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實(shí)踐中，部分消費(fèi)者會(huì)受開發(fā)商宣傳資料的吸引購(gòu)買房屋，但實(shí)際收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)房屋或配套設(shè)施與當(dāng)初宣傳描述不符，故產(chǎn)生爭(zhēng)議。 《民法典》第四百七十二條規(guī)定“要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束?！钡谒陌倨呤龡l第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“《司法解釋》”）第三條亦明確規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。” 從前述法律規(guī)定可以看出，開發(fā)商發(fā)布的廣告宣傳資料內(nèi)容構(gòu)成要約的，與合同條款具有同等法律效力，此時(shí)，如果開發(fā)商的廣告宣傳被認(rèn)定為虛假宣傳，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。以下將結(jié)合具體案例進(jìn)行分析。 1、未同時(shí)達(dá)到《司法解釋》第三條規(guī)定的三個(gè)前提條件，不構(gòu)成要約。 郭益銳與濟(jì)南泉景文卓置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛民事判決書【(2021)魯01民終2646號(hào)】 法院觀點(diǎn)：泉景文卓公司宣傳涉及的學(xué)校、醫(yī)院、三館、商業(yè)配套設(shè)施等不在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，不符合上述規(guī)定出賣人廣告宣傳作出的說明和允諾能夠作為合同內(nèi)容的情形,亦不可能作為合同約定的權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容。泉景文卓公司就涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目所做的宣傳已被相關(guān)行政部門認(rèn)定為虛假宣傳，虛假宣傳的內(nèi)容并非合同內(nèi)容，故虛假宣傳的責(zé)任屬于締約過失責(zé)任而非違約責(zé)任。綜上，郭益銳以泉景文卓公司違約為由要求解除涉案合同沒有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院駁回其訴訟請(qǐng)求并無不當(dāng)。 2、廣告宣傳語(yǔ)明確、具體的，依法對(duì)開發(fā)商具有約束力。開發(fā)商未依約履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 陳某訴某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案——廣東高院發(fā)布房屋買賣合同糾紛典型案例之一【(2021)粵0402民初8937號(hào)】 法院觀點(diǎn)：珠海市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，某房地產(chǎn)公司關(guān)于樓巴的廣告內(nèi)容確定、具體，案涉樓盤位于公共交通不便地區(qū)，樓巴廣告對(duì)業(yè)主作出購(gòu)買決定具有重大影響，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成要約，屬于合同內(nèi)容。某房地產(chǎn)公司沒有按照廣告內(nèi)容提供樓巴服務(wù)，構(gòu)成違約。因提供樓巴屬于服務(wù)義務(wù)，不適于強(qiáng)制履行，故酌情按照購(gòu)房款0.5%的標(biāo)準(zhǔn)判決某房地產(chǎn)公司向陳某支付違約金。 從前述案例亦可知，開發(fā)商發(fā)布的廣告和宣傳資料構(gòu)成要約應(yīng)達(dá)到以下條件：1、宣傳內(nèi)容均在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；2、對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定；3、對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。廣告宣傳構(gòu)成要約且開發(fā)商構(gòu)成虛假宣傳違反合同約定的，根據(jù)開發(fā)商過錯(cuò)程度及購(gòu)房人損失情況，會(huì)承擔(dān)一定的違約金。那開發(fā)商構(gòu)成虛假宣傳，購(gòu)房人的損失賠償或者解除合同的主張是否一定會(huì)被支持呢？下面結(jié)合具體案例看看司法實(shí)踐中法院的觀點(diǎn)。
