產(chǎn)有限責(zé)任公司企業(yè)借貸糾紛執(zhí)行異議案，案號（2016）最高法執(zhí)復(fù)33號，東?？h錦和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司、蘇州兆云針紡織有限公司等借款合同糾紛執(zhí)行異議案，案號（2019）蘇05執(zhí)復(fù)88號。前面是關(guān)于法院裁判要旨和處理方式的總結(jié)，對于開發(fā)商的應(yīng)對策略，我們將區(qū)分程序和實體分別梳理如下：預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的凍結(jié)可能存在兩種情況，一個是訴訟過程中的保全措施，一個是執(zhí)行過程中的措施。二者雖然能否得到支持在實體上并無差異，但程序本身有所不同。訴訟過程中的保全是為了防止因被告轉(zhuǎn)移財產(chǎn)而導(dǎo)致原告勝訴后得不到執(zhí)行，但執(zhí)行過程中的凍結(jié)是一種執(zhí)行措施。第225條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內(nèi)向上一級人民法院申請復(fù)議。# 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》 #第6條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定提出異議的，應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出，但對終結(jié)執(zhí)行措施提出異議的除外。 案外人依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定提出異議的，應(yīng)當(dāng)在異議指向的執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行終結(jié)之前提出；執(zhí)行標(biāo)的由當(dāng)事人受讓的，應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出。前文介紹了賬戶凍結(jié)可能存在于兩個階段，但不論在保全階段亦或執(zhí)行查封階段，如果對保全和執(zhí)行過程中的執(zhí)行行為存有異議，開發(fā)商作為被保全人、當(dāng)事人、施工企業(yè)作為利害關(guān)系人，在對賬戶的凍結(jié)提出異議時，均應(yīng)適用《民事訴訟法》第225條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第6條的規(guī)定，在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出異議。通過案例總結(jié)分析，實務(wù)中預(yù)售資金監(jiān)管賬戶凍結(jié)時，提出異議的主體通常有兩類：開發(fā)商與施工企業(yè)。異議主體對于法院的裁判結(jié)果并無影響，只是兩者的動機并不完全相同。依據(jù)賬戶資金的性質(zhì)，其應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)項目的施工建設(shè)，所以監(jiān)管賬戶資金凍結(jié)對于施工企業(yè)的影響是更為直接的，可能出現(xiàn)進度工程款無法到賬、施工難以推進、工人工資被拖欠等不利后果，因此施工企業(yè)可能會為了確保工程款的按期給付提出異議，請求解封賬戶。但如果開發(fā)商的賬戶被凍結(jié)后仍有能力支付工程款，或法院準(zhǔn)予從凍結(jié)賬戶中直接劃扣支付工程款，則其提出異議就會動力不足。所以如果開發(fā)商希望通過施工企業(yè)來提出異議，需要對其進行動員與協(xié)調(diào)，可能會面臨施工企業(yè)態(tài)度消極、異議難以推進的風(fēng)險。另外，如前所述，法院對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶凍結(jié)一事有兩種處理方案，而施工單位往往并不關(guān)心賬戶是否能被解封，只要法院允許施工單位從賬戶中支取工程款即可達到其目的。因此，如果想要為了爭取賬戶解封的效果，還是由開發(fā)商自己提出異議更順理成章開發(fā)商在異議過程中，也可能會需要施工單位配合提供相應(yīng)的證據(jù)材料，例如工程款欠付情況等。另外，在青島海宜林投資控股有限公司與青島國隆昌盛投資置業(yè)有限公司、青島國隆房地產(chǎn)有限責(zé)任公司企業(yè)借貸糾紛案例中，我們也看到開發(fā)商、施工單位就同一案件分別向法院提出異議的情形。所以兩者同時行權(quán)也并不沖突。請求解除對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶XX采取的財產(chǎn)保全措施。請求解除對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶XX的凍結(jié)，返還已扣劃的款項XX元（如適用）。通過相關(guān)案例的分析，筆者認(rèn)為，法院不支持凍結(jié)亦或凍結(jié)后予以解除的情形包含以下構(gòu)成要件：因此，異議方的證據(jù)收集亦應(yīng)圍繞前述三方面展開。商品房預(yù)售資金的監(jiān)管協(xié)議 資管中心、監(jiān)管銀行或房地產(chǎn)管理部門等有關(guān)主體出具相關(guān)證明，載明賬戶賬號、賬戶用途、賬戶所對應(yīng)的建設(shè)工程等內(nèi)容 預(yù)售資金監(jiān)管賬戶往來款項的銀行流水 房地產(chǎn)管理部門出具的資金撥付通知書
# 《城市房地產(chǎn)管理法（2019修正）》 #第45條第3款 商品房預(yù)售所得款項，必須?于有關(guān)的?程建設(shè)。# 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》 #五、加強市場監(jiān)管和預(yù)期管理 2013年起，各地區(qū)要提?商品房預(yù)售門檻，從?程投資和形象進度、交付時限等??強化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，穩(wěn)步推進商品房預(yù)售制度改?。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)?商品房銷售明碼標(biāo)價、?房?價規(guī)定，嚴(yán)格按照申報價格對外銷售。各地區(qū)要切實強化預(yù)售資?管理，完善監(jiān)管制度；尚未實?預(yù)售資?監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資?監(jiān)管辦法。對預(yù)售?案報價過?且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒有實?預(yù)售資?監(jiān)管的商品房項?，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。各地區(qū)要??推進城鎮(zhèn)個?