實(shí)踐中，簽訂“以房抵債”協(xié)議的情況是比較常見的，那么此類協(xié)議屬于何種性質(zhì)？法院一般如何審理？能否以以房抵債協(xié)議排除強(qiáng)制執(zhí)行呢？本文將圍繞這些問題進(jìn)行說明。

一、“以房抵債”協(xié)議屬于什么性質(zhì)？

此類案件的法律基礎(chǔ)通常為民間借貸，并以房屋買賣合同的形式產(chǎn)生糾紛，在實(shí)踐中，并非所有的以物抵債（以房抵債）協(xié)議都屬于“準(zhǔn)買賣合同”或“房屋買賣合同”，也有法院認(rèn)為在有些情形下，此類“以房抵債”協(xié)議屬于代物清償協(xié)議、非典型擔(dān)?；蚴翘摷僖馑急硎镜?/span>。如在下列情形中，“以房抵債”協(xié)議的性質(zhì)就不屬于房屋買賣合同。

第一，如果當(dāng)事人是在訴訟過程中達(dá)成的以房抵債和解協(xié)議，或者法院依職權(quán)作出了抵債裁定，那么在這種情況下，因抵債行為并不具有交易性質(zhì)，其性質(zhì)不屬于房屋買賣合同。同理，如果當(dāng)事人是在執(zhí)行程序中達(dá)成的以房抵債協(xié)議，也不具備買賣合同的性質(zhì)。

第二，如果案涉的是履行期限尚未屆滿的“以房抵債”協(xié)議，那么實(shí)踐中一般會認(rèn)為此類協(xié)議性質(zhì)上屬于擔(dān)保，如果房屋已經(jīng)完成交付過戶的，屬于“讓與擔(dān)?！?/u>；如果還未完成交付過戶，則不屬于讓與擔(dān)保，而屬于“買賣型擔(dān)?！薄?/u>原因是當(dāng)事人達(dá)成“以房抵債”協(xié)議時(shí)，對于債務(wù)人能否履行到期債務(wù)以及債務(wù)具體數(shù)額都還是待定狀態(tài)，因此其性質(zhì)為擔(dān)保。

第三，如果案涉的是履行期限已經(jīng)屆滿的“以房抵債”協(xié)議，且債權(quán)人將該房屋過戶登記的，此時(shí)則屬于新債清償或債務(wù)更新（具體理解見下文第三點(diǎn)）。

二、“以房抵債”的審理思路

經(jīng)過總結(jié)司法實(shí)踐中的多個(gè)案例，可以看出法院在審理此類案件時(shí)一般都會包含以下思路。

第一，人民法院會審查“以房抵債”協(xié)議的具體內(nèi)容，包括合同中是否存在“抵債”“擔(dān)?！钡缺硎觯虼嬖陬愃频难a(bǔ)充協(xié)議、其他表述等情況（特別審查是否存在本文第一點(diǎn)所列舉的情形，對此不再贅述）。

第二，實(shí)踐中因經(jīng)常存在當(dāng)事人惡意串通或虛假意思表示，人民法院會審理原債權(quán)債務(wù)關(guān)系是否存在、是否合法等。

第三，只要經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)不存在惡意串通、虛假訴訟、逃避債務(wù)等情形，在當(dāng)事人意思表示真實(shí)的情況下，法院一般會認(rèn)為此類協(xié)議有效。

二、那么，如果案外人拿出“以房抵債”協(xié)議試圖排除強(qiáng)制執(zhí)行，怎么辦？

如債權(quán)人甲申請強(qiáng)制執(zhí)行債務(wù)人乙的房屋，但此時(shí)案外人丙提出執(zhí)行異議，丙認(rèn)為債務(wù)人乙同樣對丙負(fù)有債務(wù)，且雙方就該房屋簽訂了“以房抵債”協(xié)議，因此丙認(rèn)為其屬于無過錯(cuò)買受人，可以申請排除對該房屋的執(zhí)行。那么，丙的觀點(diǎn)能否成立呢？

