鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

對(duì)于以房抵債協(xié)議能否排除法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)（如房屋）的強(qiáng)制執(zhí)行，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》等相關(guān)的司法解釋并未作出規(guī)定。

司法實(shí)踐中，有很多支持以以房抵債協(xié)議（在滿足協(xié)議合法有效、已交房、無(wú)過(guò)錯(cuò)等條件的前提下）排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的判例，如：最高人民法院（2016）最高法民申79號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申2476號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申2480號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申2482號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申2484號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申3148號(hào)、最高人民法院（2013）民一終字第95號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申3491號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申3492號(hào)、最高人民法院（2016）最高法民申2025號(hào)、最高人民法院（2018）最高法民申387號(hào)、最高人民法院（2018）最高法民申25號(hào)、最高人民法院（2016）最高法民申2023號(hào)。這些判決支持以房抵債協(xié)議排除執(zhí)行的主要理由是參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條，或《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條等規(guī)定，符合上述司法解釋規(guī)定的條件的即可排除執(zhí)行。這里面最重要的一條即付款，由于以房抵債一般案外人并未實(shí)際支付房款，因此法院支持以房抵債排除執(zhí)行的，基本都是認(rèn)可抵債條款的約定即完成了付款義務(wù)。

司法實(shí)踐中，也有很多不支持房抵債協(xié)議排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的判例，如：最高人民法院（2017）最高法民申1769號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民終354號(hào)、最高人民法院（2016）最高法民終113號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民終356號(hào)。不支持的理由主要是認(rèn)為抵債是消滅債務(wù)的一種方式，以房抵債只產(chǎn)生請(qǐng)求被執(zhí)行人過(guò)戶的權(quán)利，該權(quán)利并非物權(quán)期待權(quán)或所有權(quán)，該權(quán)利并不優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人的普通債權(quán)，不能排除申請(qǐng)執(zhí)行人的執(zhí)行。

以房抵債協(xié)議能否排除執(zhí)行，其實(shí)就是案外人基于以房抵債協(xié)議（在滿足協(xié)議合法有效、已交房、無(wú)過(guò)錯(cuò)等條件的前提下）是否對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)。而物權(quán)期待權(quán)的概念在法理上并無(wú)定論：王澤鑒教授認(rèn)為，期待權(quán)是因具備取得權(quán)利部分要件，受法律保護(hù)，且依社會(huì)經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)，使之成為交易客體，特賦予權(quán)利性質(zhì)之法律地位?！就鯘设b.民法學(xué)說(shuō)與判例研究（第七冊(cè)）[M]，北京大學(xué)出版社：2009年第一版，第196頁(yè).】這個(gè)概念很抽象，其他學(xué)者給出的概念也很抽象，并且對(duì)于期待權(quán)的概念和內(nèi)涵還沒(méi)有形成通說(shuō)，法律實(shí)務(wù)中似乎還很難直接引用。因此，不宜直接引用某個(gè)學(xué)者關(guān)于物權(quán)期待權(quán)的概念來(lái)認(rèn)定購(gòu)買了尚未登記在被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)的買受人是否對(duì)標(biāo)的房屋享有物權(quán)期待權(quán)。因此，不宜直接引用物權(quán)期待權(quán)的概念解釋案外人基于以房抵債協(xié)議是否對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)。

但是，如果把抵債看做是一種付款方式，則可以參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條、第29條，或《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條等規(guī)定來(lái)審查案外人基于以房抵債協(xié)議是否可以排除金錢債權(quán)人的執(zhí)行。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（自2015年5月5日起施行）第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”

以房抵債，一般是指?jìng)鶛?quán)人與債務(wù)人協(xié)議約定用債務(wù)人的房屋折價(jià)抵償債務(wù)人對(duì)債權(quán)人的債務(wù)，如有多余，則多余的金額退還債務(wù)人（房屋所有人），如房屋價(jià)值不足抵償債務(wù)，則不足部分繼續(xù)由債務(wù)人償還。

