一、購買期房注意事項(xiàng)
審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)及經(jīng)營范圍
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的，資質(zhì)越高，說明其開發(fā)能力越強(qiáng)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)，反之亦然。如果某一個(gè)開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)，多半情況是這個(gè)企業(yè)第一次涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，資金及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)欠缺，可能因?yàn)榉椒矫婷娴年P(guān)系或施工組織設(shè)計(jì)等原因?qū)е卵悠诮环?，最?yán)重的后果是沒有后續(xù)資金跟上，在預(yù)售不理想的情況下，不能及時(shí)回款，建筑承包商，材料設(shè)備商拒絕與開發(fā)商繼續(xù)合作，最終導(dǎo)致樓盤爛尾。在購買期房時(shí)，一定要看其營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營范圍，如果沒有銷售樓房的經(jīng)營范圍，那么消費(fèi)者與其簽訂的售房合同就是無效合同。
提防商品房使用面積“縮水”
新實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》將面積誤差比絕對值的3%作為一個(gè)“分水嶺”，在雙方對建筑面積、公攤面積沒有其它約定的情況下，按法定原則即第二十條來處理，但這個(gè)原則并沒有明確在建筑面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建筑面積中籠統(tǒng)地加以規(guī)定。實(shí)際上商品房“縮水”，主要體現(xiàn)在公攤面積的擴(kuò)大上，糾紛也往往出現(xiàn)在這里。建議購房者在處理面積誤差時(shí)明確在合同中約定：在建筑面積不變或在3%誤差以內(nèi)時(shí)，公攤面積的增長比例不能超過總建筑面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止“縮水”問題的出現(xiàn)。
謹(jǐn)防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)
購房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對此項(xiàng)目的溢美之詞，如果您看到開發(fā)商的廣告、樓書、沙盤、樣板間的情況，就認(rèn)為將來房屋交付時(shí)就像你所見所想的那樣，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘，它是相對于不特定的多數(shù)人發(fā)出的，除非購房者將廣告、樓書、沙盤、樣板間已明示的部分作為合同的一部分，才對開發(fā)商具有約束力，將來出現(xiàn)與宣傳不符的地方，開發(fā)商才會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任。這里提醒您，不能讓一些美好的設(shè)想誤導(dǎo)您，使您做出不客觀的、不全面的評價(jià)?！渡唐贩夸N售管理辦法》對有關(guān)房產(chǎn)廣告、樣板間問題做出了有利于購房者的規(guī)定，但實(shí)際上執(zhí)行起來非常難，開發(fā)商很容易規(guī)避。
慎交購房訂金
目前在房地產(chǎn)銷售過程中訂金問題的爭議很多，主要表現(xiàn)在購房者在正式簽約前要向開發(fā)商交納一定數(shù)額的款項(xiàng)，作為訂金。但在簽約談判時(shí)雙方因?yàn)楹贤哪承l款達(dá)不成協(xié)議時(shí)開發(fā)商都以對方?jīng)]有簽約違反訂金的約定為由，拒不退還訂金。購房者往往在訂金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則，但購房者一般都舉證不能，即不能用證據(jù)證明自己是在不平等狀態(tài)下違背自己的真實(shí)意愿與開發(fā)商簽訂的合同。如果您與開發(fā)商在認(rèn)購書中明確了所交款項(xiàng)為訂金，且在規(guī)定的日期內(nèi)沒有與開發(fā)商簽訂成協(xié)議，那您將面臨訂金不能退回的損失，雖然您在交這筆錢時(shí)真的不知道會(huì)有這樣的法律后果，但這種民事行為的后果只能由您自己來承擔(dān)，除非您能證明自己是在受脅迫、欺詐的情況下交的這筆錢。如果開發(fā)商所售項(xiàng)目不具備合法銷售條件或雙方約定所交款項(xiàng)為預(yù)付款性質(zhì)費(fèi)用的，那么您的所謂“訂金”在合同簽不成的情況下是可以退還的。
購買期房要注意的問題還有很多，比如房產(chǎn)證的辦理，設(shè)計(jì)變更，交付條件，質(zhì)量問題，房產(chǎn)抵押等問題都很重要，我們將在以后的文章中陸續(xù)向讀者介紹。
二、買期房注意四種風(fēng)險(xiǎn)
對消費(fèi)者來說，購買期房有其有利的一面，也有其不利的一面，這不利的一面主要表現(xiàn)在購買期房時(shí)的四大風(fēng)險(xiǎn)上。
風(fēng)險(xiǎn)之一：房屋延期交付使用的風(fēng)險(xiǎn)，包括使用居住功能無法體現(xiàn)和屬于投資性購房者延遲收取投資回報(bào)時(shí)間，也就是延遲回收利息及利潤的時(shí)間。
風(fēng)險(xiǎn)之二 ：房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商由于市場信譽(yù)和資金實(shí)力等方面的原因，對房屋的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套、建筑裝飾材料等進(jìn)行了與購房協(xié)議內(nèi)容不符的調(diào)換或延遲使用，使購房者蒙受損失。
