【關(guān)鍵詞】

以物抵債   強制執(zhí)行  普通債權(quán)

【案例索引】

龍口某公司、煙臺某公司等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事申請再審審查民事裁定書

案號：（2024）最高法民申3586號

【再審事實與理由】

（一）《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定適用的主體是不動產(chǎn)買賣合同中的買受人，保護的是基于買賣不動產(chǎn)而產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)。本案涉及以房抵債，目的系消滅金錢債務(wù)，交付房產(chǎn)僅是債務(wù)的實際履行方式，不能改變受讓人仍屬于普通金錢債權(quán)人的主體性質(zhì)，因此，在完成不動產(chǎn)登記之前，受讓人不能依據(jù)以房抵債協(xié)議享有優(yōu)先于一般債權(quán)的權(quán)利。（二）以房抵債僅在使舊債務(wù)消滅的債務(wù)更新情形下才能適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，二審未對案涉以房抵債行為屬于債務(wù)更新還是新債清償作出區(qū)分和認定，在案涉以房抵債協(xié)議并未消滅當(dāng)事人之間金錢之債的情況下，認為某1公司請求排除強制執(zhí)行符合上述第二十八條的規(guī)定，適用法律錯誤。

【最高人民法院認為】

第一，根據(jù)已查明的案件事實，某1公司系通過以房抵債方式從新雅某某公司處受讓案涉房屋，某1公司、新雅某某公司、某某廣場三方簽訂以房抵債協(xié)議時，山東省煙臺市中級人民法院尚未依據(jù)南山某某公司的申請查封案涉房屋。上述協(xié)議簽訂后，某1公司已實際控制案涉房屋，新雅某某公司、某某廣場所欠債務(wù)已經(jīng)抵銷，但因新雅某某公司無法開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票，導(dǎo)致案涉房屋無法辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記至某1公司名下。因此，參照《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，某1公司申請排除對案涉房屋的強制執(zhí)行，應(yīng)予支持，二審改判駁回南山某某公司的訴訟請求，并無不當(dāng)。

第二，關(guān)于南山某某公司申訴主張《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定不應(yīng)適用于以房抵債情形的問題。我國以不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義為不動產(chǎn)物權(quán)變動的原則，但在實踐中，亦存在大量簽訂書面合同，甚至已經(jīng)實際占有相關(guān)不動產(chǎn)，非因不動產(chǎn)受讓人自身原因而未對相關(guān)不動產(chǎn)辦理過戶登記的情況。此時，如因該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠債務(wù)而強制執(zhí)行該財產(chǎn)，必然將侵害受讓人的實體權(quán)利。因此，《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條在綜合考慮一般債權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)受讓人利益的情況下，對符合該條四項條件的不動產(chǎn)物權(quán)受讓人權(quán)利作出了保護性規(guī)定，該種保護不因不動產(chǎn)受讓人系通過買賣合同或者以物抵債協(xié)議受讓相關(guān)不動產(chǎn)而不同。南山某某公司主張某1公司不能通過以物抵債享有優(yōu)先于一般債權(quán)的權(quán)利，實際上并未厘清各不同階段的權(quán)利類型。在某1公司與新雅某某公司、某某廣場簽訂案涉以房抵債協(xié)議并合法占有該不動產(chǎn)之前，某1公司作為新雅某某公司、某某廣場的一般債權(quán)人，確實不享有優(yōu)先于一般債權(quán)的權(quán)利，但在該以房抵債協(xié)議實際履行之后，某1公司與新雅某某公司、某某廣場的債權(quán)債務(wù)隨之消滅，某1公司已成為案涉房屋事實上的權(quán)利人，其主張排除在此之后的其他債權(quán)人就案涉房屋的強制執(zhí)行，已經(jīng)不再系基于其原債權(quán)人身份。因此，南山某某公司關(guān)于某1公司仍屬于普通金錢債權(quán)人的主體性質(zhì)的主張，不能成立。南山某某公司雖然申訴提交了其他案件的民事判決書用以支持其觀點，但該判決系認為對于以物抵債的情況需要加以慎重審查，“不宜簡單適用”，并非是認為涉及以物抵債均不得參照適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定。因此，二審判決與其他案件裁判觀點并不存在沖突。

第三，關(guān)于參照適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，是否需要區(qū)分案涉以房抵債行為屬于債務(wù)更新還是新債清償?shù)膯栴}。本案中，誠如南山某某公司申訴所說，某1公司與新雅某某公司、某某廣場簽訂以房抵債協(xié)議，只不過是就債權(quán)實現(xiàn)選擇了一種途徑而已，此時，根據(jù)某1公司與新雅某某公司、某某廣場所簽協(xié)議內(nèi)容的不同，確實存在債務(wù)更新還是新債清償?shù)膮^(qū)別；但不論是債務(wù)更新還是新債清償，只要新的債務(wù)被實際履行，其后果一樣，都是所有債務(wù)的消滅。如果在案涉不動產(chǎn)被查封之前，受讓人已經(jīng)從一般債權(quán)人身份變更為該不動產(chǎn)的實際權(quán)利人，即已符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四項條件，則其權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于一般金錢債權(quán)，可以排除一般金錢債權(quán)就案涉不動產(chǎn)的強制執(zhí)行。因此，南山某某公司主張二審判決未區(qū)分案涉以房抵債行為是債務(wù)更新還是新債清償，屬于適用法律錯誤，不能予以支持。

第四，關(guān)于《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條第一項規(guī)定的“書面買賣合同”如何理解的問題。南山某某公司提交了其他案件的兩份判決書，主張《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條第一項規(guī)定的“書面買賣合同”應(yīng)載明房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號、房地產(chǎn)四至界限、土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限、違約責(zé)任等事項，否則不能認定已簽訂“書面買賣合同”，但其提交的其他案件的判決書中并未載明其申訴主張的觀點。該兩份判決書中雖在本院認為部分表述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同并應(yīng)載明相關(guān)事項，但該兩份判決書中亦載明“對于房屋買受人是否符合查封前簽訂書面買賣合同的認定，應(yīng)當(dāng)要求書面文件具備物權(quán)變動的內(nèi)容和合意，或符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定的情形，但不應(yīng)突破書面合同這一形式要件。”本案中，某1公司與新雅某某公司、某某廣場就以房抵債簽訂協(xié)議，明確了用以抵債的房屋位置、面積、抵頂金額等內(nèi)容，就房屋的物權(quán)變動形成合意且已經(jīng)實際完成交付，由某1公司實際控制案涉房屋。因此，南山某某公司主張案涉以房抵債協(xié)議不屬于《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條第一項規(guī)定的“書面買賣合同”，理由不能成立。

【法律法規(guī)索引】

《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記