城市的發(fā)展格局一直在不斷變化，但商圈經濟始終是其核心所在，因為它成就了一個城市的財富傳奇，掌握著城市的經濟命脈。

在廣州，最能充分闡釋“商圈經濟”這一概念的莫過于天河路-珠江新城商圈。在頂級商圈經濟加持下，無論是市政配套、交通、舊改、人氣，甚至是房價，天河路和珠江新城一帶都從未輸過。

珠江新城示意圖

然而，廣州成熟商圈布局呈現(xiàn)單核化結構，加上可供開發(fā)利用的土地早已捉襟見肘，對比北上深來說，廣州的世界級消費場景實在太少。因此，亟需新的商圈來滿足更多商業(yè)機遇和需求。

好消息是，3月8日，《廣州市建設國際消費中心城市發(fā)展規(guī)劃（2022—2025年）》指出，要建設5個世界級地標商圈：天河路-珠江新城、長隆-萬博商圈、金融城-黃埔灣、白鵝潭、廣州塔-琶洲商圈。規(guī)劃將引進國際知名購物中心、高端特色主題商場等新型高端業(yè)態(tài)和頂級奢侈品牌，打造成全球綜合性國際消費中心城市。

而這當中，又以金融城—黃埔灣商圈最被看好，業(yè)內認為至少有四大原因。

事實上，每個商圈都渴望成為天河路-珠江新城商圈。那么為什么說金融城—黃埔灣商圈是最有力的繼任者呢？

我們先看規(guī)劃端，廣州一路向東發(fā)展，首先廣州國際金融城定位為粵港澳大灣區(qū)金融合作示范區(qū)，將打造成廣州的華爾街；其次，老黃埔將成為廣州主城城市功能轉移的核心主體，是東進戰(zhàn)略的重要組成部分，并將打造第二CBD臨港經濟區(qū)，成為廣州又一個城市增長極。

廣州國際金融城區(qū)位示意圖

此外，珠江新城、琶洲和金融城三者形成黃金三角，為金融城—黃埔灣商圈進軍廣州經濟轉型的中央舞臺注入了強勁動力。

可以說，金融城—黃埔灣商圈代表著廣州向東發(fā)展20年的繁華精髓，其規(guī)劃建設必將與廣州國際化水平相契合。

再看投資端，根據(jù)“十四五”規(guī)劃，廣州國際金融城將著力推進116個重大項目建設，涉及總投資超1800億元。到2025年，生產總值將達700億元。這樣的投資力度，已經4倍于萬博商圈。

更多實際性的利好項目正浮出水面。

正在招商的金融城廣場就是最好的例子。將打造“站-城-人”一體的TOD高效互聯(lián)體系，形成了以商業(yè)、軌道交通作為連接的城市級商圈，其豐富性、國際性、前瞻性均是頂尖規(guī)劃水準。

金融城站交通樞紐效果圖

金融城廣場開業(yè)之后，其所在的廣佛環(huán)線金融城站，預計2024年年中開始運營。未來，約20分鐘可達廣州南站和白云機場，10分鐘左右到達珠江新城。

可以大膽想象，在城市TOD模式下，未來的金融城—黃埔灣商圈將擁有超越天河路-珠江新城商圈的交通規(guī)劃，催生更多的業(yè)態(tài)需求，高效鏈接“生活”與“消費”，板塊形象也會大幅提升，從而推高樓市市場價值。

以上種種不過要說明，金融城—黃埔灣商圈已啟動世界級商圈的頂層設計，正在向天河路-珠江新城城市核心商圈邁進。

不同于其他傳統(tǒng)商圈，金融城—黃埔灣商圈既是新商圈，也是產業(yè)功能區(qū)，集聚了總部經濟、樓宇經濟等現(xiàn)代服務業(yè)。它未來的故事線，筆墨最重的是享受廣州國際金融城的價值紅利。

眾所周知，金融是現(xiàn)代經濟的血液?？v觀全球，每座大都市都有其匯聚財富和榮耀的金融中心，紐約有曼哈頓，香港有中環(huán)，上海有陸家嘴，而廣州的未來則以國際金融城為代表。

濃縮了廣州0.1%的土地，卻占據(jù)著這座城市最高密度的資源。廣州國際金融城的發(fā)展程度從寫字樓市場也可見一斑。繼一行三局、14家金融機構總部、超60家世界500強金融企業(yè)搶先進駐，以及全國首個數(shù)字金融創(chuàng)新產業(yè)園、粵港澳大灣區(qū)天河理財資管服務中心落地之后。最近，“雙子塔”中國人壽大廈和廣發(fā)銀行總部大樓也相繼封頂。

然而，這一板塊的能級還在持續(xù)爆發(fā)中。未來兩年，將迎來金融城的黃金收獲期，許多項目都將在2024-2025年竣工。

據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的2023年第一季度廣州辦公樓市場報告，廣州的游戲和數(shù)字經濟行業(yè)在租賃市場表現(xiàn)良好，可能會升級至新興子市場甲級辦公樓，例如琶洲和廣州國際金融城。

這表明，廣州國際金融城依托強大的總部經濟和高規(guī)格產業(yè)布局，政策、產業(yè)生態(tài)、資源紅利等方面都在不斷優(yōu)化完善，并以強大的吸附力，吸引了眾多金融巨擘和各行業(yè)知名強企爭相入駐。