風(fēng)險(xiǎn)之三 ：房屋權(quán)屬證件無法按期得到的風(fēng)險(xiǎn)。有的期房項(xiàng)目有可能無法按期獲得整個(gè)項(xiàng)目的房屋權(quán)屬證件，購房的業(yè)主也由此可能導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)讓無法實(shí)現(xiàn)或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)之四 ：房屋"爛尾"，也就是最大的風(fēng)險(xiǎn)。即由于各種原因，使正在建設(shè)的項(xiàng)目停工或無法繼續(xù)建設(shè)，給消費(fèi)者帶來嚴(yán)重?fù)p失的風(fēng)險(xiǎn)。
三、如何減少購買期房的風(fēng)險(xiǎn)
作為消費(fèi)者，如何能買到自己滿意的期房，而又盡量減少期房的風(fēng)險(xiǎn)呢？要做到這些，消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)該做到以下三項(xiàng)注意：
購買期房前可以委托所信任的中介機(jī)構(gòu)對所購房屋項(xiàng)目的市場前景進(jìn)行客觀評估，如果市場潛力不被看好，切不可輕易買期房，以免上當(dāng)受騙，為他人做嫁衣。
購買期房前要委托所信任的中介機(jī)構(gòu)對開發(fā)商資質(zhì)、信譽(yù)度進(jìn)行調(diào)查。對于資質(zhì)好的開發(fā)商而言，僅從自身的品牌出發(fā)，也不會(huì)讓項(xiàng)目"爛尾"。
而對于那種資質(zhì)和信譽(yù)都一般的甚至不好的最好要小心謹(jǐn)慎，甚至不買。在簽訂購房契約階段要委托律師對購房合同進(jìn)行認(rèn)真審核，盡可能增加更為詳實(shí)的補(bǔ)充條款。
四、買期房的利與弊
預(yù)售商品房是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。作為購房者，在買期房前，先看清購買期房的利與弊。
購買期房的好處主要體現(xiàn)在兩方面：一是價(jià)格更優(yōu)惠，資金是有時(shí)間價(jià)值的，一般而言開盤價(jià)格與后期價(jià)格每平方米相差幾百元，甚至上千元；二是越早購買，對樓內(nèi)的戶型、朝向選擇余地更大，可以挑出更適合自己需要的房屋。
購買期房主要存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：一是房屋延期交付使用；二是房屋內(nèi)在品質(zhì)（如房屋質(zhì)量、配套建設(shè)等）變換的風(fēng)險(xiǎn)；三是房屋權(quán)屬證件無法按期得到的風(fēng)險(xiǎn)，由此可能導(dǎo)致購房人蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換無法實(shí)現(xiàn)或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)。
正因?yàn)橛欣斜?，所以面對期房的誘惑，購房者選擇買與不買關(guān)鍵在于如何有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，取得更大收益。以下介紹一些購買期房的注意事項(xiàng)：
第一，在作出決定前，對項(xiàng)目整體情況做全面透徹的調(diào)查。調(diào)查對象主要包括：開發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力、信譽(yù)、經(jīng)營狀況；物業(yè)的合法性；項(xiàng)目的權(quán)屬狀況；周邊及小區(qū)內(nèi)的配套建設(shè)情況；小區(qū)和房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及工程建設(shè)進(jìn)度等。
第二，在簽定預(yù)售合同時(shí)，認(rèn)真研究合同的條款，盡量爭取更多的利益和保障。由于期房不確定因素太多，所以合同條款要求更加嚴(yán)謹(jǐn)，尤其是在工程進(jìn)度、房屋質(zhì)量、配套建設(shè)、住房面積、相關(guān)費(fèi)用及付款方式等，描述盡量詳盡清楚，同時(shí)，將違約責(zé)任明確。
第三，在簽定合同以后，購房者應(yīng)經(jīng)常與開發(fā)商聯(lián)系，了解所購房屋的建設(shè)進(jìn)度，以防止意外事件的發(fā)生。
第四，由于期房風(fēng)險(xiǎn)比較大，可以選擇做合同公證和房產(chǎn)保險(xiǎn)，以進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制。
總之，在買期房時(shí)，購房者必須慎重些！
五、購買期房的四大優(yōu)勢與六項(xiàng)注意
隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟和銀行利率的連連下調(diào)，許多市民對購買期房顯示出良好的信心。而期房的暢銷對買賣雙方都有利，它可以減少開發(fā)商的投資壓力，從而有可能更大地降低價(jià)格。對消費(fèi)者而言，期房的潛在優(yōu)點(diǎn)也很多。
買期房四大優(yōu)勢
首先是價(jià)格優(yōu)勢。期房在開發(fā)之初賣出去，是開發(fā)商為了募集資金的一個(gè)渠道。資金對哪家開發(fā)商而言都是很有吸引力的，為了更多地吸引資金，在期房的銷售中，房產(chǎn)開發(fā)商都在價(jià)格上有較大的優(yōu)惠。一般來說，買期房比買現(xiàn)房在價(jià)格上可優(yōu)惠10％以上。因此說，在如今利息連連下調(diào)的今天，買期房其實(shí)也是一種投資。
而買期房的第二大優(yōu)點(diǎn)則是房型設(shè)計(jì)上的優(yōu)點(diǎn)，從市場角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)商們對設(shè)計(jì)是十分看重的，因?yàn)樵O(shè)計(jì)好壞直接影響產(chǎn)品的銷售，所以相對而言，期房的設(shè)計(jì)大多避開了當(dāng)前市場上現(xiàn)房的設(shè)計(jì)弱點(diǎn)。
買期房的第三個(gè)優(yōu)勢是，當(dāng)人們通?？砂l(fā)現(xiàn)在一棟已建好的現(xiàn)房中去選房時(shí)，往往層次好和朝向較好的房子基本上早已是名花有主，余下的大多是一些層次不太理想，朝向不佳的房子了。而買房可說是每個(gè)家庭的大事，住房層次朝向是否適合將影響采光、通風(fēng)，而這些直接影響生活質(zhì)量。
