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　　期房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得《商品房預(yù)售許可證》開始到進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記取得房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)止，這一期間的商品房稱為期房(即在建的、尚未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)。在未取得《商品房預(yù)售許可證》之前的在建或未建房屋，不是法定意義上的期房，不能進(jìn)行預(yù)售(購(gòu))和其他活動(dòng)。

　　期房銷售(即商品房預(yù)售)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房屋價(jià)款的行為,是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采取的一種售房方式。

　　購(gòu)買期房存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí),這些風(fēng)險(xiǎn)歸納起來有以下幾點(diǎn)：

　　1、金融危機(jī)下樓盤爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，開發(fā)商資金普遍偏緊，于是很多項(xiàng)目在不符合預(yù)售的條件下便開始團(tuán)購(gòu)或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，購(gòu)房者因貪圖價(jià)格優(yōu)惠而入市，但承擔(dān)了更大的風(fēng)險(xiǎn)，如樓盤爛尾，很可能血本無歸。

　　2、延期交房的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，因?yàn)殚_發(fā)商的資金問題、工程管理問題等原因，有大量的遲延交房的事件發(fā)生，以致消費(fèi)者的利益受損。

　　3、虛假?gòu)V告宣傳的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商的售樓廣告經(jīng)常是美麗動(dòng)人的，如果僅憑售樓時(shí)開發(fā)商所作的宣傳買房，可以肯定地說多數(shù)時(shí)候都會(huì)令人感到失望，入住以后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商交付的房子與其宣傳的房屋品質(zhì)大相徑庭。

　　4、面積縮水風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別開發(fā)商為了謀取最大的商業(yè)利益，在進(jìn)行實(shí)測(cè)時(shí)，有意改變建筑面積、加大公攤和分?jǐn)偯娣e，并且不明示公攤和分?jǐn)偯娣e的數(shù)量和計(jì)算方法，以致商品房實(shí)際面積與銷售面積嚴(yán)重不符。

　　5、規(guī)劃變更的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，在配套設(shè)施、綠地、容積率、環(huán)境設(shè)施等方面隨意改動(dòng)，將小區(qū)中本是綠地的地方改做他用，有的加建新樓，有的變成了停車場(chǎng)。為了規(guī)避責(zé)任，開發(fā)商在與消費(fèi)者簽署合同時(shí)，往往對(duì)這些問題不做約定，或者有的是在約定中設(shè)置陷阱，有的甚至拒絕約定，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)和公平交易權(quán)。

　　6、房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。在期房投訴中有關(guān)房屋的質(zhì)量問題一直位居首位。由于消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)，自己所購(gòu)買的房屋還沒有成型，不能看見房屋的實(shí)際情況(即便房屋交付后，對(duì)一些隱蔽工程質(zhì)量問題也難以發(fā)現(xiàn))，因此，消費(fèi)者經(jīng)常會(huì)因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題和開發(fā)商發(fā)生糾紛。個(gè)別開發(fā)商為追逐最大利潤(rùn)，使用劣質(zhì)材料或者是偷工減料，隨意降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以致造成屋頂漏雨(水)、管道滲漏等質(zhì)量問題，給房屋質(zhì)量和安全埋下了重大隱患。

　　7、定金風(fēng)險(xiǎn)。在期房銷售中，多數(shù)開發(fā)商并不是直接出示購(gòu)房合同、和購(gòu)買者直接簽署購(gòu)房合同，而是先簽訂購(gòu)房協(xié)議、預(yù)售協(xié)議，在收取幾千、乃至幾萬元定金之后再和消費(fèi)者簽合同。這時(shí)，如果消費(fèi)者不滿意開發(fā)商提出的交易條件(合同條款)，開發(fā)商就拒絕退還定金，致使消費(fèi)者陷入被動(dòng)、蒙受損失。