以房抵債的協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，沒(méi)有違反流抵或物權(quán)法定的原則，也沒(méi)有違反其他法律行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效?；诖擞行У牡謧鶇f(xié)議，（房屋所有人的）債務(wù)消滅的同時(shí)，相應(yīng)的抵債價(jià)款也就轉(zhuǎn)化為了房款（可以將以房抵債理解為一種房款的支付方式），即債權(quán)人在抵債的額度內(nèi)支付了債務(wù)人（房屋所有人）房屋價(jià)款，如果債權(quán)人再滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》的其他三個(gè)要件，則債權(quán)人對(duì)標(biāo)的房屋享有物權(quán)期待權(quán)，債權(quán)人的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人的普通債權(quán)，其執(zhí)行異議應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?，?/span>以房抵債背景下的案外人執(zhí)行異議之訴（在滿足協(xié)議合法有效、已交房、無(wú)過(guò)錯(cuò)等條件的前提下）應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С?/span>。當(dāng)然，如果房屋價(jià)值高于債權(quán)人對(duì)債務(wù)人（房屋所有人）的債權(quán)，則債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照人民法院的要求將差額部分交付執(zhí)行。

在以房抵債背景下的案外人執(zhí)行異議之訴還需要注意的是：

1、其他三個(gè)要件也要滿足

（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同

這里的買賣合同的形式是《以房抵債協(xié)議》，而不是《房屋買賣合同》。關(guān)于這個(gè)要件有四點(diǎn)需要說(shuō)明：

a.時(shí)間的先后。即簽訂合法有效的書(shū)面以房抵債協(xié)議要在法院查封之前，此處所說(shuō)的查封應(yīng)當(dāng)是執(zhí)行異議所針對(duì)的執(zhí)行的查封，或者是本執(zhí)行案件的執(zhí)行依據(jù)——生效判決在訴訟過(guò)程中或者訴前的查封，不包括其他案件的查封【如在A查封之后簽訂合同，之后又有了B查封，如果A查封已解封，且執(zhí)行異議所針對(duì)的是B查封，則就符合法院查封前簽訂合同這個(gè)要求（至于是否因此導(dǎo)致不符合其他的要件，另當(dāng)別論）】。以房抵債背景下的執(zhí)行異議能否排除執(zhí)行之所以沒(méi)有規(guī)定在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》等司法解釋中，是因?yàn)榉ㄔ簱?dān)心被執(zhí)行人與案外人惡意串通，通過(guò)“倒簽”以房抵債協(xié)議的時(shí)間的方式規(guī)避執(zhí)行【現(xiàn)有技術(shù)很難鑒定出協(xié)議的準(zhǔn)確簽訂時(shí)間，如：最高人民法院（2015）民申字第3355號(hào)案中，一審法院委托有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)以房抵債的時(shí)間進(jìn)行鑒定，但是經(jīng)鑒定，無(wú)法判斷上述以房抵債協(xié)議書(shū)的形成時(shí)間【法院對(duì)于以房抵債協(xié)議簽訂時(shí)間的審查就會(huì)有很大的技術(shù)困難和障礙。因此，通過(guò)加強(qiáng)偽造證據(jù)的法律責(zé)任（尤其是刑事責(zé)任）和案件移送制度的進(jìn)一步完善和落實(shí)（審理執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴的法官發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人偽造證據(jù)且符合一定條件的，應(yīng)當(dāng)移送到公安機(jī)關(guān)處理）來(lái)威懾偽造證據(jù)（偽造以房抵債協(xié)議簽訂時(shí)間）的行為，不失為一種選擇。

b.合同合法有效。如果合同沒(méi)有違反《合同法》第52條等法律行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，且沒(méi)有其他可撤銷可變更或效力待定的情形，合同就是有效的。

c.書(shū)面合同。此處所要求的是“書(shū)面”，口頭的協(xié)議不符合要求。這個(gè)要件的硬性要求是為了防止被執(zhí)行人與第三人惡意串通，謊稱存在房屋買賣合同或以房抵債協(xié)議以對(duì)抗執(zhí)行。

d.不考慮過(guò)錯(cuò)因素。即不論提出執(zhí)行異議者是否知道其與被執(zhí)行人簽訂合同之前不動(dòng)產(chǎn)（如房屋）已經(jīng)被查封，只要在簽訂合同之前房子已經(jīng)被查封，執(zhí)行異議申請(qǐng)就得不到支持。