1、虛假宣傳行為發(fā)生在簽訂合同之前的，購(gòu)房人主張受到廣告欺詐簽訂合同缺乏依據(jù)。 案例：楊新生、周偉杰房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【(2018)粵03民終9489號(hào)】 法院觀點(diǎn)：關(guān)于楊新生稱周偉杰出售涉案商鋪時(shí)進(jìn)行虛假的廣告宣傳、欺詐銷售的問題，本院認(rèn)為，根據(jù)一審查明事實(shí)，福達(dá)恒業(yè)公司于2014年6月27日在南方都市報(bào)刊載的“天玓項(xiàng)目”廣告，以及從2014年7月起在天玓商場(chǎng)售樓處發(fā)布的店堂廣告被工商行政管理部門認(rèn)定為內(nèi)容與事實(shí)不符，為虛假宣傳，但涉案合同簽訂于上述廣告發(fā)布之前，且合同內(nèi)容并不涉及到上述廣告內(nèi)容，故楊新生主張受到上述廣告欺詐簽訂合同缺乏依據(jù)。 2、購(gòu)房人就開發(fā)商宣傳與實(shí)際不符事項(xiàng)要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)就自己所遭受的損失進(jìn)行舉證，否則相關(guān)主張無法獲得支持。 案例一：楊益群、惠東縣長(zhǎng)銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書【(2019)粵13民終4309號(hào)】 法院觀點(diǎn)：買受人就該宣傳事項(xiàng)要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，就自己所遭受的損失進(jìn)行舉證。本案中，每一購(gòu)買者沒有提出充分的證明因長(zhǎng)銀公司何種具體的宣傳導(dǎo)致了多大影響的證據(jù)，缺乏對(duì)購(gòu)買者可能存在損失的定量化處理的事實(shí)依據(jù)。原審法院關(guān)于虛假宣傳問題的認(rèn)定與處理不當(dāng)，本院予以糾正。 案例二：惠州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、李某等商品房預(yù)售合同糾紛民事二審民事判決書【(2019)粵XX民終XXX號(hào)】 法院觀點(diǎn)：本案中出賣人在規(guī)劃區(qū)范圍之外，為提升物業(yè)美譽(yù)度所作的宣傳廣告，涉及違反《中華人民共和國(guó)廣告法》的宣傳情形，相關(guān)行政管理部門已依據(jù)廣告法的規(guī)定對(duì)其進(jìn)行了行政處罰。買受人就該宣傳事項(xiàng)要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任的，除提交上述證據(jù)外，還應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，就自己所遭受的損失進(jìn)行舉證。鑒于買受人沒有提出充分的證據(jù)證實(shí)因某公司的何種具體的宣傳而給其造成何種損失及具體數(shù)額，故本案中對(duì)其要求某公司賠償?shù)闹鲝埐挥柚С帧?span style="text-indent: 0em;background-color: transparent;caret-color: red;" class="cye-lm-tag"> （二）至于購(gòu)房人因開發(fā)商虛假宣傳要求解除合同的主張。并非所有違約行為都可以解除合同，除商品房買賣合同約定的解除條件外，購(gòu)房者欲解除合同應(yīng)符合《民法典》第五百六十三條關(guān)于合同法定解除的情形。 開發(fā)商因虛假宣傳被工商行政管理機(jī)關(guān)處罰，或開發(fā)商被法院認(rèn)定存在虛假宣傳行為，購(gòu)房者并不當(dāng)然取得合同解除權(quán)。只有虛假宣傳與實(shí)際交付的房屋不一致且已經(jīng)從根本上影響到房屋的使用，或因其他原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)時(shí)，購(gòu)房者才能夠以開發(fā)商虛假宣傳造成根本違約為由主張解除合同，要求開發(fā)商返還購(gòu)房款和利息，并賠償損失。河北省保定市中級(jí)人民法院就以開發(fā)商對(duì)交通線路的虛假宣傳不影響購(gòu)房人合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由未支持購(gòu)房人解除合同的請(qǐng)求。 案例：盧靜、涿州致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廊坊市幸?；鶚I(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書【(2020)冀06民終6439號(hào)】 法院觀點(diǎn)：致遠(yuǎn)公司對(duì)周邊交通等宣傳，客觀上對(duì)購(gòu)房人購(gòu)買行為會(huì)產(chǎn)生一定影響，但根據(jù)一般認(rèn)知，作為購(gòu)房者對(duì)買房這樣重要的事務(wù)，不會(huì)僅僅憑開發(fā)商對(duì)周邊環(huán)境的宣傳就確定購(gòu)買。