作者：楊欽仁

問題一：律師你好，我買的房子逾期交房了，合同約定的違約金是日萬分之零點(diǎn)二，我們現(xiàn)在想通過訴訟提高違約金的標(biāo)準(zhǔn)，請問能提高到多少？

其一，逾期交付的有違約金約定的，按照合同約定。
其二，沒有約定后約定不明的，逾期過戶違約金按照應(yīng)按一年期LPR為基礎(chǔ)，加計(jì)30%~50%計(jì)算逾期辦證違約金。（最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判實(shí)務(wù)問答》（法律出版社，2021年7月第一版）。）
其三，逾期交房的，違約金沒有約定的，可以按照實(shí)際損失進(jìn)行主張，實(shí)際損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，可以按照同條件房屋租金標(biāo)準(zhǔn)主張。損失由購房者承擔(dān)舉證責(zé)任。
其四，違約金與實(shí)際損失不一致的，可以按照較高者進(jìn)行主張。
其五，逾期計(jì)算時(shí)間節(jié)點(diǎn)，從合同約定的最遲交房日起至業(yè)主實(shí)際收房日止。

問題二：律師你好，我買的房子逾期交房了，合同約定的違約金是日萬分之五，開發(fā)商說，如果我不起訴，就按照日萬分之三給我違約金，如果我起訴，他們會主張要求法院酌情降低，我現(xiàn)在是應(yīng)該起訴要這個(gè)錢，還是直接和開發(fā)商和解？

參考問題一計(jì)算可得利益，及訴訟相關(guān)成本，包括律師費(fèi)，訴訟費(fèi)，時(shí)間等自行衡量計(jì)算訴訟的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；

現(xiàn)實(shí)大概率，訴訟小賺一點(diǎn)。

問題三：律師你好，我買的房子逾期交房3個(gè)月了，現(xiàn)在項(xiàng)目還是停工狀態(tài)，有的律師說打違約金官司，有的律師建議不要打違約金官司，因?yàn)槁犝f打違約金官司贏了可能也執(zhí)行不了我們還有各種風(fēng)險(xiǎn)，請問我們會有什么風(fēng)險(xiǎn)？

最大風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商沒錢爛尾，參考恒大。

此類情況不建議訴訟。

問題四：律師你好，我是京華時(shí)報(bào)的記者，我想采訪您一下，比較常見的逾期交房的原因都有哪些？

這里回答下原因與結(jié)果有關(guān)系的情況，即哪些原因開發(fā)商可以免責(zé)。

其一，對于不可抗力。首先，商品房預(yù)售合同出現(xiàn)大量問題是房屋建設(shè)施工中的突發(fā)情況，如重大自然災(zāi)害或特殊社會事件導(dǎo)致的停工。
在認(rèn)定過程中，特別值得考慮的是，開發(fā)商是否在不可抗力出現(xiàn)后及時(shí)告知購房人以減輕購房人的損失，如未及時(shí)告知，導(dǎo)致購房人的利益受損的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

其次，對于因第三人的原因而主張免責(zé)司法實(shí)踐中常見原因，工程隊(duì)的施工質(zhì)量問題而造成施工停工、拖欠農(nóng)民工工資導(dǎo)致民工停工等。此類情況下開發(fā)商不能請求免責(zé)。對于因?yàn)檎叩脑蚧蛞?guī)劃改變而導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交房的情況，實(shí)務(wù)存在巨大爭議。傾向于開發(fā)商可以請求法院對條款進(jìn)行變更。

問題五：律師你好，我買的房子已經(jīng)逾期交房很長時(shí)間了，合同約定的是2017年12月31日交房，但是現(xiàn)在才剛剛通知我們收房。我的合同約定開發(fā)商在取得竣工驗(yàn)收備案之后30天內(nèi)交房，可是我們的竣工驗(yàn)收備案是開發(fā)商4月1日剛?cè)〉玫模垎栁覀兡懿荒芨孚A違約金官司？

《商品房建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》是建設(shè)部確認(rèn)可以交房的相關(guān)文件，開發(fā)商有此既滿足最低交房條件。計(jì)算違約從合同約定時(shí)間至開發(fā)商取得文件并且通知到業(yè)主之日，標(biāo)準(zhǔn)問題參考問題一，于此不贅。

問題六：律師你好，我們小區(qū)合同約定2018年12月31日交房，開發(fā)商也通知我們收房了，我們就收房了?，F(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未取得竣工驗(yàn)收備案表，請問我們能否找他要違約金？

參考問題五即可。

問題七：律師你好，我們小區(qū)逾期交房五年了，現(xiàn)在才交房，請問我們可以主張幾年的違約金？我聽說有兩年的訴訟時(shí)效。

五年，開發(fā)商違約這個(gè)行為至今才結(jié)束，對于持續(xù)行為，從行為完全結(jié)束之日起計(jì)算。

問題八：律師你好，我們開發(fā)商逾期交房3個(gè)多月才交房，我們找他要違約金，他說石家莊今年有政府的環(huán)保停工令，請問這是不是屬于不可抗力，我們請你能要到違約金嗎？

其一，主張不可抗力免責(zé)的，讓開發(fā)商拿出政府開具的不可抗力的證明材料，沒有材料的或證明材料時(shí)間短于延期時(shí)間部分不視作不可抗力免責(zé)的；

其二，開發(fā)商是否在不可抗力出現(xiàn)后及時(shí)告知購房人以減輕購房人的損失，如未及時(shí)告知，導(dǎo)致購房人的利益受損的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

問題九：律師你好，我們?nèi)ツ?月1日打贏了官司，一審判決已經(jīng)生效，開發(fā)商要給我們每家10000的違約金，結(jié)果到現(xiàn)在都沒給，請問我們能找你幫我們要嗎？能要多少錢？

其一，法律上可委托律師，但經(jīng)濟(jì)上未必劃算；

其二，建議自學(xué)法院的強(qiáng)制執(zhí)行申請的要求，包括材料，流程等；

問題十：律師你好，我是新京報(bào)的記者，請問您買商品房交房都需要哪些條件，在過去十年有哪些大的變革？竣工驗(yàn)收備案具體都包括哪些要素？

其一，交付條件。備案登記說?！渡唐贩拷ㄔO(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》是建設(shè)部確認(rèn)可以交房的相關(guān)文件，具有高度的可信度。

其二，對于竣工驗(yàn)收備案，購房者只要看到《商品房建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》即可。

以上回答主要來源個(gè)人對《房屋買賣合同糾紛 裁判思路與裁判規(guī)則》的筆記，基本都是復(fù)制+粘貼而成。