（2）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)

對(duì)于此要件，并不能要求太苛刻：a.交房的標(biāo)志是簽訂《房屋交接書(shū)》還是交鑰匙都可以，只要是已經(jīng)交房即可；b.合法占有的方式可以是親自居??；也可以是出租給別人；或者債權(quán)人正在裝修過(guò)程中；或者合同約定的交房時(shí)間已到，房屋所有人將房屋鑰匙交給了債權(quán)人的親朋好友或者代理人或者中介，買房人隨時(shí)可以取得對(duì)標(biāo)的房屋的占有，等等?？傊?，只要是房子在債權(quán)人（案外人）的管控之下即可。

（3）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

這個(gè)要件要求未過(guò)戶不是買房人的過(guò)錯(cuò)。如有些買房人為了避稅，在房子具備過(guò)戶條件的情形下故意拖延不辦理過(guò)戶手續(xù)，這樣買房人就是有過(guò)錯(cuò)的，執(zhí)行異議不能得到支持。有爭(zhēng)議的是買房人買的是不符合交易條件的動(dòng)遷房（未滿三年）是否有過(guò)錯(cuò)，對(duì)此問(wèn)題，a.比較保守的觀點(diǎn)是如果房子被查封的時(shí)候未符合交易條件（未滿三年）則視為買房人有過(guò)錯(cuò)（買房人因購(gòu)買了在一定期限內(nèi)禁止交易的房屋而被認(rèn)定為有過(guò)錯(cuò)），執(zhí)行異議不能得到支持；如果房子被查封的時(shí)候已經(jīng)符合過(guò)戶條件（已滿三年），非因買房人的原因未過(guò)戶（如約定的過(guò)戶期限未到），則視為買房人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。上海的司法實(shí)踐中基本就是采取這種觀點(diǎn)。b.比較開(kāi)放的觀點(diǎn)認(rèn)為購(gòu)買動(dòng)遷房就是一個(gè)附期限的合同，合法有效，買房人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。

需要注意的是，很多案外人本應(yīng)當(dāng)依據(jù)該法律規(guī)定提出執(zhí)行異議，但是卻以自己的所有權(quán)人為由提起執(zhí)行異議，導(dǎo)致異議被駁回。這是典型的因?yàn)閷?duì)法律的理解不準(zhǔn)確，法律技術(shù)的缺乏導(dǎo)致的合法權(quán)利得不到保護(hù)的情形，很可惜。

2、要嚴(yán)格審查以房抵債協(xié)議雙方當(dāng)事人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的真實(shí)合法性

每個(gè)債權(quán)人的合法權(quán)利都應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)，但是保護(hù)的順序并不是完全一致的。如抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)，其法理基礎(chǔ)是物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。而執(zhí)行異議之訴之所以能夠得到支持是因?yàn)椤百I房人”的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)，而之所以“買房人”的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)是因?yàn)榉孔邮且粋€(gè)人一個(gè)家庭安身立命的基本物質(zhì)基礎(chǔ)，對(duì)于人民的安居樂(lè)業(yè)，社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展起著基礎(chǔ)性的作用。加之房?jī)r(jià)非常高，很多買房人是用一生的積蓄甚至兩代人的積蓄買房的，如果買房人不能獲得房屋的所有權(quán)，對(duì)于買房人的利益是非常嚴(yán)重的損害，也會(huì)造成非常不公平的后果。但是，以房抵債協(xié)議中雙方當(dāng)事人之間原本的債權(quán)債務(wù)關(guān)系一般是民間借貸或者貨款等普通債權(quán)，此普通債權(quán)通過(guò)一紙協(xié)議（以房抵債協(xié)議）就轉(zhuǎn)化成了物權(quán)期待權(quán)，優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人的普通債權(quán)，這已經(jīng)是對(duì)以房抵債協(xié)議中的債權(quán)人的傾斜性保護(hù)了，如果再任由惡意的被執(zhí)行人利用此規(guī)定逃避執(zhí)行就有違立法本意了。因此，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查以房抵債協(xié)議當(dāng)事人之間原債權(quán)的真實(shí)合法性。對(duì)此，需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查：