上訴人對(duì)交通線路、設(shè)施如此重視，卻未將致遠(yuǎn)公司關(guān)于交通線路設(shè)施宣傳內(nèi)容納入合同條款，亦說明交通線路設(shè)施并非其購(gòu)房目的唯一選擇條件。涿州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)致遠(yuǎn)公司的廣告宣傳行為進(jìn)行行政處罰屬實(shí)，但致遠(yuǎn)公司被處罰，并不必然導(dǎo)致案涉合同的解除。致遠(yuǎn)公司對(duì)所開發(fā)樓盤周邊環(huán)境的宣傳內(nèi)容，并不導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，亦不構(gòu)成根本違約。綜上，對(duì)上訴人合同目的無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)要求解除的合同主張不予支持。 綜上，開發(fā)商發(fā)布的廣告宣傳資料是否構(gòu)成虛假宣傳以及是否需要承擔(dān)違約責(zé)任，需結(jié)合宣傳內(nèi)容是否在規(guī)劃范圍內(nèi)、影響購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)房屋功能的利用、購(gòu)房人遭受的損失及買賣雙方簽訂的商品房買賣合同綜合予以認(rèn)定。實(shí)踐中，購(gòu)房人買房時(shí)應(yīng)注意查看開發(fā)商的廣告內(nèi)容，判斷該宣傳的內(nèi)容是否屬于開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，并檢查開發(fā)商是否將宣傳內(nèi)容寫入合同中；同時(shí)注意保留開發(fā)商虛假宣傳的證據(jù)，如模型、樣板房、樓書、廣告和宣傳資料等，必要時(shí)通過法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。  畢業(yè)于上海財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，主修經(jīng)濟(jì)法，同時(shí)輔修上海財(cái)經(jīng)大學(xué)第二學(xué)科經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)學(xué)專業(yè)。 曾分別于國(guó)內(nèi)頭部開發(fā)商、世界500強(qiáng)央企、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先鋼鐵互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擔(dān)任公司法務(wù)職務(wù)，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)對(duì)外投資并購(gòu)、合同管理、合規(guī)管理、爭(zhēng)議解決等相關(guān)工作，并對(duì)鋼鐵互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)糾紛處理具有豐富經(jīng)驗(yàn)。 主要服務(wù)領(lǐng)域：房地產(chǎn)、投資并購(gòu)、大宗貿(mào)易等法律服務(wù)。 END 作者 | 方好 編輯 | 建緯品牌部 精彩回顧 ◎【建緯觀點(diǎn)】從私募基金視角看新公司法（下）——新公司法對(duì)基金管理人的影響 ◎【建緯觀點(diǎn)】從私募基金視角看新公司法（上）—— 新公司法對(duì)私募基金投資的影響 ◎【建緯觀點(diǎn)】倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs項(xiàng)目的法律核查要點(diǎn) ◎【建緯觀點(diǎn)】ChatGPT在個(gè)人信息保護(hù)領(lǐng)域的法律風(fēng)險(xiǎn)及建議 ◎【建緯觀點(diǎn)】簡(jiǎn)析追加公司股東為被執(zhí)行人規(guī)則 ◎【建緯觀點(diǎn)】天然氣發(fā)電REITs項(xiàng)目的法律核查要點(diǎn) ◎【建緯觀點(diǎn)】上海房屋質(zhì)量預(yù)看房制度：《試行制度》轉(zhuǎn)為《管理辦法》——預(yù)看房制度新規(guī)亮點(diǎn) ◎【建緯觀點(diǎn)】收費(fèi)公路REITs項(xiàng)目的法律核查要點(diǎn) ◎【建緯觀點(diǎn)】?jī)?chǔ)能項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范 |
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