被執(zhí)行人名下的唯一住房到底能不能執(zhí)行？今天上午，最高人民法院向社會(huì)發(fā)布了《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《異議復(fù)議規(guī)定》），對(duì)這一問題作出了明確規(guī)定：唯一住房可以執(zhí)行。該司法解釋于今天實(shí)施。

　　名下唯一住房可以執(zhí)行

　　2005年最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的規(guī)定，當(dāng)中第六條明確如果執(zhí)行標(biāo)的系被執(zhí)行人本人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋，可以豁免執(zhí)行。此規(guī)定一出，當(dāng)即引發(fā)社會(huì)轟動(dòng)。

　　但是，并非被執(zhí)行人只要僅有一套房屋，就一律停止執(zhí)行。該司法解釋第七條也規(guī)定，如果被執(zhí)行人名下的唯一住房，超出了被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的范圍，人民法院可以執(zhí)行，但是標(biāo)準(zhǔn)不清。

　　實(shí)踐中，法院從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定考慮，被執(zhí)行人名下只有一套房產(chǎn)的，往往一律不予執(zhí)行。很多金融機(jī)構(gòu)對(duì)此反應(yīng)強(qiáng)烈，于是此后又有新的規(guī)定，對(duì)于設(shè)定抵押的房產(chǎn)在一定寬限期后可以執(zhí)行，但對(duì)于沒有抵押的房產(chǎn)一直沒有規(guī)定。

　　司法解釋起草人范向陽表示，法院保障的是被執(zhí)行人及其家屬生存所必需的居住權(quán)而不是所有權(quán)，而且這種保障是有期限的，所謂“救急不救窮”，不能將本來應(yīng)由政府承擔(dān)的社會(huì)保障義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給申請(qǐng)執(zhí)行人。同樣要杜絕以保障生存權(quán)為由逃避執(zhí)行的行為。

　　因此，上午發(fā)布的《異議復(fù)議規(guī)定》第二十條明確規(guī)定，符合以下三種情形，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住住房的，比如被執(zhí)行人為老人，兒子名下有房產(chǎn)，可以保障老人的居?。槐粓?zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。

　　對(duì)于符合以上情形，被執(zhí)行人在三個(gè)月的寬限期后仍拒不搬出，法院將予以強(qiáng)制執(zhí)行。

　　已售未過戶住房不能執(zhí)行

　　登記在被執(zhí)行人名下的房屋從法律上應(yīng)當(dāng)視為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，但是，由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不夠完善，買受人如果購(gòu)買了被執(zhí)行人名下的房屋，由于種種因素未能及時(shí)辦理過戶登記手續(xù)，如果僅僅考慮申請(qǐng)執(zhí)行人的金錢債權(quán)受償，完全不考慮買受人的利益，將會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問題，也不符合公平原則。

　　正因如此，《異議復(fù)議規(guī)定》借鑒德國(guó)等大陸法系國(guó)家和地區(qū)保護(hù)買受人物權(quán)期待權(quán)的有益經(jīng)驗(yàn)，在第二十八條至三十條將不動(dòng)產(chǎn)受讓人區(qū)分為一般買受人、消費(fèi)者買受人、辦理了物權(quán)登記的受讓人三種情形，并規(guī)定了不同的保護(hù)要件，賦予符合法定條件的買受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力。

　　主張租賃權(quán)須在查封前入住

　　按照合同法等民事法律關(guān)于“買賣不破租賃”的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)承租人的租賃權(quán)具有對(duì)抗受讓人的法律效力。人民法院在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)承租人的合法權(quán)益。《異議復(fù)議規(guī)定》在平衡承租人和申請(qǐng)執(zhí)行人利益的基礎(chǔ)上，對(duì)執(zhí)行程序中保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)承租人的租賃權(quán)作出了具有操作性的規(guī)定。

　　根據(jù)《異議復(fù)議規(guī)定》第三十一條，承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。但同時(shí)，如果案外人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。J009