今年以來(lái)，我國(guó)REITs市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，部分REITs產(chǎn)品價(jià)格下跌幅度較大，甚至嚴(yán)重偏離底層資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值。為推動(dòng)REITs市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，近期有關(guān)方面組織各類投資人對(duì)REITs投資價(jià)值進(jìn)行了深入討論。投資人紛紛表示，推動(dòng)REITs二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)、促進(jìn)價(jià)格向價(jià)值理性回歸刻不容緩。針對(duì)當(dāng)前REITs市場(chǎng)中存在的重點(diǎn)問(wèn)題和措施建議，投資人也提出了各自的觀點(diǎn)和看法，主要內(nèi)容如下。

一、資產(chǎn)估值、發(fā)行定價(jià)相關(guān)問(wèn)題及建議

（一）資產(chǎn)估值未壓實(shí)，壓力測(cè)試和保守定價(jià)不足

部分專家提出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下可投資資產(chǎn)估值整體下跌，上市資產(chǎn)估值對(duì)復(fù)雜情況預(yù)期不足，資產(chǎn)預(yù)計(jì)收益按正?；驑?lè)觀情況，對(duì)新形勢(shì)壓力測(cè)試和估值保守定價(jià)不足。

針對(duì)以上問(wèn)題專家提出以下建議，一是對(duì)發(fā)行人尤其是持有份額比例較低的發(fā)行人強(qiáng)調(diào)REITs的平臺(tái)價(jià)值，而非一次資產(chǎn)交易價(jià)格的高低，壓實(shí)REITs定價(jià)，保障REITs市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。二是上市前應(yīng)該對(duì)不同周期經(jīng)濟(jì)環(huán)境或行業(yè)、公司經(jīng)營(yíng)波動(dòng)進(jìn)行全面壓力測(cè)試，調(diào)整重要指標(biāo)，包括分紅實(shí)現(xiàn)情況、折現(xiàn)率、項(xiàng)目年限等。

（二）定價(jià)沿用股票相關(guān)方式，出現(xiàn)以短定長(zhǎng)等問(wèn)題

部分專家提出，根據(jù)監(jiān)管要求戰(zhàn)略投資者不能參與定價(jià)，但實(shí)際上很多戰(zhàn)投具有定價(jià)能力，而當(dāng)前參與定價(jià)的投資者中，持打新、套利策略的投資者較多，加劇二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)。

針對(duì)以上問(wèn)題專家建議，上市定價(jià)采用國(guó)際市場(chǎng)優(yōu)先原有投資人/長(zhǎng)期投資人的定價(jià)模式。網(wǎng)上網(wǎng)下定價(jià)應(yīng)該有相當(dāng)比例的原有投資人/長(zhǎng)期投資人參與、同時(shí)相對(duì)拉長(zhǎng)網(wǎng)下申購(gòu)資金減持的節(jié)奏。關(guān)注戰(zhàn)配申請(qǐng)人資金類別、期限長(zhǎng)短、過(guò)往戰(zhàn)配項(xiàng)目賣出節(jié)奏，以及持有期長(zhǎng)短、每次戰(zhàn)配后交易記錄等。

（三）戰(zhàn)投資金占比過(guò)高，打新資金多為短期投資者

部分專家提出，目前戰(zhàn)投資金比例過(guò)高，解禁賣出后對(duì)市場(chǎng)價(jià)格影響較大。打新資金多為短期投資者，且大多按照最高價(jià)認(rèn)購(gòu)，直接導(dǎo)致頂格發(fā)行。

針對(duì)以上問(wèn)題專家建議，減少戰(zhàn)投比例、建立分類配售機(jī)制、適當(dāng)剔除高比例報(bào)價(jià)。一是進(jìn)一步減少短期募集型產(chǎn)品戰(zhàn)投參與的比例，此類產(chǎn)品面臨到期解禁賣出壓力，對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品凈值均造成不利影響。二是根據(jù)資金性質(zhì)建立分類配售一級(jí)定價(jià)機(jī)制，進(jìn)一步提升打新資金的參與門檻，或限制打新資金首日的買賣規(guī)模，避免大量打新資金對(duì)REITs上市造成巨幅波動(dòng)。三是網(wǎng)下詢價(jià)定價(jià)可參考股票，剔除一定比例的最高報(bào)價(jià)，引導(dǎo)打新資金理性報(bào)價(jià)。