住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“??五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)?。# 《城市商品房預(yù)售管理辦法（2004修正）》 #第11條 開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)?于有關(guān)的?程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。 第14條 開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使?商品房預(yù)售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。# 《關(guān)于進?步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》 #（九）完善預(yù)售資?監(jiān)管機制。各地要加快完善商品住房預(yù)售資?監(jiān)管制度。尚未建?監(jiān)管制度的地?，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資?監(jiān)管辦法。商品住房預(yù)售資?要全部納?監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資??于商品住房項??程建設(shè)；預(yù)售資?可按建設(shè)進度進?核撥，但必須留有?夠的資?保證建設(shè)?程竣?交付。 # 《江蘇省高級人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南（三）》 #第28條 建設(shè)?（發(fā)包?）依照建設(shè)?程合同約定應(yīng)當(dāng)合理?付的建設(shè)?程進度款及???資，執(zhí)?法院不得凍結(jié)。建設(shè)?（發(fā)包?）或被執(zhí)??以此為由提關(guān)于預(yù)售資?賬戶是否可以凍結(jié)的信息匯總3出執(zhí)?異議，請求解除凍結(jié)或準(zhǔn)予?付，經(jīng)查屬實的，應(yīng)予以?持。 # 《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進一步強化善意文明執(zhí)行理念的意見》 #二、嚴(yán)禁超標(biāo)的查封和亂查封 3.合理選擇執(zhí)行財產(chǎn)。被執(zhí)行人有多項財產(chǎn)可供執(zhí)行的，人民法院應(yīng)選擇對被執(zhí)行人生產(chǎn)生活影響較小且方便執(zhí)行的財產(chǎn)執(zhí)行。在不影響執(zhí)行效率和效果的前提下，被執(zhí)行人請求人民法院先執(zhí)行某項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；未準(zhǔn)許的，應(yīng)當(dāng)有合理正當(dāng)理由。 在提出異議后，也需就對方當(dāng)事人可能提出的抗辯進行預(yù)估。在我們檢索的案例中，對方常見的抗辯包括：施工單位和開發(fā)商串通，偽造工程款支付的相關(guān)證據(jù) 開發(fā)商資金充足，凍結(jié)案涉賬戶并不會影響工程款的支付 法律并未禁止凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶 未有充分證據(jù)證明案涉賬戶為預(yù)售資金監(jiān)管賬戶 未有充分證據(jù)證明案涉賬戶對應(yīng)項目工程受到影響
證據(jù)相關(guān)的抗辯，可以通過充分收集證據(jù)予以應(yīng)對，值得注意的是以下兩點：有的案例中，異議主體除案涉賬戶外仍有充足財產(chǎn)，會被認(rèn)為償債能力充足，因此凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的條件不具備，產(chǎn)生對異議有利的影響，例如東海縣錦和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司、蘇州兆云針紡織有限公司等借款合同糾紛執(zhí)行異議一案。但有的案例中，該情形會被認(rèn)為案涉賬戶資金占開發(fā)商總財產(chǎn)比例較小，開發(fā)商具備支撐對應(yīng)項目的建設(shè)，即使凍結(jié)也不會影響工程進度，產(chǎn)生對異議不利的影響，例如山東美澳置業(yè)有限公司、山東華泰建設(shè)集團有限公司施工合同糾紛執(zhí)行異議一案。因此，如法院不支持解除預(yù)售資金監(jiān)管賬戶查封，筆者建議可尋求變更執(zhí)行措施的路徑，準(zhǔn)備可用于置換或擔(dān)保的其他財產(chǎn)，主張“應(yīng)選擇對被執(zhí)行人生產(chǎn)生活影響較小且方便執(zhí)行的財產(chǎn)執(zhí)行。在不影響執(zhí)行效率和效果的前提下，被執(zhí)行人請求人民法院先執(zhí)行某項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許”。除此之外，“法律并未禁止凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，凍結(jié)系控制性措施，非處分性措施”也是對方抗辯和法院駁回異議的主要原因。筆者認(rèn)為，面對這種情況，異議主體可從法院凍結(jié)監(jiān)管賬戶資金后，使用資金存在難度，不利于施工建設(shè)的角度予以應(yīng)對。預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被作為開發(fā)商的財產(chǎn)采取保全措施或被執(zhí)行在實務(wù)中是很具有普遍性的問題，具有很強的實用性。但該問題尚存爭議，希望通過本文可以對開發(fā)商對問題的處理邏輯有所厘清，在提出異議前收集好充分的證據(jù)，并對異議風(fēng)險有對應(yīng)預(yù)期，更好地應(yīng)對此類問題。合伙人 葛靜芳律師主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域為爭議解決、公司法律事務(wù)、房地產(chǎn)與建設(shè)工程、科技與互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷與競爭法，擅長處理房地產(chǎn)與建設(shè)工程、公司糾紛、反壟斷與競爭法領(lǐng)域的復(fù)雜案件，對科技與互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域各法域的法律法規(guī)動態(tài)和司法實踐持續(xù)保持研究和實踐，曾參與多個項目融資、重組、并購法律服務(wù)，能夠?qū)⒖蛻舻纳虡I(yè)模式及創(chuàng)新與法律實踐融合，為客戶提供務(wù)實的合規(guī)建議與增值性服務(wù)。 律師助理 龐安娜本科就讀于青島大學(xué)商學(xué)院，碩士就讀于中南財經(jīng)政法大學(xué)法律碩士中心，主要從事領(lǐng)域包括房地產(chǎn)與建設(shè)工程、民商事訴訟/仲裁等，同時具有一定的財務(wù)及稅法知識背景。
|
