2024年房地產(chǎn)測算

         說明

房地產(chǎn)預(yù)測是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及國家政策、市場形勢、運行模式、經(jīng)營方式、預(yù)算造價、成本費用、稅收法律等等綜合因素，一般公司會專門抽出人力、時間等去完成?，F(xiàn)在數(shù)據(jù)不全的情況下只能做有限預(yù)測，可能與實際發(fā)生的情況有一定的差距。

本次測算還比較符合當(dāng)前市場經(jīng)濟形勢和實際客觀情況 。

本次對三大稅種中的增值稅根據(jù)政策做了重大調(diào)整。

本次的測算，就財務(wù)費用的扣除可能還會有變化。按照土地增值稅法規(guī)定：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10以內(nèi)%計算扣除。

本次測算增值率按照4700,4500,4200，依次為20.56%，20.83%,21.12%，超出土地增值稅不超過20%予以免除條件，都超出不多，還有文章可知。

土地增值稅繳納實行的是預(yù)交制，預(yù)交按收到房款的1%進行預(yù)交，其他在銷售完三年已后匯算清繳。 2024.9.29

河南秦懷雅苑項目測算4700

2024-9-25測算于陜西 河南秦懷雅苑項目測算

建筑總面積:47528.13㎡。 

總收入:18559.12萬元。其中可銷售面積：①地上部分商品房33811㎡，按4700元/㎡，，預(yù)收收入15891.12萬元；②、地下部分商業(yè)用1600㎡，預(yù)算收入1600萬元；③、地下車庫267個，每個車位按4萬元計算，預(yù)算收入1068萬元，以上收入合計為18559.12萬元。

形勢研判：房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率為20%-40%，2017年-2021年維持在為40%，如萬科的毛利潤超出40%以上，凈利潤超出16%以上。

這幾年經(jīng)濟形式不好，市場下滑，作為一般的民營企業(yè)， 只能按保守數(shù)據(jù)來做估算，即毛利率按20%估算，凈利潤在7%做預(yù)測。

毛利率=毛利/主營業(yè)務(wù)收入×100%=（主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本）/主營業(yè)務(wù)收入×100%=20%。

毛利潤=主營業(yè)務(wù)收入*毛利率=18559.12*20%=3711.82萬元。

凈利潤=毛利潤-企業(yè)所得稅=2783.86萬元。

主營業(yè)務(wù)成本=主營業(yè)務(wù)收入-毛利率*主營業(yè)務(wù)收入*20%=18559.12-*18559.12*20%=14847.30萬元。

總成本：預(yù)收控制在14847.30萬元。

毛利潤：預(yù)算估算值3711.82萬元。

總成本費用占比，其中：

1.土地成本：27%，約4059.45萬元（含契稅、印花稅）。

2.前期工程費：2%，約296.95萬元。

3.建筑安裝工程費：40%，約5938.92萬元。 

4.基礎(chǔ)設(shè)施費用：3%，約445.42萬元。

5.市政公共設(shè)施費用：5%，約742.37萬元。

6.開發(fā)間接費用：2%，約296.95萬元。

7.管理費用：1%，約148.30萬元。

8.銷售費用：1%，約148.30萬元。

9.財務(wù)費用:6%，約890.84萬元。

10稅費:17%，約2524.04萬元。2212.44

（1）增值稅：總收入-總成本費用=3711.82*0.09=334.64萬元。

（2）土地增值額：為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，土地增值稅增值率計算公式為：增值額 = 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 - 扣除項目金額，即18559.12-15393=3166.12萬元。

土地增值率 = 增值額 / 扣除項目金額 * 100%。計算為20.56%。

應(yīng)交繳納土地增值稅=3166.12*30=949.84萬元（土地增值額稅率為*30%-60%）。

扣除開發(fā)成本：11779.63萬元，可以加計扣除20%，即為14135.56萬元。

扣除費用1187.44萬元。

扣除稅金稅金（附加稅、印花稅等）70萬元。

扣除項目合計：15393萬元。

（3）企業(yè)所得稅：毛利潤*25%。3711.82*25%=927.96萬元.

（4）其他稅種：311.60萬元（契稅、土地使用稅、城建稅、教育附加稅、地方教育附加稅、房產(chǎn)稅、印花稅、水利基金、維修基金等）。

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根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10以內(nèi)%計算扣除。

河南秦懷雅苑項目測算4500

2024-09-29測算于陜西  

河南秦懷雅苑項目測算

建筑總面積:47528.13㎡。 

總收入:18559.12萬元。其中可銷售面積：①地上部分商品房33811㎡，按4500元/㎡，，預(yù)收收入15214.95萬元；②、地下部分商業(yè)用1600㎡，預(yù)算收入1600萬元；③、地下車庫267個，每個車位按4萬元計算，預(yù)算收入1068萬元，以上收入合計為17882.95萬元。

形勢研判：房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率為20%-40%，2017年-2021年維持在為40%，如萬科的毛利潤超出40%以上，凈利潤超出16%以上。

這幾年經(jīng)濟形式不好，市場下滑，作為一般的民營企業(yè)， 只能按保守數(shù)據(jù)來做估算，即毛利率按20%估算，凈利潤在7%做預(yù)測。

毛利率=毛利/主營業(yè)務(wù)收入×100%=（主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本）/主營業(yè)務(wù)收入×100%=20%