（四）產(chǎn)權(quán)類估值方法單一

部分專家提出，產(chǎn)權(quán)類估值方法與全球公認(rèn)的一級(jí)市場(chǎng)脫鉤，只考慮收益法未考慮比較法，當(dāng)前大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目因收益法估值不高，不選擇資本市場(chǎng)上市，已經(jīng)上市的也都打過(guò)折，缺乏精力或動(dòng)力去做好業(yè)績(jī)。針對(duì)以上問(wèn)題專家建議，產(chǎn)權(quán)類估值引入比較法，參考對(duì)比同類產(chǎn)品大宗交易市場(chǎng)價(jià)格，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與收益權(quán)的拆分。 

二、產(chǎn)品規(guī)模、發(fā)行審核相關(guān)問(wèn)題及建議

（一）市場(chǎng)初期規(guī)模、容量不夠，大資金進(jìn)入困難

部分專家提出，目前國(guó)內(nèi)整體REITs市場(chǎng)規(guī)模不到千億元，市場(chǎng)深度、廣度不夠，造成大資金進(jìn)入困難。

針對(duì)以上問(wèn)題專家建議，推動(dòng)REITs產(chǎn)品常態(tài)化發(fā)行，放寬表現(xiàn)良好企業(yè)擴(kuò)募限制。一是目前REITs二級(jí)市場(chǎng)同向波動(dòng)明顯，流通盤較小，項(xiàng)目審批和產(chǎn)品供應(yīng)節(jié)奏不應(yīng)受二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)影響，建議推動(dòng)REITs市場(chǎng)擴(kuò)容增速，穩(wěn)定流通盤。二是鼓勵(lì)更多元的資產(chǎn)類別發(fā)行REITs。新的資產(chǎn)類型會(huì)激發(fā)投資者熱情，引起新的關(guān)注點(diǎn)，比如消費(fèi)、新基建REITs等。三是支持表現(xiàn)良好的發(fā)行人盡快擴(kuò)募，形成龍頭預(yù)期。適當(dāng)放寬REITs上市滿一年后可發(fā)布擴(kuò)募公告的規(guī)則要求，對(duì)有問(wèn)題資產(chǎn)或公司以暫緩新發(fā)、擴(kuò)募，啟動(dòng)兼并收購(gòu)、更換管理人為主的方式來(lái)解決。

（二）項(xiàng)目預(yù)測(cè)現(xiàn)金流科學(xué)看待把關(guān)

部分專家提出，市場(chǎng)上對(duì)于REITs現(xiàn)金流預(yù)測(cè)時(shí)間周期普遍為20年、30年，根據(jù)已上市情況來(lái)看基本很難完成，后續(xù)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性更無(wú)從說(shuō)起，投資人無(wú)法獲得底層的估值模型。

針對(duì)以上問(wèn)題專家建議，監(jiān)管機(jī)構(gòu)能持續(xù)監(jiān)督項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的科學(xué)性及執(zhí)行的嚴(yán)肅性，對(duì)于連續(xù)不達(dá)預(yù)期的項(xiàng)目采取相關(guān)措施。

三、會(huì)計(jì)記賬相關(guān)問(wèn)題及建議

部分專家提出，市場(chǎng)下跌主要引發(fā)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)后，對(duì)于持有量大的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)壓力較大，無(wú)論是內(nèi)部規(guī)定、風(fēng)控制度還是產(chǎn)品的預(yù)警止損要求都限制了可承受的下跌和虧損范圍，市場(chǎng)的進(jìn)一步下跌會(huì)觸發(fā)更多份額的賣出，所以最快的解決市場(chǎng)賣出動(dòng)力不是限制賣出，而是對(duì)于市場(chǎng)的流動(dòng)性下跌帶來(lái)的非理性的價(jià)格給予合理的會(huì)計(jì)記賬處理。

針對(duì)以上問(wèn)題專家提出以下建議：

一是引入對(duì)于REITs的長(zhǎng)期投資邏輯，允許類似于股權(quán)投資計(jì)入“長(zhǎng)期股權(quán)投資”會(huì)計(jì)科目。長(zhǎng)期持有看重的是長(zhǎng)期資產(chǎn)的投資價(jià)值以及穩(wěn)定的現(xiàn)金流分紅，而不是交易性短期投資。此類根據(jù)持有期限的限制和鎖定按照基金份額凈值或者成本法進(jìn)行估值，不考慮持有期間的波動(dòng)和短期交易行為的影響。該問(wèn)題的解決不單可以解決現(xiàn)在收益權(quán)資產(chǎn)首發(fā)和擴(kuò)募受阻的問(wèn)題，還為收益權(quán)資產(chǎn)的真正價(jià)值提供了客觀的錨作用，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的定價(jià)意義重大。

