2023年5月LPR公布，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

針對(duì)存量貸款的名義利率已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月保持不變，但針對(duì)增量貸款的實(shí)際利率卻下降了！

LPR，即貸款市場報(bào)價(jià)利率是由18家有代表性的報(bào)價(jià)行，根據(jù)本行對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以中期借貸便利MLF利率加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)。

中期借貸便利MLF，是指央行向商業(yè)銀行提供中期基礎(chǔ)貨幣的貨幣政策工具，MFL的利率就是商業(yè)銀行向央行借入中期資金的成本。

5月份的MLF利率沒有變化，那么以MLF加點(diǎn)形成的LPR利率按兵不動(dòng)也就不難理解了。

以上只是技術(shù)性原因！

LPR取代了原先的貸款基準(zhǔn)利率，成為貸款利率的錨，在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)浮動(dòng)。

特別是房貸，從2019年起與5年期LPR掛鉤，在此基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成。

最初的方案是首套房房貸不得低于5年期LPR，二套房不得低于5年期LPR+60個(gè)基點(diǎn)。

2020年8月，存量房貸也要改為這種計(jì)價(jià)方式。

由于涉及修改合同，客戶不一定愿意。于是，銀行給客戶一個(gè)選擇權(quán)作為補(bǔ)償，可以轉(zhuǎn)為固定利率。

日后，房貸利率跟隨LPR調(diào)整，但加點(diǎn)幅度不變。

2022年5月，為了促進(jìn)商品房銷售，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定：首套房房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，即5年期LPR-20個(gè)基點(diǎn)。

也就是，在LPR不變的情況下，后來的購房者可以享受0.2%的年利率優(yōu)惠。

8月，LPR最后一次調(diào)整，5年期L降為4.3%。在這個(gè)基礎(chǔ)上減去20個(gè)基點(diǎn)，即4.1%，這是房貸利率的下限。

今年1月，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制：新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

也就是說，房子不好賣的城市，房貸利率還額可以突破4.1%的下限，具體幅度由各地自己決定。

不少城市向下突破了4%，清遠(yuǎn)、珠海等個(gè)別城市達(dá)到了3.7%。

但是，以上優(yōu)惠存量房貸客戶享受不到。

其中，選擇浮動(dòng)利率的只能享受到LPR自身下降帶來的紅利，而選擇固定利率的什么都享受不到。

存貸利差是銀行主要利潤來源，體現(xiàn)為凈息差。

2022年四季度，中國銀行業(yè)凈息差已經(jīng)跌至1.91%；2023年一季度末，進(jìn)一步降至1.74%。

除了新增房貸利率下降，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款利率也在下降，經(jīng)營貸利率最低降到了3.4%。

一季度末，利率低于LPR基準(zhǔn)的貸款占比達(dá)36.96%，比去年底上升了2.93個(gè)百分點(diǎn)。

我國以間接融資為主，銀行資產(chǎn)占整個(gè)金融行業(yè)的90%以上。

一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行區(qū)間，不良資產(chǎn)將增加，需要一定的利差對(duì)沖潛在的壞賬損失。

因此在凈息差不斷下降的情況下，LPR不會(huì)輕易下調(diào)，維持住存量貸款收入。

凈息差=（銀行全部利息收入-銀行全部利息支出）/全部生息資產(chǎn)

存量房貸利率不變，這是一種開源（收入不減少）；與此同時(shí)，銀行還在節(jié)流，降低利息支出。

中小銀行降低了中長期存款利率，而大型國有銀行降低了通知存款和協(xié)定存款利率。

對(duì)于存量房貸客戶來說，存貸款息差不斷擴(kuò)大，提前還款也就成為一種理性的投資行為！