城市競爭的馬太效應，強者愈強。

人口遷移的基本邏輯也表明，人們會追隨產業(yè)發(fā)展、追求更高的收入、更好的生活、消費和居住水平。

金融城-黃埔灣商圈優(yōu)質資源集聚，社交頻密便捷，在年輕、高素質人才中有著極強的虹吸能力。

根據(jù)“七普”調查數(shù)據(jù)，目前黃埔區(qū)的四大發(fā)展板塊中，42.55%的常住人口集中在黃埔臨港經濟區(qū)（老黃埔）。截至2020年，黃埔區(qū)總人口為126.44萬，預計到2025年將增加超過28萬人口，其中黃埔臨港片區(qū)將成為主力增長區(qū)域。

更重要的是，黃埔的人口數(shù)量和素質正在呈現(xiàn)雙向上升趨勢。隨著政策加持、金融機構進駐，產業(yè)生態(tài)鏈的發(fā)展，逐漸形成了以金融行業(yè)、500強企業(yè)、公務員、白領等高凈值人群為主的人口結構。年輕人多、老齡化比例低、人均受教育程度高，注定使區(qū)域更具活力和創(chuàng)新力，為未來的發(fā)展提供了足夠的后勁，是潛力股。

不要低估這些數(shù)據(jù)的價值。以年輕的深圳為例，成功完成了人口紅利、人才紅利到經濟快速發(fā)展的轉變。也因此，導致深圳土地及住房供不應求。而今天的黃埔，大有復制深圳發(fā)展之勢，這也意味著在人口紅利的托盤下，置業(yè)需求將不斷增加，黃埔樓市依舊保持強勁勢頭。

黃埔臨港經濟區(qū)效果圖

金融城—黃埔灣商圈代表了經濟活力和人流，也就意味著房價。畢竟安居才能樂業(yè)，但板塊內能讓普通購房者插足的一畝三分地卻少之又少。

以廣州國際金融城次新盤蘭亭盛薈為例，從6年前3.7萬/㎡的開盤價，到如今二手突破10萬/㎡成交價，短短幾年內漲幅超過170%，可見該區(qū)域的投資潛力和價值。

目前板塊幾乎沒有一手住宅在售，主要以商業(yè)大平層為主，包括對標深圳灣1號的廣州·鵬瑞1號，產品建筑面積約380-500㎡，按吹風價30萬+/㎡計算，每套準入門檻都超過1個小目標；在售的合景臻溋名鑄、珠光金融城壹號價格也要20萬+。

毫不夸張地說，廣州國際金融城稀缺的住宅土地將逐漸成為掣肘，住宅需求早已供不應求。因此，對于追求居住品質和環(huán)境的購房者而言，不妨將目光投向老黃埔，在風口前上車，率先享受到商圈價值裂變帶來的紅利。

老黃埔板塊價值攀升，當仁不讓地承接金融城—黃埔灣商圈高價板塊的外溢置業(yè)需求。

而萬科城市之光無疑是板塊價值的“最佳代言人”。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，萬科城市之光已連續(xù)兩年成交套數(shù)占據(jù)廣州熱銷榜TOP3，今年一季度簽約金額全黃埔第一，但這不過是項目熱銷的日常。

萬科城市之光項目示意圖

近幾個月來，更以其強大的12缸引擎，在城市界面、交通、產業(yè)和教育配套上，以“倍速模式”獲得了市場的廣泛關注和認可，漲價也是水到渠成的事情。據(jù)了解，目前項目在售收官A 區(qū)，即將入市的 A8 棟，推出建面約 92-138 ㎡的三房四房，吹風價是6萬，最高可達6.5萬。

值得深入探討的是，數(shù)據(jù)背后所隱藏的價值邏輯。

首先，今年交通方面的好消息不斷，除了新建通車的車陂南隧道，使金融城到琶洲的通勤時間從原來的接近30分鐘提速到只需2分鐘。另外，臨江大道（魚珠隧道）即將開工，預計2025年3月通車，這將大大提高從魚珠到琶洲東區(qū)之間的通勤效率，只需5分鐘左右。

同時，萬科城市之光距離最近的地鐵5號線文沖站僅90米，高效暢達白鵝潭、環(huán)市東、珠江新城、金融城、魚珠等多個CBD；項目還臨近13號線裕豐圍站和雙崗站，還有在建中的7號線二期，以及靠近19號線、28號線，是真正的五地鐵環(huán)繞。

此外，早前黃埔區(qū)高鐵新城規(guī)劃研究招標結果出爐，一座9.15平方公里綜合交通樞紐新城橫空出世。未來，黃埔有望融入大灣區(qū)1小時生活圈，交通能級進一步提升。

萬科城市之光另一大亮點是它的教育配套。華南師范大學附屬開發(fā)區(qū)實驗小學（已開學）+廣大附中黃埔實驗學校（東校區(qū)）。這樣的教育資源，拿出來，就是黃埔的一對王炸組合，試問哪個家長不愛？

2023年黃埔區(qū)部分公辦義務教育學校擬定招生服務范圍方案的公示

項目還“近水樓臺先得月”，享受金融城—黃埔灣商圈各項商業(yè)配套，大型shoppingmall、特色商業(yè)街、網(wǎng)紅餐飲店垂手而得，價值倍升。大約10分鐘車程就可達美林天地、山姆會員店、宜家等大型商超，各項生活功能完美融合。

這樣的200萬方高光城市生活體，天生就是焦點，熱銷那是必然。

如果說，錯過了廣州國際金融城的一手住宅，讓你過于遺憾；如果說，買不起商業(yè)大平層，讓你感到與資產配置絕緣。

不妨將目光投向老黃埔，會找到最后的機會！置業(yè)萬科城市之光正當時，這是一次復制樓市增值神話的絕佳機會。