— 文 / 錢奕蔚 —

申請執(zhí)行人楊某基于與被執(zhí)行人張某的民間借貸糾紛案生效判決后向法院申請執(zhí)行涉案房屋。執(zhí)行期間，案外人黃某向法院提出執(zhí)行異議，稱其替被執(zhí)行人償還了銀行貸款，與張某已于法院執(zhí)行前簽訂了《房屋買賣合同》，以實際購房款抵償張某的債務，雖未辦理房屋所有權(quán)變更登記，但系因無法聯(lián)系上張某導致不能辦理相關(guān)權(quán)屬證書，即案外人黃某認為其已經(jīng)由以物抵債的形式獲得涉案房屋的所有權(quán)，要求法院中止執(zhí)行。

此外，張某在向楊某借款時，約定將涉案房屋房產(chǎn)證等權(quán)屬證書以抵押的形式交由楊某保管，但雙方亦未辦理抵押登記。在執(zhí)行階段，法院審理黃某執(zhí)行異議請求后，出具了中止執(zhí)行裁定書，申請執(zhí)行人楊某不服裁定向法院提起訴訟。

在本案中，楊某與張某只是約定將房屋證件交于其保管，并未辦理抵押登記，案外人黃某也只是與張某簽訂了《房屋買賣合同》而未辦理房屋變更登記，黃某與張某簽訂合同后又以反租的形式租賃給了張某，雙方在合同中約定待房屋符合辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時，張某協(xié)助黃某辦理相關(guān)手續(xù)?！吨腥A人民共和國民法典》第二百零九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外” 。因此，楊某、黃某均未實際取得關(guān)于涉案房屋的物權(quán)。

一審法院經(jīng)審理認為，在法院對案涉房屋進入執(zhí)行程序前，黃某與張某已經(jīng)簽訂了《房屋買賣合同》，且合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，真實有效，黃某通過以物抵債的形式足額支付了購房款。

因此，一審法院認為黃某已經(jīng)實際取得了房屋所有權(quán)。其次因張某雖然將房產(chǎn)抵押給了楊某，但卻未辦理抵押登記，楊某與張某是金錢債權(quán)，故楊某抵押權(quán)不成立，應當按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則對涉案房屋中止執(zhí)行。筆者在接受本案委托后，經(jīng)分析在案證據(jù)及相關(guān)情況后認為一審法院對案件的事實及法律規(guī)定的認定存在一定的問題。在審查案外人黃某的權(quán)利能否排除執(zhí)行，應根據(jù)案件的具體情況和案外人所主張的權(quán)利、申請執(zhí)行人債權(quán)實現(xiàn)的效力以及被執(zhí)行人對執(zhí)行標的的權(quán)利作出比較后進行綜合判斷，從而確定案外人的權(quán)利是否能夠排除執(zhí)行。

根據(jù)上述分析，筆者在上訴時提出，黃某系基于對張某的債權(quán)而與張某簽訂《房屋買賣合同》，其根本目的在于償還借款而非房屋買賣，且雙方未辦理所有權(quán)變更登記，黃某與楊某應當都被認定為債權(quán)，而不應當適用物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則。二審法院經(jīng)審理后采納了我們的上訴意見，認為黃某與張某簽訂的房屋買賣合同實際上是以物抵債的協(xié)議，協(xié)議目的在于消滅黃某對張某的債權(quán)而非單純的房屋買賣，涉案房屋的交付僅是以物抵債的實際履行方式，在完成房屋變更登記之前，以物抵債協(xié)議即使被認定為合法有效也不形成優(yōu)先于其他債權(quán)的利益，在執(zhí)行異議之中予以保護將會破壞債權(quán)平等受償?shù)脑瓌t。

在本案中，案外人黃某聲稱其因無法聯(lián)系上被執(zhí)行人張某而無法辦理所有權(quán)變更登記，一審法院在中止執(zhí)行裁定書及判決書上都認為因辦理變更登記需要雙方在場，被執(zhí)行人張某無法配合案外人黃某辦理變更登記，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》的前三項條件及“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。

那么，在司法實務中應當如何認定“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”？2019年最高人民法院發(fā)布的《全國法院民商審判工作會議紀要》第127條著重強調(diào)了《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定中第四項認定標準的問題，《全國法院民商審判工作會議紀要》規(guī)定：“實踐中，對于該規(guī)定的前三個條件，理解并無分歧，對于其中第四個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出來辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認定符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件”。《最高人民法院執(zhí)行最新司法解釋統(tǒng)一理解與適用》一書中將歸責于買受人自身原因未辦理過戶登記的原因分為三個：

在本案中，筆者認為，雙方在簽訂合同時明確約定了待房屋符合辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時，被執(zhí)行人應協(xié)助案外人辦理相關(guān)手續(xù)，雙方在簽訂房屋買賣合同時明知涉案房屋存在瑕疵，案外人根本無法取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書，對他人享有的權(quán)利障礙形成忽略，應當歸責于案外人自身原因，不足以構(gòu)成非因買受人自身原因未辦理過戶登記。只有在買受人向房屋登記機構(gòu)遞交過戶登記材料或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求，可以被認定為買受人自身已經(jīng)采取了積極過戶的行為，從而達到證明非因自身原因未辦理過戶登記的目的。本案中，黃某顯然不滿足上述情況。二審法院在二審判決中也采納了筆者的上述意見。

通過本案的辦理，筆者認為，當案外人申請執(zhí)行異議時，若符合了《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，即使雙方未辦理所有權(quán)變更登記，案外人享有的也不僅僅是金錢債權(quán)，而享有排除執(zhí)行的權(quán)利。但在實務中如何認定“非因買受人自身原因”還需要通過具體案件情況進行具體分析。