二是修訂會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，允許自營(yíng)類機(jī)構(gòu)可選擇將REITs計(jì)入“以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益”（FVOCI）科目，減少對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)表的影響。主要障礙在于財(cái)政部尚未明確REITs能否計(jì)入其他權(quán)益工具（因?yàn)镽EITs為有到期期限的封閉式基金，不滿足權(quán)益工具的相關(guān)要求）。目前部分發(fā)行人（普洛斯REIT、中國(guó)交建REIT）內(nèi)部溝通成功放入FVOCI科目，但對(duì)此均持保留意見，表示后續(xù)如果財(cái)政部發(fā)文明確，將需按照新規(guī)進(jìn)行調(diào)整。

四、二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)相關(guān)問(wèn)題及建議

（一）信披頻率、可比性、質(zhì)量待優(yōu)化

部分專家提出，目前產(chǎn)品信息披露頻率較低、信息披露質(zhì)量較差、投資者與發(fā)行方溝通渠道有限，不利于市場(chǎng)形成完善投研框架，而且會(huì)加劇信息集中披露時(shí)點(diǎn)的價(jià)格波動(dòng)形成踩踏。

針對(duì)以上問(wèn)題專家建議，建立對(duì)信息披露和投資者關(guān)系的評(píng)分機(jī)制，針對(duì)不同行業(yè)信披頻率、參數(shù)維度出臺(tái)相關(guān)指引，實(shí)現(xiàn)橫縱向可比，每年進(jìn)行評(píng)分考核，鼓勵(lì)發(fā)行人加強(qiáng)信息披露及投資者關(guān)系建設(shè)。

（二）基金管理人作用不明顯，管理缺乏有效抓手

部分專家提出，基金管理人目前作用微弱，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及二級(jí)市場(chǎng)市值管理抓手有限。針對(duì)以上問(wèn)題專家建議，向管理人提供更多的彈性工具。比如擴(kuò)募、收購(gòu)資產(chǎn)、資產(chǎn)的提質(zhì)改造、杠桿等工具，用來(lái)為管理人提升業(yè)績(jī)彈性，從而使REITs具備向上波動(dòng)的基礎(chǔ)。

（三）分紅頻率需結(jié)合產(chǎn)業(yè)行業(yè)特性具體考慮

部分專家提出，目前各家歷史結(jié)余資金較少，加大分紅力度或頻率會(huì)讓資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)更為艱難，手腳被捆著的項(xiàng)目沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，加大分紅力度或頻率，多適用于發(fā)行年限已較長(zhǎng)（歷史結(jié)余資金較多）、規(guī)模較大（旗下各項(xiàng)目相互間現(xiàn)金流騰挪互補(bǔ)空間大）的產(chǎn)品。

針對(duì)以上問(wèn)題專家建議，有針對(duì)性地優(yōu)化分紅頻率。基于目前市場(chǎng)情況來(lái)看，大多數(shù)上市產(chǎn)品均已實(shí)現(xiàn)分紅，部分產(chǎn)品甚至一年內(nèi)分達(dá)到2次以上。建議對(duì)于現(xiàn)金流充沛、賬期平滑的行業(yè)鼓勵(lì)增加分紅頻次，現(xiàn)金流受時(shí)間周期影響明顯的行業(yè)謹(jǐn)慎提高分紅頻率。

（四）原始權(quán)益人積極性待加強(qiáng)，流動(dòng)資金存在受限情況

部分專家提出，原始權(quán)益人限售期內(nèi)不得質(zhì)押持有份額，對(duì)于持有大比例份額的原始權(quán)益人來(lái)說(shuō)流動(dòng)資金受限較大。

針對(duì)以上問(wèn)題專家建議，放松原始權(quán)益人份額質(zhì)押限制，適當(dāng)限制減持周期。一是取消原始權(quán)益人限售期內(nèi)不得質(zhì)押的規(guī)定，部分銀行愿意接受受限股的質(zhì)押，限售期滿后再行權(quán)即可，這是銀行的商業(yè)考量，不用規(guī)定太死，既能提升發(fā)行的積極性，又可以拿去二級(jí)增持。二是允許基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)出售，允許基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行資產(chǎn)變現(xiàn)，通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)提升資產(chǎn)包質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)收益的回籠，提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)的彈性。

