#陽光里的那片云#第32篇原創(chuàng)

作者韓秀云為中國經(jīng)濟學家，清華大學經(jīng)濟管理學院經(jīng)濟系副教授，清華大學中國經(jīng)濟研究中心高級研究員。

兼任中央電視臺財經(jīng)評論員、中央人民廣播電臺以及《經(jīng)濟日報》總編室經(jīng)濟顧問。

韓教授講述的經(jīng)濟學不僅僅停留在專業(yè)理論層面，更擅長通過分析當前經(jīng)濟形勢，對未來的經(jīng)濟發(fā)展趨勢做出精準判斷。

本篇文章主要解讀韓教授關(guān)于中國樓市的經(jīng)濟分析、樓市走向、房價漲跌等內(nèi)容。

通過本篇文章的學習，您將學會如何像經(jīng)濟學家一樣思考，解決問題，并對中國房地產(chǎn)前景、房價未來的漲跌有清晰的判斷。

2003——2013年為中國房地產(chǎn)發(fā)展最快的階段，也被稱為房地產(chǎn)的黃金10年。

10年來，政府年年出臺新政策，從2005年的國八條，到2013年的新國五條，出臺了37次行政命令來調(diào)控房價。

結(jié)果出一次，房價就漲一輪，一直漲到今天。北上廣深這些大城市更是以10倍的價格往上漲。

原因主要是政府低估了市場需求。

土地政策縮緊了，銀行信貸縮緊了，這就是房子供應也會減少的信號，但買房的需求一點不少。

于是，房價仍然上升。錢多房少，房價漲。錢太多房太少，房價猛漲！

亞當斯密所著的《國富論》里講到，價格是由市場供求關(guān)系決定的。

所以十幾年來房價瘋漲主要從需求和供給兩方面查找原因。

從十幾年來的房產(chǎn)的需求看：

（1）國民投資渠道少，股市又跌，大量資金沒有去處。

（2）老百姓擔憂通脹，不買房，錢放著就貶值。

（3）買漲不買跌，越高越追，越追越高。

從房產(chǎn)的供給看：

（1）土地供應減少。特大城市的土地供應無法增加，比如北京四環(huán)以內(nèi)不拆房就不能建新房。深圳用填海來獲得土地。土地沒有增量，新建房源少，房子價格就上去了。

（2）地方政府有賣地沖動。地方政府為了財政收入，希望地價拍得越高越好，中央政府和地方政府在利益上博弈，開發(fā)商之間相互競爭，誰出價高地就被誰拿走。三方博弈，地價降不下來，房價自然就降不下來。

其實政府不怕房價漲，自2003年以來，國家就把房地產(chǎn)作為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是中央和地方政府的重要的財政收入來源。

但政府怕房價瘋漲以后控制不住，房地產(chǎn)泡沫破了。

為什么房地產(chǎn)泡沫破滅了這么可怕？

因為房地產(chǎn)泡沫一破，就意味著銀行要買單，銀行沒有錢，只有找政府，政府也沒有錢，又不能不救，那就只有一條路，就是加印鈔票。

加印鈔票的結(jié)果就是通貨膨脹，人民幣貶值。

所以，房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，最終買單的還是全國人民，哪怕你把錢放在米缸里，也一樣逃脫不了貶值的命運。