（1）原債權(quán)的產(chǎn)生是否真實(shí)合法。如果是民間借貸，還要審查關(guān)于利息的約定是否合法；如果是拖欠貨款，還要審查是否有真實(shí)的貨物買賣；如果是賭債等非法債務(wù)，則不予支持。最高人民法院（2017）最高法民申3353號(hào)案即將抵債雙方合同當(dāng)事人之間是否存在真實(shí)的基礎(chǔ)債權(quán)債務(wù)關(guān)系作為了一項(xiàng)審查的重點(diǎn)，并在該案中根據(jù)證據(jù)否定了抵債雙方之間存在真實(shí)的用于抵債的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，沒(méi)有支持案外人排除執(zhí)行的異議。

（2）要審查是否有書(shū)面的合同。關(guān)于書(shū)面的要求，即是為了在一定程度上防止被執(zhí)行人與第三人惡意串通虛構(gòu)債權(quán)債務(wù)，也是為了計(jì)算原債權(quán)金額的需要。

（3）是否過(guò)了訴訟時(shí)效。過(guò)了訴訟時(shí)效的債務(wù)就變成了自然債務(wù)，而債務(wù)人卻“自愿”將其房屋抵債給此債權(quán)人，而不愿意履行申請(qǐng)執(zhí)行人的債務(wù)，這不免讓人對(duì)以房抵債協(xié)議的雙方當(dāng)事人之間存在惡意串通產(chǎn)生合理懷疑。因此，對(duì)于過(guò)了訴訟時(shí)效的原始債務(wù)，債務(wù)人以房抵債，債權(quán)人的執(zhí)行異議（之訴）不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/span>

除了上述要件之外，還應(yīng)當(dāng)要求以房抵債的債權(quán)人除了標(biāo)的房屋之外沒(méi)有其他住房。這也是為了權(quán)衡債權(quán)人和申請(qǐng)執(zhí)行人的利益。

3、如果抵債的房屋是“一手房”，要滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！?

開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人依據(jù)生效的判決向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院一般會(huì)執(zhí)行開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)，即拍賣尚登記在開(kāi)發(fā)商名下的房產(chǎn)償債，這會(huì)嚴(yán)重侵害購(gòu)房者（在本文即以房抵債協(xié)議中開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人）的合法權(quán)利，因此上述司法解釋賦予了購(gòu)房者通過(guò)執(zhí)行異議（之訴）的方式排除法院執(zhí)行，保障自身合法權(quán)益的權(quán)利。

業(yè)主（以房抵債協(xié)議中開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人）如果滿足上述三個(gè)要件，就可以通過(guò)執(zhí)行異議或者執(zhí)行異議之訴來(lái)排除法院的執(zhí)行，以最終獲得房屋的所有權(quán)。關(guān)于上述三個(gè)要件，簡(jiǎn)單分析如下：