（五）REITs作為投資產(chǎn)品定位待明細(xì)

部分專家提出，目前大部分投資者對(duì)于REITs產(chǎn)品的定位不統(tǒng)一，普遍認(rèn)為是債券屬性產(chǎn)品，投資者喜歡只看國(guó)債利率、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率等少數(shù)間接指標(biāo)來(lái)做價(jià)值/套利評(píng)估，使用多種價(jià)值分析理論、復(fù)雜公式，但是對(duì)于底層資產(chǎn)所屬產(chǎn)業(yè)、所屬地段，中長(zhǎng)期趨勢(shì)等關(guān)注較少，任何分析的底層邏輯都是資產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)本身，繞開底層資產(chǎn)做分析、做間接評(píng)估都是不全面、不妥的。

針對(duì)以上問(wèn)題專家提出以下建議：

一是給基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行獨(dú)立清晰的界定，無(wú)論是投資者去看待資產(chǎn)的定位以及風(fēng)險(xiǎn)收益特征匹配，延伸到資金屬性的匹配均會(huì)有更成熟的發(fā)展趨勢(shì)。

二是將REITs直接都定義為與股票、債券等類似的基礎(chǔ)資產(chǎn)，而非僅定義為公募基金，在資產(chǎn)分類上獨(dú)立于股債，避免基礎(chǔ)設(shè)施REITs因歸類在公募基金對(duì)投資人的投資產(chǎn)生限制，也為后續(xù)立法提供直接的適用品種，能夠針對(duì)性地解決REITs面臨的問(wèn)題和約束。

（六）機(jī)構(gòu)投資者REITs投資能力有待提升

部分專家提出，機(jī)構(gòu)投資者自身投資、研究、風(fēng)控、相關(guān)考核制度等對(duì)非股、非債的REITs嚴(yán)重不足或不匹配。

針對(duì)以上問(wèn)題專家建議，大力推動(dòng)各類機(jī)構(gòu)投資者內(nèi)部投資、研究、風(fēng)控人員等團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，設(shè)立相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，比如機(jī)構(gòu)的相關(guān)牌照申請(qǐng)、評(píng)價(jià)評(píng)級(jí)的加分，推動(dòng)另類投資研究等的建設(shè)的深入。

（七）參與機(jī)構(gòu)考核獎(jiǎng)懲機(jī)制待優(yōu)化

部分專家提出，目前市場(chǎng)流通性不足，做市商承壓較大，投資人普遍面臨業(yè)績(jī)考核壓力。

針對(duì)以上問(wèn)題專家提出以下建議：一是交易所對(duì)REITs做市商給予一定經(jīng)濟(jì)利益上的鼓勵(lì)，證監(jiān)會(huì)對(duì)于REITs做市商給予一定評(píng)級(jí)傾斜。二是國(guó)有控股金融機(jī)構(gòu)在REITs的考核更注重服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略方向，看長(zhǎng)期布局，避免短期財(cái)務(wù)考核指標(biāo)過(guò)重，不利于REITs的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

五、保險(xiǎn)資金入市相關(guān)問(wèn)題及建議

（一）償付能力風(fēng)險(xiǎn)因子過(guò)高，加劇資本消耗

部分專家提出，當(dāng)前保險(xiǎn)資金對(duì)已上市標(biāo)準(zhǔn)化REITs資產(chǎn)的償付比例，按未上市股權(quán)（0.41—0.6）而非一級(jí)不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)（0.15）相關(guān)比例執(zhí)行。償付比例過(guò)高，嚴(yán)重制約保險(xiǎn)資金進(jìn)入REITs市場(chǎng)。

針對(duì)以上問(wèn)題專家建議，將REITs產(chǎn)品按“基礎(chǔ)資產(chǎn)”穿透計(jì)量?jī)敻赌芰?，風(fēng)險(xiǎn)因子賦值調(diào)整為0.15。若暫時(shí)不能調(diào)整，則需要穿透成基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)計(jì)量?jī)敻赌芰?，也將風(fēng)險(xiǎn)因子調(diào)整為0.15，并享受下浮20%相關(guān)政策。