　　8、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)是所購(gòu)商品房重要的法律依據(jù)，實(shí)踐中總有個(gè)別開發(fā)商以各種借口拒絕、拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，致使許多消費(fèi)者入住后遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證。出現(xiàn)這些問題大約有以下幾種原因：開發(fā)商不具備開發(fā)商品房的資格(資質(zhì))、沒有辦理合法手續(xù)違規(guī)建房、將房屋抵押、以劃撥土地或集體所有土地等未繳納土地出讓金的土地來開發(fā)商品房，以致無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　9、合同風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)專業(yè)性很強(qiáng)，法律法規(guī)又非常復(fù)雜，購(gòu)房者難以掌握，并且大多數(shù)購(gòu)房者都是第一次購(gòu)房，沒有經(jīng)驗(yàn)，很多連合同也沒見過,于是個(gè)別開發(fā)商不講誠(chéng)信，在合同中設(shè)置了許多陷阱。

　　(1)認(rèn)購(gòu)設(shè)套

　　購(gòu)房者看好了房子，開發(fā)商往往先讓購(gòu)房者簽訂一個(gè)'認(rèn)購(gòu)書'或'意向書'，交付一定數(shù)額的定金。這本來是一個(gè)定金合同，然而一些開發(fā)商卻在這個(gè)合同中設(shè)置了陷阱，規(guī)定：簽訂本認(rèn)購(gòu)書之日起幾日內(nèi)交納首付款或全款，交首付款后幾日內(nèi)簽訂合同。如不交納首付或不簽合同，定金不退。按說應(yīng)是先簽購(gòu)房合同，再交首付款或者全款，然而開發(fā)商卻把順序顛倒過來，讓你先交納房款再簽訂購(gòu)房合同。按開發(fā)商的設(shè)置，購(gòu)房者走出第一步，交納了定金，簽訂了認(rèn)購(gòu)書，你就得走第二步，交納首付或全款，否則定金不退。你走了第二步，就得走第三步，簽訂購(gòu)房合同，否則定金不退。問題是開發(fā)商的購(gòu)房合同往往都已擬好，很不公平，簽了對(duì)購(gòu)房者不利。但走到這一步已將購(gòu)房者 '套牢'了。

　　(2)購(gòu)房合同

　　購(gòu)房合同本來是由雙方平等協(xié)商的，但現(xiàn)在開發(fā)商卻早已把合同條款擬好，留給購(gòu)房者的只是簽字的權(quán)利。內(nèi)容有很多條款也不公平，比如面積的確認(rèn)，建設(shè)部的推薦性條款為誤差在3%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算，超過3%的部分，漲水的無償歸購(gòu)房者，縮水的雙倍返還買受人?？捎械拈_發(fā)商卻不選這一條款，在自行約定欄內(nèi)填上多退少補(bǔ)，據(jù)實(shí)結(jié)算，這樣漲水和縮水開發(fā)商均不承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于違約責(zé)任，有的開發(fā)商將購(gòu)房者逾期付款的違約責(zé)任訂為5%，而自己逾期交房的違約責(zé)任訂為0.5%，相差十倍。關(guān)于延期交房的條件，有的開發(fā)商寫明'非出賣人過錯(cuò)引起的'，出賣人可以據(jù)實(shí)延期。比如說建筑商誤工造成延期的，開發(fā)商就不承擔(dān)責(zé)任。這顯然是不公平的。只要不是不可抗力，你都應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，你承擔(dān)責(zé)任后可以向建筑商去追償。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記，根據(jù)房管部門規(guī)定，商品房交付使用后90日內(nèi)辦理，有的合同卻簽成90個(gè)'工作日'，90個(gè)'工作日'是多少天?行家會(huì)告訴你：一個(gè)月是21或22個(gè)工作日。在規(guī)定期限內(nèi)辦不了房產(chǎn)證，退房賠償200，不退也僅賠200。

　　甚至有的開發(fā)商不簽建設(shè)部的二十四條格式文本，單方擬定一個(gè)只有十幾條甚至七、八條的合同，對(duì)于開發(fā)商違約和消費(fèi)者權(quán)利的條款都沒有做出約定，這樣的合同更是陷阱重重。

　　既然期房銷售存在諸多風(fēng)險(xiǎn)和問題，為什么不取消這一制度呢?回答是肯定的,在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)條件并不十分成熟的情況下，還不能取消這一制度。其主要原因是：

　　一是房地產(chǎn)金融多元化還差得很遠(yuǎn)。目前的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目融資渠道單一，只有靠銀行貸款，還有一部分就是靠預(yù)售款，融資多元化渠道還未解決，如果取消預(yù)售制度，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)及住房供應(yīng)將帶來不利影響。