（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的以房抵債協(xié)議

開(kāi)發(fā)商與其債權(quán)人簽訂的以房抵債協(xié)議的效力的審查方式同上文的審查方式。

（2）標(biāo)的商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋

這個(gè)要件是體現(xiàn)立法精神的核心要件：保護(hù)弱勢(shì)群體——消費(fèi)者。購(gòu)房者（以房抵債協(xié)議中開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人）相對(duì)于開(kāi)發(fā)商是弱勢(shì)群體，是消費(fèi)者（注：有觀點(diǎn)認(rèn)為購(gòu)房者不是消費(fèi)者），應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻膬A斜性保護(hù)。居住權(quán)對(duì)于一個(gè)人來(lái)說(shuō)是舉足輕重的，如果購(gòu)房者所購(gòu)房屋是用于居住且名下無(wú)其他用于居住的房屋，則購(gòu)房者能否獲得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)直接關(guān)系到購(gòu)房者居住權(quán)能否實(shí)現(xiàn)。這在《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中也有所體現(xiàn)【該批復(fù)第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！薄?。此外，根據(jù)該《批復(fù)》，在一定條件下，商品房的買受人的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)【該《批復(fù)》第一條規(guī)定：“……建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”】，因此（在一定條件下，商品房的買受人的權(quán)利優(yōu)先于開(kāi)發(fā)商的其他債權(quán)人的債權(quán)）。也就是說(shuō)，對(duì)于購(gòu)房者權(quán)利的保護(hù)是一脈相承的。

關(guān)于舉證責(zé)任：a.只要購(gòu)房者所購(gòu)房屋是住宅即可推定為其購(gòu)房是用于居住，有相反證據(jù)足以推翻的除外；b.關(guān)于購(gòu)房者是否有其他用于居住的房屋，一般可以通過(guò)在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門（如上海的不動(dòng)產(chǎn)登記局）查詢的方式確定。申請(qǐng)執(zhí)行人能夠舉證證明異議人（購(gòu)房者）有其他用于居住的房屋的除外。

（3）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十

這個(gè)要件和上述兩個(gè)要件共同起到如下作用：a.防止開(kāi)發(fā)商（被執(zhí)行人）和所謂的債權(quán)人惡意串通，偽造虛假的交易，阻礙執(zhí)行；b.保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)利。如果開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人對(duì)開(kāi)發(fā)商的債權(quán)總額不足房屋價(jià)值的百分之五十，則開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人不得通過(guò)以房抵債協(xié)議對(duì)抗法院的執(zhí)行。

參考案例：北京市第一中級(jí)人民法院（2015）一中執(zhí)異字第400號(hào)

4、預(yù)告登記

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持?！敝灰苑康謧鶇f(xié)議是合法有效的，辦理了預(yù)告登記，且符合過(guò)戶的條件，就可以排除法院的執(zhí)行，保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)利。

（1）存在合法有效的以房抵債協(xié)議。

（2）符合物權(quán)登記條件。如：合同沒(méi)有被解除；債權(quán)人有購(gòu)房資格；房款可以全部交付法院執(zhí)行；

附王某、楊某等案外人執(zhí)行異議之訴案

案情簡(jiǎn)介：2013年1月15日，沈陽(yáng)中院作出（2009）沈中民二初字第31號(hào)民事判決，判決：一、解除王某與沈陽(yáng)輕工房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司簽訂的商品房買賣合同（合同編號(hào)：0533-02046-225）；二、沈陽(yáng)輕工房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決發(fā)生法律效力后十五日內(nèi)返還王某購(gòu)房款61萬(wàn)元；三、沈陽(yáng)輕工房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決發(fā)生法律效力后十五日內(nèi)返還王某支付的入住費(fèi)、物業(yè)費(fèi)共計(jì)12，926元；四、駁回王某的其他訴訟請(qǐng)求。輕工公司不服該判決提出上訴，遼寧省高級(jí)人民法院作出（2013）遼民一終字第00241號(hào)民事判決，駁回上訴，維持原判。判決發(fā)生法律效力后，王某向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，本院作出（2014）沈中執(zhí)字第37號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定繼續(xù)查封被執(zhí)行人沈陽(yáng)輕工房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司位于沈陽(yáng)市和平區(qū)文萃路24-2號(hào)5層26號(hào)的房產(chǎn)。建筑面積1105.91平方米。案外人楊某提出執(zhí)行異議，本院于2014年8月15日作出（2014）沈中執(zhí)裁字第46號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，認(rèn)為楊某僅提供商品房買賣合同及交款發(fā)票和收據(jù)，但其對(duì)自述的兩個(gè)200余萬(wàn)元巨額現(xiàn)金流轉(zhuǎn)不能提供證據(jù)證明，裁定駁回楊某的異議。楊某遂向本院提起本案訴訟。