（二）受處罰事件干擾，保險(xiǎn)資金被迫加強(qiáng)投資限制

部分專家提出，由于受到證券公司處罰事件（比如反洗錢等處罰）干擾，多家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)被迫將有核心上市輔導(dǎo)能力券商的相關(guān)項(xiàng)目剔除出可投資項(xiàng)，影響保險(xiǎn)資金參與REITs。

針對(duì)以上問(wèn)題專家建議，從鼓勵(lì)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資的角度，豁免此類投資限制。

六、市場(chǎng)擴(kuò)容及投資者教育相關(guān)問(wèn)題及建議

（一）投資者結(jié)構(gòu)單一，缺乏看資產(chǎn)、重價(jià)值的長(zhǎng)期投資人

部分專家提出，目前市場(chǎng)投資人基本以是做債/固收為主，對(duì)價(jià)格的波動(dòng)十分敏感。同時(shí)，其投資、風(fēng)控人員均為風(fēng)險(xiǎn)厭惡型，在經(jīng)濟(jì)下行、個(gè)別產(chǎn)品爆雷的疊加下，容易引發(fā)止損踩踏現(xiàn)象。

針對(duì)以上問(wèn)題專家提出以下建議：

一是引入真正看底層資產(chǎn)的長(zhǎng)期資金進(jìn)入REITs市場(chǎng)。建議推動(dòng)社保、企業(yè)年金、養(yǎng)老、外資等多元化長(zhǎng)期資金進(jìn)入REITs市場(chǎng)，提高做市商相關(guān)配套措施，激勵(lì)其為市場(chǎng)提供穩(wěn)定流動(dòng)性，引導(dǎo)市場(chǎng)正確認(rèn)識(shí)資產(chǎn)真正的價(jià)值。對(duì)于外資入市方面，海外投資人已經(jīng)積累豐富的REITs投資經(jīng)驗(yàn)、形成了成熟的投資理念，通過(guò)將基礎(chǔ)設(shè)施REITs加入滬港通、深港通標(biāo)的，加入QFII的投資范圍等措施，引導(dǎo)海外資金積極參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資，不僅可以豐富REITs市場(chǎng)投資人結(jié)構(gòu)，也是我國(guó)資本市場(chǎng)擴(kuò)大開放的切實(shí)舉措。

二是探索控股并購(gòu)類投資人參與REITs市場(chǎng)?？毓刹①?gòu)類投資人看價(jià)格、看資產(chǎn)、看產(chǎn)業(yè)，有資產(chǎn)管理能力，不僅能對(duì)二級(jí)價(jià)格起到一定對(duì)沖作用，還有機(jī)會(huì)貢獻(xiàn)提升出租率與租金的資源與智慧。但現(xiàn)行機(jī)制不太支持此類投資人入市，建議通過(guò)設(shè)立方便、快捷、清晰的流程方便投資人與原始權(quán)益人直接交流，或支持更換基金管理人/資產(chǎn)管理人提升業(yè)績(jī)等方式鼓勵(lì)控股并購(gòu)類投資人積極參與REITs市場(chǎng)建設(shè)。

（二）增量資金不足，融通渠道尚需拓寬

部分專家提出，雖然已放開FOF投資REITs市場(chǎng)，但增量資金仍然有限。一方面，F(xiàn)OF整體規(guī)模有限，投資進(jìn)度有待觀察，截止7月11日，我國(guó)公募基金市場(chǎng)共有443只、總規(guī)模1,975億元的FOF基金，在不考慮FOF專戶的前提下，假設(shè)平均每只FOF基金投資REITs的比例達(dá)10%，則能夠帶來(lái)200億元增量資金，考慮到REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和FOF投資策略的適配性，以及FOF投資的成本收益，F(xiàn)OF的實(shí)際配置能力有限。另一方面，目前FOF基金參與REITs還存在一些障礙。對(duì)于公募FOF基金，被投基金的運(yùn)作期限不少于1年，規(guī)模不小于1億，對(duì)于養(yǎng)老FOF基金，被投基金的運(yùn)作期限不少于2年，規(guī)模不小于2億。由于上述要求限制，F(xiàn)OF基金實(shí)際可投資的REITs標(biāo)的實(shí)際有限。因此，如何有效促進(jìn)增量資金進(jìn)場(chǎng)，拓寬融通渠道仍是急需解決的問(wèn)題。

