“違建”能否被法院拍賣(mài)？

隱遁B 2023-04-20 發(fā)布于廣東

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違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門(mén)批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

根據(jù)2012年《最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)住建部關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)執(zhí)行問(wèn)題的通知》第二條的規(guī)定，執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》；暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，并載明待房屋買(mǎi)受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買(mǎi)受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買(mǎi)受人或承受人自行負(fù)責(zé)。

很多地方法院也在自己的規(guī)定中認(rèn)可了，對(duì)違建“現(xiàn)狀拍賣(mài)”的原則，例如江蘇省高級(jí)人民法院2012年制定《關(guān)于執(zhí)行疑難問(wèn)題的解答》，廣東省高級(jí)人民法院2016年制定《關(guān)于執(zhí)行案件法律適用疑難問(wèn)題的解答意見(jiàn)》。

因此違法建筑不具備初始登記條件的，可以按照“現(xiàn)狀處置”拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債，但是行政部門(mén)已經(jīng)公告限期拆除的除外。

典型案例：【（2016）最高法執(zhí)監(jiān)161號(hào)】關(guān)于金龍公司與海峽公司執(zhí)行申訴一案

福建金龍地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金龍公司）因與中建海峽建設(shè)發(fā)展有限公司（原中國(guó)建筑第七工程局第三建筑公司，以下簡(jiǎn)稱(chēng)海峽公司）建設(shè)工程施工合同糾紛一案執(zhí)行過(guò)程中，南平中院于將金龍公司所有的福州市五四路159號(hào)世界金龍大廈未經(jīng)批準(zhǔn)加蓋的第32、33層，按現(xiàn)狀作價(jià)抵債給海峽公司。

金龍公司對(duì)此提出執(zhí)行異議，認(rèn)為違建不能執(zhí)行。南平中院經(jīng)審查，駁回了金龍公司的異議請(qǐng)求。金龍公司不服，向福建高院申請(qǐng)復(fù)議。福建高院經(jīng)過(guò)審查，駁回了金龍公司的復(fù)議請(qǐng)求。金龍公司不服，向最高法提出申訴。

最高法認(rèn)為本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是違法建筑能否以現(xiàn)狀抵償債務(wù)。

首先，違法建筑是指違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第116號(hào)）等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程許可證的規(guī)定建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的建筑。違法建筑因違反了法律的禁止性規(guī)定，原則上不能依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。本案世界金龍大廈第32、33層建筑超出了福州市規(guī)劃管理局“榕規(guī)（93)建250號(hào)”《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的建設(shè)規(guī)模（高度99.99米，層數(shù)31層），工程已建設(shè)完成，至今未能得到政府相關(guān)部門(mén)的審批和驗(yàn)收，應(yīng)為違法建筑。

其次，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條的規(guī)定，對(duì)違法建筑的法定處理機(jī)關(guān)為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)劃主管部門(mén)；處理方式包括，停止建設(shè)、限期改正并處罰款、限期拆除、沒(méi)收實(shí)物或違法收入等。而在違法建筑被相關(guān)部門(mén)行使公權(quán)力拆除或自行拆除前，違法建筑仍具有一定的使用價(jià)值。

被執(zhí)行人金龍公司對(duì)世界金龍大廈第32、33層建筑雖不享有所有權(quán)，但其長(zhǎng)期占有、使用并以租賃等方式取得收益，上述建筑應(yīng)視為被執(zhí)行人金龍公司的具有使用價(jià)值的可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ恨D(zhuǎn)發(fā)住建部關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)執(zhí)行問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知）第二條明確“執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，……不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行'現(xiàn)狀處置’，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買(mǎi)受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買(mǎi)受人或承受人自行負(fù)責(zé)。”世界金龍大廈第32、33層即屬通知中所稱(chēng)的“不具備初始登記條件”的建筑，南平中院按建筑物現(xiàn)狀進(jìn)行處置符合通知要求。南平中院在（2015）南執(zhí)恢字第9-1號(hào)執(zhí)行裁定中明確告知海峽公司世界金龍大廈第32、33層建筑的現(xiàn)狀，亦提示了對(duì)建筑交付后可能產(chǎn)生的消防安全等風(fēng)險(xiǎn)。

再次，南平中院（2015）南執(zhí)恢字第9-1號(hào)執(zhí)行裁定只對(duì)違法建筑占有的事實(shí)狀態(tài)進(jìn)行了變更，未涉及建筑物所有權(quán)的歸屬，不存在將違法建筑通過(guò)協(xié)助執(zhí)行行為合法化的情形，不影響行政機(jī)關(guān)今后對(duì)違法建筑作出處理決定。

綜上，金龍公司的申訴理由不能成立，裁定駁回福建金龍地產(chǎn)有限公司的申訴請(qǐng)求。

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來(lái)自：隱遁B > 《民事訴訟務(wù)實(shí)（執(zhí)行五）》

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