對此，《最高人民法院第二巡回法庭法官會議紀(jì)要（第三輯）》提出，“以房抵債（以物抵債）”協(xié)議的目的在于就債務(wù)進(jìn)行清償，而非屬于因生活所需購買房屋，因此該抵債協(xié)議不同于一般的房屋買賣合同。該抵債協(xié)議本質(zhì)上屬于新債清償（即債務(wù)人和債權(quán)人約定以負(fù)擔(dān)新債作為舊債的清償，只有新債被履行的，舊債消滅；新債未履行的，舊債則不消滅）或債務(wù)更新（即當(dāng)事人雙方以成立新債務(wù)而使舊債務(wù)消滅的法律行為，原債因更新而消滅且新債發(fā)生）。但無論是何種性質(zhì)，僅僅以該抵債協(xié)議為由提出異議，不足以排除另一個(gè)金錢債權(quán)的執(zhí)行，而只能以優(yōu)先權(quán)人身份參與分配并優(yōu)先受償。

三、“以房抵債”協(xié)議可以適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條嗎？

另外，根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條的規(guī)定，對于無過錯(cuò)的不動產(chǎn)買受人而言，在滿足該條四個(gè)條件的情況下，可以排除金錢債權(quán)人的執(zhí)行；但是，如有任意一項(xiàng)不符，該買受人就不能申請排除金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。

那么，“以房抵債”協(xié)議可以適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定嗎？

對此，司法實(shí)踐中存在爭議，但上述《會議紀(jì)要》的意見是不能適用。理由有四，一是如上述，此類抵債協(xié)議不同于一般的買賣合同；二是為了限制隱形物權(quán)的適用范圍，如允許適用則會破壞債權(quán)人平等性和物權(quán)公示的基本原則；三是為了引領(lǐng)預(yù)期并防范虛假訴訟，實(shí)踐中法院缺乏足夠的技術(shù)手段來判斷此類抵債協(xié)議的真?zhèn)危?strong>四是為了保持裁判尺度的統(tǒng)一。

此外，在“九民紀(jì)要”中關(guān)于在本問題的處理上，其強(qiáng)調(diào)人民法院需要重點(diǎn)審查“以房抵債”協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益或其他無效等情形，如果在具體案件中存在該情形的，當(dāng)事人可以申請撤銷該協(xié)議，第三人亦可以請求認(rèn)定該協(xié)議無效或申請撤銷。

九民紀(jì)要

在《〈全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要〉理解與適用》中，也提出了以物抵債（以房抵債）協(xié)議不適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條、第29條的規(guī)定。該《理解與適用》認(rèn)為實(shí)踐中常常存在被執(zhí)行人與案外人惡意串通的情況，二者通過倒簽協(xié)議等方式試圖排除執(zhí)行，損害其他債權(quán)人的權(quán)益。況且，以物抵債協(xié)議的目的是消滅舊債，本質(zhì)上仍是金錢之債，因此不應(yīng)優(yōu)先于其他金錢之債。

在司法實(shí)踐中亦有支持此類觀點(diǎn)的案例。如在（2016）最高法民申3620號案件中，最高法提出：“基于以物抵債而擬受讓不動產(chǎn)的受讓人，在完成不動產(chǎn)法定登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對交易不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)?！?/u>

四、總結(jié)

結(jié)合上述觀點(diǎn)，可以得出以下基本結(jié)論。

第一，“以房抵債”協(xié)議并不都是合法的買賣合同，還存在屬于代物清償協(xié)議、非典型擔(dān)?；蚴翘摷僖馑急硎镜取?/span>

第二，僅僅以以物抵債、以房抵債協(xié)議為由提出異議的，并不足以排除另一個(gè)金錢債權(quán)的執(zhí)行。

第三，“以房抵債”協(xié)議不可以適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定。

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