嚴重的，會爆發(fā)金融危機，繼而引發(fā)社會動亂等一系列問題。

所以，國家不會讓中國房地產(chǎn)出事，在泡沫破滅之前，一定要采取措施使風險保持在可控范圍之內(nèi)。

對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，是國家施行的重要舉措。

怎么調(diào)控樓市？

主要舉措為一二線城市控制房價，三四線城市則主要是去庫存。

以前棚戶區(qū)拆遷是給房，現(xiàn)在拆遷不給房給錢，拿著錢你可以去買房子，這就消化了庫存，但也變相導致了三、四線城市房價的上漲。

但三、四線城市房價的上漲只是一個短期現(xiàn)象，因為三四線房價上漲了，土地自然就會向外擴張，因為它們有豐富的土地資源。

如果一個城市的土地可以無限向外擴張，這里的房價就不會持續(xù)上漲。因為只要房價一漲，開發(fā)商認為有利可圖，就會增加房屋的供給，這里的房價就升不上去。

一個城市的房價是否會上漲，主要看土地供給和人口是否會持續(xù)流入以及就業(yè)機會等因素。

土地資源多的城市房價會跌，土地資源稀缺的城市房價會漲；人口凈流入的城市房價會漲，人口凈流出的城市房價會跌。另外，房價上漲還有就業(yè)機會的因素，這些因素共同決定了房價的漲與跌。

比如深圳，現(xiàn)在土地資源已經(jīng)嚴重不足，需要用填海的辦法來增加土地，這就是土地資源的稀缺性。

稀缺性是經(jīng)濟學的一個重要概念。物以稀為貴。土地稀缺、人口還在不斷流入，就業(yè)機會還很多，所以像北上廣深的房價一直降不下來。

韓教授認為，從全國來看，眼下房地產(chǎn)泡沫不會破。

但因為國家對房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)是：“房子是用來住的，不是用來炒的”。所以韓教授告誡大家，不要去炒房，炒房沒有空間了。

2017年4月1日晚上，《新聞聯(lián)播》播出了一條重要信息，中央要建立河北的雄安新區(qū)，把北京的非首都功能轉(zhuǎn)到雄安去。

炒房的人嗅到天大的機會，跑到雄安去炒房。

那么北京的房價會跌還是會漲呢？

有的人說北京的幾百萬人口都走了，房子沒有那么多人住了，北京的房價肯定會降下來。

有的人說幾百萬人口都走了，北京的天更藍了，水更清了，道路更通暢了，更像一個國際化大都市了，肯定還會漲。

所以看跌的人不買房，看漲的人不賣房，預期不同了，市場就冷卻下來了，政府要的就是信息的不對稱性。

果然北京不再炒房了。緊接著，北京、廣州、鄭州、石家莊、南京等十幾個城市，啟動升級版的房地產(chǎn)限購政策。

政府用了四兩撥千斤的方法，厲害！

現(xiàn)在很多城市都出了限購政策，以鄭州為例，目前的政策是本市戶口的，已婚家庭限購二套，單身限購一套。外市戶口的，限購一套。

因此，對于仍然有購買需求的家庭或者個人來說，買房需要注重選擇性。

選擇性也是經(jīng)濟學的一個重要概念。

韓教授講到房價有個洼地原則。如果你在大城市，可以在城郊買房；如果你在二、三、四線城市，應先在市中心買房，當市中心房價漲上去了，再考慮到城郊買房子，同時考慮它的性價比。