毛利潤=主營業(yè)務(wù)收入*毛利率=17882.95*20%=3576.59萬元。

主營業(yè)務(wù)成本=主營業(yè)務(wù)收入-毛利率*主營業(yè)務(wù)收入*20%=17882.95-*17882.95*20%=14306.36萬元。

總成本：預(yù)收控制在14306.36萬元。

毛利潤：預(yù)算估算值3576.59萬元。

凈利潤：毛利潤-企業(yè)所得稅=3576.59-894.15=2682.44萬元。

總成本費用占比，其中：

1.土地成本：28%，約4005.78萬元（含契稅、印花稅）。

2.前期工程費：2%，約286.13萬元。

3.建筑安裝工程費：40%，約5722.54萬元。 

4.基礎(chǔ)設(shè)施費用：3%，約429.19萬元。

5.市政公共設(shè)施費用：4%，約572.25萬元。

6.開發(fā)間接費用：2%，約286.13萬元。

7.管理費用：1%，約143.06萬元。

8.銷售費用：1%，約143.06萬元。

9.財務(wù)費用:6%，約858.38萬元。

10稅費:17%，約2432.08萬元。2153.85

（1）增值稅：3576.59*0.09=321.89萬元。

     一般納稅人銷售不動產(chǎn)適用的增值稅稅率是9%。這是根據(jù)最新的稅收政策確定的稅率，適用于一般納稅人銷售不動產(chǎn)的情況。

票樣:

（2）土地增值額：為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，土地增值稅增值率計算公式為：增值額 = 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 - 扣除項目金額，即17882.95-14756.92=3126.03萬元。

土地增值率 = 增值額 / 扣除項目金額 * 100%。計算為20.83%。

應(yīng)交繳納土地增值稅937.81萬元（土地增值額稅率為*30%-60%）。

扣除開發(fā)成本：11302.02萬元，可以加計扣除20%，即為13562.42萬元。

扣除費用1144.50萬元。

扣除稅金稅金（附加稅、印花稅等）50.00萬元。

扣除項目合計：14756.92萬元。

（3）企業(yè)所得稅：毛利潤*25%。3576.59*25%=894.15萬元。

（4）其他稅種：278.23萬元（契稅、土地使用稅、城建稅、教育附加稅、地方教育附加稅、房產(chǎn)稅、印花稅、水利基金、維修基金等）。

河南秦懷雅苑項目測算4200

2024-09-29測算于陜西   

河南秦懷雅苑項目測算

建筑總面積:47528.13㎡。 

總收入:18559.12萬元。其中可銷售面積：①地上部分商品房33811㎡，按4200元/㎡，，預(yù)收收入14200.62萬元；②、地下部分商業(yè)用1600㎡，預(yù)算收入1600萬元；③、地下車庫267個，每個車位按4萬元計算，預(yù)算收入1068萬元，以上收入合計為16868.62萬元。

形勢研判：房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率為20%-40%，2017年-2021年維持在為40%，如萬科的毛利潤超出40%以上，凈利潤超出16%以上。

這幾年經(jīng)濟形式不好，市場下滑，作為一般的民營企業(yè)， 只能按保守數(shù)據(jù)來做估算，即毛利率按20%估算，凈利潤在7%做預(yù)測。

毛利率=毛利/主營業(yè)務(wù)收入×100%=（主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本）/主營業(yè)務(wù)收入×100%=20%

毛利潤=主營業(yè)務(wù)收入*毛利率=16868.62*20%=3373.72萬元。

凈利潤=毛利潤-企業(yè)所得稅=3373.72-843.43=2530.29萬元。

主營業(yè)務(wù)成本=主營業(yè)務(wù)收入-毛利率*主營業(yè)務(wù)收入*20%=16868.62-*16868.62*20%=13494.90萬元。

總成本：預(yù)收控制在13494.90萬元。

毛利潤：預(yù)算估算值3373.72萬元。

總成本費用占比，其中：

1.土地成本：30%，約4048.47萬元（含契稅、印花稅）。

2.前期工程費：2%，約269.90萬元。

3.建筑安裝工程費：38%，約5128.06萬元。 

4.基礎(chǔ)設(shè)施費用：3%，約404.85萬元。

5.市政公共設(shè)施費用：4%，約539.80萬元。

6.開發(fā)間接費用：2%，約269.90萬元。

7.管理費用：1%，約134.95萬元。

8.銷售費用：1%，約134.95萬元。

9.財務(wù)費用:6%，約809.69.90萬元。

10稅費:17%，約2294.13萬元。2032.33

（1）增值稅：3373.72*0.09=303.63萬元。

（2）土地增值額：為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，土地增值稅增值率計算公式為：增值額 = 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 - 扣除項目金額，即16868.62-13917.73=2950.89萬元。

土地增值率 = 增值額 / 扣除項目金額 * 100%。計算為21.12%。

應(yīng)交繳納土地增值稅885.27萬元（土地增值額稅率為*30%-60%）。

扣除開發(fā)成本：10660.98萬元，可以加計扣除20%，即為12793.18萬元。

扣除費用1079.59萬元。

扣除稅金稅金（附加稅、印花稅等）44.96萬元。

扣除項目合計：13917.73萬元。

（3）企業(yè)所得稅：毛利潤*25%。3373.72 *25%=843.43萬元。

（4）其他稅種：261.80萬元（契稅、土地使用稅、城建稅、教育附加稅、地方教育附加稅、房產(chǎn)稅、印花稅、水利基金、維修基金等）

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根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10以內(nèi)%計算扣除。