案情

方弘：在不知情的情況下，買到兇宅。房東是否該承擔(dān)責(zé)任？

王宇維律師：可以肯定地說(shuō)，房東是應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任的。所謂“兇宅”，通常認(rèn)為是曾發(fā)生自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋。

從本案新聞報(bào)道來(lái)看，買賣雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》對(duì)案涉房屋是否發(fā)生過(guò)非正常死亡事件作出了明確約定。那么房東作為賣方，在簽訂合同前有能力也有義務(wù)閱讀相關(guān)條款，房東以“不清楚應(yīng)當(dāng)披露的信息范圍，以及買方和中介公司未詢問(wèn)”為借口并不能掩蓋其違約的事實(shí)，案涉房屋內(nèi)發(fā)生的高墜事件屬于合同約定的非正常死亡事件，即使中介公司未就該事件口頭詢問(wèn)，房東也應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知。本案中房東違反合同約定義務(wù)和誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。

其實(shí)，“兇宅”即使沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題、符合居住條件,但對(duì)于人們居住房屋時(shí)的不良心理干擾將會(huì)影響其交換價(jià)值甚至?xí)鬓D(zhuǎn)困難,因而“兇宅”是具有價(jià)值瑕疵的，屬于有瑕疵之物。房屋買賣屬于生活中重大事項(xiàng)交易，即使合同中沒(méi)有就“兇宅”情況予以約定，按照誠(chéng)實(shí)信用原則,賣方也應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)告知“兇宅”信息,全面履行合同義務(wù)，否則賣方也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

方弘：中介公司是否有責(zé)任？

王宇維律師：是的，中介公司也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

我國(guó)民法典第962條規(guī)定：“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/span>

因此，中介公司有提供與訂立合同有關(guān)的真實(shí)情況的義務(wù)。作為中介而言，他們相當(dāng)明白買方對(duì)于“兇宅”的忌諱，更何況本案《房屋買賣合同》對(duì)此還有明確的約定。中介沒(méi)有事先了解案涉房屋是否為“兇宅”，甚至都沒(méi)有詢問(wèn)房東，要么是故意隱瞞，要么是嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)。

所以，中介公司也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，具體表現(xiàn)就是退還部分或全部中介費(fèi)，甚至承擔(dān)其他賠償責(zé)任。

方弘：小向可以要求退房嗎？

王宇維律師：小向是可以要求退房的。

根據(jù)雙方合同約定，房東有義務(wù)如實(shí)陳述案涉房屋曾發(fā)生高墜事件的事實(shí)。然而房東隱瞞該信息，違反了合同約定義務(wù)，小向有權(quán)按照合同約定要求房東回購(gòu)房屋，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

“兇宅”屬于與房屋交易有關(guān)的重大信息，對(duì)房屋買賣合同的訂立及房屋交易價(jià)格的確定會(huì)產(chǎn)生重大影響。即便房屋買賣合同中沒(méi)有約定賣方對(duì)此應(yīng)如實(shí)陳述，基于誠(chéng)實(shí)信用原則以及對(duì)傳統(tǒng)風(fēng)俗的尊重，賣方也應(yīng)該在出賣房屋前如實(shí)告知有關(guān)情況。否則，賣方故意隱瞞物之瑕疵的真實(shí)情況，就構(gòu)成了民法意義上的欺詐。

如果合同尚未履行完畢,那么依據(jù)《民法典》610之規(guī)定，對(duì)于物之瑕疵,買方有權(quán)解除合同。如果合同已經(jīng)履行完畢,那么買方可以依據(jù)《民法典》第148條之規(guī)定主張撤銷合同。無(wú)論是解除合同還是撤銷合同，同樣都能達(dá)到退房的目的。

方弘：法院判決房東向小向賠償違約金10萬(wàn)元。大家買房怎么避免買到兇宅？

王宇維律師：我們建議買方可以查詢小區(qū)網(wǎng)上新聞或?qū)嵉刈咴L小區(qū)。有些“兇宅”房屋，在媒體上或多或少會(huì)引起關(guān)注與討論，那如果沒(méi)找到相關(guān)信息呢，還可以通過(guò)合適的途徑向小區(qū)居委會(huì)、物業(yè)公司、小區(qū)鄰居、片區(qū)派出所等進(jìn)行了解，或者詢問(wèn)小區(qū)附近的房屋中介，向中介明確表明需要確認(rèn)意向房屋不是“兇宅”才能購(gòu)買，那么大部分中介為避免居間不成反受累的情況，如果他們了解情況應(yīng)該都會(huì)如實(shí)告知。

最后，為避免萬(wàn)一，在合同條款中應(yīng)當(dāng)要求賣方承諾所購(gòu)房屋內(nèi)沒(méi)有發(fā)生過(guò)非正常死亡事件，否則買方可以解除合同，并要求賣方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。