買房時，你需要考慮的另一點就是，政府投入建設的基礎設施在哪兒，哪里的房價就會漲！

比如高鐵、地鐵、高速公路、公共汽車站點等，因為出行方便了。

鄭州新區(qū)的房價為什么會超過老區(qū)？因為政府在鄭州新區(qū)做了大量投資，修建了地鐵，拓寬了道路，建了高樓大廈。

新區(qū)更接近現(xiàn)代化的大都市，所以新區(qū)房價高于老區(qū)的房價是有道理的。

如果是為了買剛需的住宅，則買房時要考慮生活是否方便。

家里有老人和孩子的，要看附近是否有醫(yī)院，有幼兒園、小學、初中、高中。

要考慮上班交通是否方便，是否有地鐵、公交車、輕軌、高鐵站、機場等。

滿足出行方便、看病方便、上學方便的，才是好房源。

養(yǎng)老也是需要考慮的問題。城市的養(yǎng)老院是稀缺資源。下一個搶房的重點市場是高端養(yǎng)老院。

如果選擇住宅，未必要選在市中心，未來的居住趨勢是郊區(qū)化。

發(fā)達國家的城市中心不住人，人們都住在郊區(qū)。因為生活質(zhì)量好，可以呼吸到新鮮空氣，富人選擇在城郊居住。郊區(qū)化是中國未來的居住趨勢。

買房要注意幾件事

一、 現(xiàn)房遠比期房好。

因為現(xiàn)房是睜著眼買的，期房是閉著眼買的。一般期房預售的時候，開發(fā)商會給你看一個樣板間，樣板間看得心滿意足，但是收房時，不管開放商把房子蓋成什么樣，你都只能照單全收。

如果你買的期房是個爛尾樓，開放商沒錢繼續(xù)蓋，跑路了，你的房子就會遙遙無期。

二、精裝遠比毛坯好。

如果你買了毛坯房，裝修好了搬進去住，可你的樓上樓下10年內(nèi)都在陸陸續(xù)續(xù)裝修，就等于這10年都住在工地上，十分影響生活。

因此，如果有條件，一定要選擇精裝房，這代表房產(chǎn)的未來趨勢。發(fā)達國家也都是裝修好以后售賣。

三、貸款遠比現(xiàn)金好。

如果買房，一定要找銀行貸款，貸款的期限越長越好。一來因為工資上漲速度遠遠趕不上房價上漲速度，有些中國人一直在存錢買房，但一直沒買上房子，因為通貨膨脹。

無論哪種貨幣都是一國政府印的，不夠了可以加印，但土地不夠了、資源不夠了、房產(chǎn)不夠了，都不可以加印出來。

所以，買房可以不升值，但它一定能夠跑贏通貨膨脹。

四、房子早買比晚買好

20年前，如果你手里有10萬元，無論是存款、買電視冰箱，還是買汽車，都很不劃算。因為20年前10萬元能買到一套房，今天連洗手間都買不起。最能保值的是房子，錢在貶值，房子卻在升值。

五、淡季買房遠比旺季買房好。

旺季時，開發(fā)商都在捂盤，到年底了逐漸賣盤。淡季時，大家都在觀望，這時要快速出手，才能買到價格優(yōu)惠的房子。

一般每年的12月-來年的3月，會是房價最低的時間。

韓教授認為，房價太貴時，買房不如租房。

租房壓力輕不說，還可以換不同的居住環(huán)境，況且我國政府推出了個人所得稅的住房租金抵扣政策，就是住房的租金一部分可以從你繳納的個人所得稅里抵扣出來。

所以房價太貴，買房不如租房。

未來，中國年輕人可以學發(fā)達國家，不必把所有資金都壓在房產(chǎn)上，可以一直租房住。

2012年去過一次韓國，那時候韓國當?shù)厝私榻B說韓國的年輕人幾乎都是租房居住，結(jié)婚也一樣。

他們一般一租會簽很多年，租房時，房主會要求租客一次性支付全額租金，這筆錢到最后還會全部退還給租客，其實就相當于另一種形式的融資。

畢竟一次性支付一大筆租金，就算是存銀行的利息也足夠支付租金了。

這個方式其實可以借鑒。

根據(jù)經(jīng)濟學原理，市場上商品的價格是由供求關(guān)系決定的，而中國前幾年就放開了二胎三胎。

所以我們有理由相信，10來年以后，無論是買房市場還是租房市場，樓市還會迎來另一波漲價潮。

因為人口增多，需求暴增，土地資源有限，房價自然而然要上漲。

所以，如果您手里的房產(chǎn)能撐到10年后，您未來在賣房或者租房方面的收益應該會十分可觀。

以上僅為個人看法，不代表韓教授意見。

希望本篇文章對您有所幫助，推薦給有需要的你。

一起變富

2022.1.17.22點27分

文章原創(chuàng)：云卷云舒zz

圖片來源/網(wǎng)絡