另查明，沈陽(yáng)萬(wàn)維物業(yè)服務(wù)有限公司訴沈陽(yáng)朗晨環(huán)境工程有限公司（該公司法定代表人為楊某）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，（2007）和民初字第775號(hào)民事判決書(shū)、（2008）沈民（2）終字第304號(hào)民事調(diào)解書(shū)查明事實(shí)部分記載：沈陽(yáng)朗晨環(huán)境工程有限公司于2004年11月29日入住沈陽(yáng)市和平區(qū)文萃路26號(hào)云頂大廈5層寫(xiě)字間一套，建筑面積1105.91平方米。沈陽(yáng)朗晨環(huán)境工程有限公司于2008年至2014年陸續(xù)向沈陽(yáng)萬(wàn)維物業(yè)服務(wù)有限公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。

再查明，（2013）遼民一終字第157號(hào)民事判決書(shū)認(rèn)定：劉黎人所購(gòu)買的房屋于2003年4月由輕工公司以抵押人楊某的名義抵押給中國(guó)銀行股份有限公司沈陽(yáng)分行并辦理了抵押登記，抵押貸款金額為78萬(wàn)元，抵押期限自2003年4月11日至2023年4月11日。2008年3月14日，該房屋的抵押登記注銷?，F(xiàn)涉案房屋由輕工公司實(shí)際控制。

又查明，2014年6月11日（2014）沈中執(zhí)裁字第46號(hào)案件聽(tīng)證會(huì)筆錄第六頁(yè)記載：主持人問(wèn)楊某：“購(gòu)房款500多萬(wàn)，你們以什么方式交納的”，楊某回答：“都是以現(xiàn)金方式交納的，分了兩次交的，兩次開(kāi)具發(fā)票的時(shí)間交納的”。筆錄第八頁(yè)記載，主持人問(wèn)楊某：“能否提供現(xiàn)金流500多萬(wàn)元的票據(jù)”，楊某回答：“那是10年前的現(xiàn)金流水賬，我不知道能不能提供不出來(lái)了，我不敢保證能取得這個(gè)證據(jù)，應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商提供”。該卷宗中楊某提供輕工公司與其簽訂的本案訴爭(zhēng)房屋商品房買賣合同落款日期處，買受人落款日期為2004年3月15日。

裁判原文節(jié)選【案號(hào)：最高人民法院（2016）最高法民申79號(hào)】本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十二條的規(guī)定，判決執(zhí)行標(biāo)的能否執(zhí)行，需認(rèn)定案外人就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。楊某在本案中主張其對(duì)王某因與輕工公司之間的商品房買賣合同而形成的金錢債權(quán)所指向的執(zhí)行標(biāo)的具有排他性的民事權(quán)益，對(duì)于其該項(xiàng)主張，人民法院應(yīng)參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，根據(jù)楊某在本案訴訟中提供的證據(jù)是否能夠證明在人民法院查封之前其已與輕工公司簽訂了合法有效的書(shū)面買賣合同及合法占有該不動(dòng)產(chǎn)、已支付全部?jī)r(jià)款及非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記等予以認(rèn)定。

（一）關(guān)于案涉買賣合同是否合法有效的問(wèn)題。2004年4月7日，輕工公司與朗晨科技公司簽訂協(xié)議約定，以云頂大廈五層辦公樓抵頂工程款5640141元。楊某與輕工公司簽訂的《商品房買賣合同》亦約定楊某購(gòu)買的房屋為云頂大廈5層26號(hào)，房款為5640141元，二者具有同一性，加之輕工公司與朗晨科技公司確有建設(shè)施工關(guān)系，因此，楊某提供的商品房買賣合同雖然早于抵債協(xié)議書(shū)形成，并且該商品房買賣合同的履行方式與通常的房屋買賣方式有異，但不足以否定楊某與輕工公司之間達(dá)成的合意及買賣合同的真實(shí)性。