針對(duì)以上問(wèn)題專家提出以下建議：

一是適時(shí)、逐步放開所有公募基金投資REITs。建議把REITs看作除股票、債券以外的重要投資品種，參照國(guó)外市場(chǎng)，把REITs的投資者范圍向股票看齊。放開初期，可考慮允許二級(jí)債基和偏債混合類基金投資REITs。其次，逐步允許房地產(chǎn)行業(yè)基金投資REITs，包括在房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)指數(shù)基金產(chǎn)品中加入REITs標(biāo)的。最終實(shí)現(xiàn)全市場(chǎng)權(quán)益型、混合型公募基金參與REITs投資。長(zhǎng)期來(lái)看，若能完全放開公募基金投資REITs，將為龐大的基礎(chǔ)設(shè)施供給找到優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期和短期承接資金，市場(chǎng)空間將會(huì)被進(jìn)一步打開，REITs市場(chǎng)的流動(dòng)性也能得到極大改善。

二是推動(dòng)REITs指數(shù)ETF產(chǎn)品發(fā)行，具體建議如以下三點(diǎn)：

（1）建議構(gòu)建REITs+紅利股票指數(shù)，將REITs和高分紅股票這兩種風(fēng)險(xiǎn)收益特征相似的產(chǎn)品共同納入指數(shù)，滿足ETF產(chǎn)品所需的標(biāo)的個(gè)數(shù)和市場(chǎng)規(guī)模的要求。

（2）建議證監(jiān)會(huì)專項(xiàng)推動(dòng)REITs指數(shù)ETF產(chǎn)品發(fā)行，參照北證50ETF，豁免REITs ETF底層標(biāo)的的個(gè)數(shù)和規(guī)模要求。

（3）將REITs納入現(xiàn)有的寬基指數(shù)，利用現(xiàn)有的ETF產(chǎn)品直接買入。

三是盡快將REITs納入融資融券標(biāo)的。建議引入證金公司、養(yǎng)老社保企業(yè)年金等作為REITs長(zhǎng)期持有的戰(zhàn)略機(jī)構(gòu)，為市場(chǎng)提供資金與券源的融通。

（三）市場(chǎng)信息不對(duì)稱，投資者教育和宣傳力度仍待加強(qiáng)

部分專家提出，REITs作為持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的金融產(chǎn)品，理應(yīng)向投資者提供項(xiàng)目預(yù)測(cè)相關(guān)的全部信息，讓投資者對(duì)自己購(gòu)買的產(chǎn)品有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，但是目前投資者獲取信息渠道較少，導(dǎo)致投資者不能清晰判斷REITs估值的客觀性，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs具備優(yōu)質(zhì)投資價(jià)值的預(yù)期無(wú)法統(tǒng)一。

針對(duì)以上問(wèn)題專家建議，多形式、高頻率向投資者傳達(dá)觀點(diǎn)和信息，維系市場(chǎng)熱度，改善投資人預(yù)期。通過(guò)官方媒體喊話、頭條熱搜、召開定期會(huì)議等形式向市場(chǎng)直接傳遞觀點(diǎn)。通過(guò)發(fā)布券商研究報(bào)告，形成鮮明的投資觀點(diǎn)，引導(dǎo)市場(chǎng)一致預(yù)期。引導(dǎo)銀行、券商渠道學(xué)習(xí)REITs的投資邏輯，向個(gè)人投資者傳遞REITs的投資價(jià)值，推動(dòng)個(gè)人投資者廣泛參與REITs市場(chǎng)。具體建議包括：

一是向投資人和市場(chǎng)傳遞監(jiān)管部門對(duì)于未來(lái)REITs市場(chǎng)的信心，向市場(chǎng)直接表明當(dāng)前高派息資產(chǎn)的投資價(jià)值以及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資性價(jià)比。

二是向投資人和全社會(huì)傳遞監(jiān)管部門在REITs方面的工作，體現(xiàn)監(jiān)管對(duì)市場(chǎng)持續(xù)的呵護(hù)，保持市場(chǎng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來(lái)進(jìn)一步改善的信心。

三是在強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)派息價(jià)值的同時(shí)，引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)潛在資本利得的重視，提高市場(chǎng)對(duì)于REITs市場(chǎng)反彈獲取資本利得的預(yù)期，吸引多類型資金參與REITs投資。