　　二是保證供給是當(dāng)前的主要任務(wù)。目前多數(shù)居民的居條件還未徹底變，供需矛盾仍然突出，如果供給不能保證，可能會(huì)造成市場(chǎng)的動(dòng)蕩，對(duì)政府控制房?jī)r(jià)的努力將會(huì)受到影響。供應(yīng)現(xiàn)房對(duì)購(gòu)房者來講雖然風(fēng)險(xiǎn)減小，但如果目前取消預(yù)售制度，對(duì)開發(fā)商的資金要求就會(huì)提高，在市場(chǎng)條件不成熟的情況下，對(duì)開發(fā)商投資房產(chǎn)將會(huì)受到限制，供應(yīng)量減少，房?jī)r(jià)很難控制。

　　三是銷售模式應(yīng)該多樣化。房子只許建好了再賣不符合我們國(guó)家的消費(fèi)情況，也不符合世界房地產(chǎn)消費(fèi)情況。一個(gè)制度是否合理要看它是否有利于各方,預(yù)售制度至少存在四個(gè)有利：即有利于開發(fā)商;有利于銀行;有利于消費(fèi)者個(gè)人;有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)。對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需起著積極的作用。

　　四是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要。如果取消了預(yù)售制度，就意味著低成本資金來源減少，資金使用周期增長(zhǎng)，資金成本加大，導(dǎo)致資金雄厚的幾家大房地產(chǎn)企業(yè)形成價(jià)格聯(lián)盟和壟斷局面，致使房?jī)r(jià)上漲。

　　五是商品房預(yù)售有其法律依據(jù)?，F(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)中都有明確的規(guī)定，不是隨便就能取消的，最終要由法律來決定。

　　我國(guó)現(xiàn)行的預(yù)售房制度出了一些問題，不是制度本身好與不好的問題，也不是制度本身在制定時(shí)是為了開發(fā)商的利益而沒有側(cè)重保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的問題。應(yīng)該說，該項(xiàng)制度在實(shí)施過程中應(yīng)該得到不斷完善，而我們沒有能夠去及時(shí)地加以完善或者完善得很不夠的問題。

　　作為消費(fèi)者，如何能買到自己滿意的期房，而又盡量減少期房的風(fēng)險(xiǎn)呢?律師認(rèn)為，消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)該注意如下四點(diǎn):

　　第一，查看賣方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，以及本項(xiàng)目的有關(guān)“五證”，即：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證及商品房預(yù)售許可證。此外，購(gòu)買人還要詳細(xì)查驗(yàn)欲買房是否與許可證中批準(zhǔn)的具體項(xiàng)目幢號(hào)、層次一致。

　　第二，要認(rèn)真填寫商品房的買賣合同并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向房管部門辦理登記備案。買賣合同應(yīng)采用國(guó)家統(tǒng)一制定的《商品房銷售合同文本》，合同應(yīng)盡可能詳細(xì)、準(zhǔn)確，明確房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)格、交房確切日期、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和違約責(zé)任等。同時(shí)，雙方對(duì)一些未能在合同中體現(xiàn)出來的具體事項(xiàng)進(jìn)行約定，并附在正式合同后，其附件的基本內(nèi)容應(yīng)包括：所購(gòu)買房屋的平面圖、房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共配套設(shè)施、購(gòu)買停車位所簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確買賣雙方的權(quán)利、義務(wù)，以及正式合同文本中未列明的其它事項(xiàng)。

　　第三，購(gòu)買期房最好利用公積金抵押貸款或者按揭貸款。公積金貸款、按揭貸款將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行方面，購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小些,但如果購(gòu)房者資金充裕，而開發(fā)商信譽(yù)好、資金雄厚，不妨選擇一次性付款，這樣可以享受到更多的優(yōu)惠條件。

　　第四，購(gòu)買期房要認(rèn)準(zhǔn)房屋的位置。購(gòu)買者要認(rèn)真弄清所購(gòu)房屋的具體位置，以及所處的周圍環(huán)境和中長(zhǎng)期建設(shè)規(guī)劃，不要被廣告所迷惑，避免房屋建成交房時(shí)，才與開發(fā)商交涉，甚至發(fā)生糾紛。