（二）關(guān)于案涉房屋的價(jià)款是否得以全部支付的問(wèn)題。楊某主張其以工程款抵頂?shù)姆绞街Ц读巳抠?gòu)房款，并提交了兩份《清華同方戶式中央空調(diào)系統(tǒng)銷售合同》及抵債協(xié)議書(shū)為證。王某對(duì)此提出異議，認(rèn)為兩份銷售合同的金額與在沈陽(yáng)市城市建設(shè)檔案館存檔合同金額2966910元相差懸殊，不能證明雙方存在真實(shí)的合同關(guān)系。因楊某向法院提供了其采購(gòu)空調(diào)、鍋爐以及相關(guān)人員安裝費(fèi)用等材料，同時(shí)也提交了為采購(gòu)上述設(shè)備所支付款項(xiàng)的相關(guān)證據(jù)，且8份銀行進(jìn)賬單記載2002年9月17日至2004年1月15日，輕工公司向朗晨科技公司匯款360萬(wàn)元，均可證明存檔合同標(biāo)的額并非工程全部?jī)r(jià)款。楊某已提交相關(guān)證據(jù)證明朗晨科技公司與輕工公司之間存在真實(shí)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，以房抵債也是雙方的真實(shí)意思表示。雖然以房抵債的主體為朗晨科技公司，但從輕工公司為楊某出具的權(quán)利憑證及協(xié)議后續(xù)履行情況看，楊某應(yīng)為實(shí)際權(quán)利人，以朗晨科技公司工程款抵頂?shù)姆绞街Ц读税干娣课萑績(jī)r(jià)款。

（三）關(guān)于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的問(wèn)題。楊某提交的（2007）和民房初字第775號(hào)民事判決書(shū)、（2008）沈民（2）終字第304號(hào)民事調(diào)解書(shū)、物業(yè)管理費(fèi)和電梯費(fèi)發(fā)票及楊某、楊某某與徐某某、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司沈陽(yáng)天龍支行簽訂的房屋租賃合同均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已處于楊某的實(shí)際控制之下。雖然上述民事判決的訴訟主體及物業(yè)管理費(fèi)和電梯費(fèi)的繳納主體為沈陽(yáng)朗晨環(huán)境工程有限公司，但該公司的法定代表人為楊某，股東為楊某及其父楊某某，基于家族企業(yè)的特性，可以認(rèn)定案涉房屋已被楊某實(shí)際控制的事實(shí)。又因輕工公司于2004年11月17日即開(kāi)具了《準(zhǔn)住通知單》，故楊某基于抵債協(xié)議書(shū)及該通知單對(duì)案涉房屋的占有為合法占有。

（四）關(guān)于是否非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記的問(wèn)題。沈陽(yáng)市房產(chǎn)局解遺領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室沈房解遺（2013）6號(hào)文件《關(guān)于準(zhǔn)予“云頂大廈”項(xiàng)目部分房屋權(quán)屬登記的通知》和沈陽(yáng)市和平區(qū)人民政府沈和政（2012）93號(hào)文件《關(guān)于為購(gòu)買云頂大廈項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)主辦理房產(chǎn)證的報(bào)告》兩份證據(jù)表明，案涉房屋的產(chǎn)權(quán)人界定為楊某，因建設(shè)方陽(yáng)臺(tái)超建等原因，未能辦理房屋權(quán)屬登記。解遺文件雖然形成時(shí)間是在2014年，但解遺事項(xiàng)發(fā)生在法院查封之前，且能夠證明未辦理過(guò)戶登記是因建設(shè)方陽(yáng)臺(tái)超建等原因而非因買受人自身原因，買受人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。

綜合上述幾點(diǎn)，根據(jù)現(xiàn)有在案證據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定楊某就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。王某的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款之規(guī)定，裁定如下：

駁回王某的再審申請(qǐng)。