在商品房銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商為宣傳其房屋所做的宣傳資料系要約邀請(qǐng)。但是，如果宣傳資料的內(nèi)容具體、明確，結(jié)合沙盤模型、網(wǎng)站上所附的房屋戶型圖可以確定宣傳資料上的內(nèi)容，且該內(nèi)容對(duì)購(gòu)房者是否購(gòu)買房屋以及房屋價(jià)格的確定均具有重要影響，應(yīng)當(dāng)視為要約，如果開(kāi)發(fā)商交付房屋不符合約定內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2017年2月，宋某與A公司簽訂《商品房買賣合同》，約定宋某購(gòu)買A公司開(kāi)發(fā)的位于成都市雙流區(qū)某樓盤房屋一套。

該開(kāi)發(fā)商提供的戶型宣傳圖上的裝修改造示意圖顯示，該房屋的后院具有花園功能，花園寬4755mm（含陽(yáng)臺(tái)），長(zhǎng)為6000mm。宋某同日在案涉項(xiàng)目售樓部與B公司簽訂的《委托改造協(xié)議》附件3《改造后交付戶型圖》亦顯示案涉房屋后面有“首層小院”。該戶型宣傳圖上的裝修改造示意圖與網(wǎng)上該房屋的宣傳圖一致，也與宋某購(gòu)買房屋時(shí)拍攝的A公司展示的沙盤模型相互印證。

但在宋某收房后經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量發(fā)現(xiàn)，后庭院的寬僅約為2755mm（含陽(yáng)臺(tái)，圍欄與陽(yáng)臺(tái)緊挨在一起，扣除陽(yáng)臺(tái)的寬度為400mm），現(xiàn)場(chǎng)與裝修改造示意圖中的尺寸相差較遠(yuǎn)，不具備宣傳時(shí)所稱的后花園功能。

雙流法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然A公司與宋某簽訂的《商品房買賣合同》附圖中并未標(biāo)注房屋后方有花園，但結(jié)合A公司在售房階段展示的戶型宣傳圖、網(wǎng)站上所附房屋戶型圖、沙盤模型，可以看出在房屋出售階段的宣傳過(guò)程中，房屋后配有花園是A公司所作出的意思表示。

同時(shí)，在宋某與B公司簽訂的《委托改造協(xié)議》的附圖上，也能明確看出改造后的房屋附有后花園功能。雖然A公司辯稱宋某與B公司簽訂的合同對(duì)其不具有約束力，但事實(shí)上，宋某是在A公司銷售人員的引導(dǎo)下簽訂的該份協(xié)議，且A公司也認(rèn)可該小區(qū)業(yè)主均與B公司簽訂了《委托改造協(xié)議》，可以看出B公司是由A公司引進(jìn)該小區(qū)對(duì)該小區(qū)房屋進(jìn)行改造的公司，B公司對(duì)房屋改造后的戶型圖應(yīng)當(dāng)是得到了A公司的確認(rèn)或者是根據(jù)A公司提供的宣傳圖等做出的。

A公司在宣傳中明確具體表示了案涉房屋能夠改造為具有后花園功能的房屋，即便在雙方簽訂的《商品房買賣合同》的附圖中并未載明后花園字樣，但宋某作為購(gòu)房者，基于A公司對(duì)外宣傳的戶型圖、網(wǎng)頁(yè)宣傳圖、售樓部展示的沙盤模型以及在A公司售樓部與B公司簽訂的《委托改造協(xié)議》，有理由相信在取得案涉房屋后，能夠通過(guò)改造擁有宣傳圖中展示的后花園。

房屋有無(wú)花園、花園面積的大小對(duì)購(gòu)房者是否購(gòu)買房屋具有重要影響，也與房屋價(jià)格直接相關(guān)，故A公司在宣傳中關(guān)于后花園及其面積大小所作的說(shuō)明和展示應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)購(gòu)房者的要約，該戶型圖展示的后花園即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。現(xiàn)A公司所交付的房屋因不具備宣傳圖中載明的后花園功能，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。