看案說法

　　上周，成都一樁“兇宅”買賣案有了結(jié)果，“兇宅”原主人被判合同欺詐，買家成功退房。此前，廣州也發(fā)生過不少此類官司，但買家的退房要求被駁回的居多。房屋交易中，賣方有義務(wù)告知“兇宅”信息嗎？買方又該如何自我保護(hù)？■專題撰文 時報記者 閆曉光

　　發(fā)生過非正常死亡事件的住宅，人們稱之為“兇宅”，是很多人忌諱的事情。但在房屋交易中，為了順利脫手，“兇宅”的房主往往會隱瞞實情。而買家，一旦得悉則會大呼上當(dāng)，寢食難安。時報與網(wǎng)易聯(lián)合開展的網(wǎng)上調(diào)查顯示：在二手房交易中，逾70%的人擔(dān)心買到“兇宅”；萬一買到“兇宅”，過半人會想方設(shè)法退掉或轉(zhuǎn)賣房子。由“兇宅”買賣引發(fā)的官司，全國各地比比皆是，廣州也時有發(fā)生，但法院未必支持買家的退房要求。

　　案例1　隱瞞兇案屬欺詐 買家成功退房

　　2007年9月，在成都工作的李先生通過中介，以31.8萬元的價格向劉氏夫婦買了一套房子。當(dāng)李先生付清房款進(jìn)屋裝修時，鄰居大媽卻告訴他一個驚人的消息。

　　房主兒子曾在家殺死人碎尸

　　2004年間，就在這套房子里，劉氏夫婦的兒子將一名到他家做客的10歲小女孩殺了，還殘忍地將她碎尸后藏在屋頂?shù)乃溥叀Ｂ牭竭@一消息，李先生頓時毛骨悚然，立即到轄區(qū)派出所求證，不幸消息被證實。

　　從此夜不能寐的李先生多次找賣家夫婦商量退房，均被拒絕。無奈之下，李先生只好告上法院，要求退房。

　　劉氏夫婦在庭上表示，他們無法理解李先生的感受。他們辯稱自己賣的是房子，不是房子的歷史。買賣過程中，沒有義務(wù)主動告訴買方這些情況。他們認(rèn)為，自己已將手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)明晰、不存在安全隱患的房屋交給了李先生，履行了相關(guān)義務(wù)，因此該房的買賣完全合理合法。

　　兇案致使房屋貶值 賣方被判欺詐

　　今年6月18日，成都市金牛區(qū)法院公開宣判，賣家劉氏夫婦違背誠信原則，其行為已構(gòu)成欺詐，判決撤銷該房的房屋買賣合同，李先生退房、賣家夫婦退款。

　　該案主審法官指出，當(dāng)前的房屋價值，由建筑成本、交通、地理位置、居住環(huán)境、人文環(huán)境等多種綜合因素構(gòu)成。根據(jù)人們的觀念和風(fēng)俗習(xí)慣，對住宅內(nèi)發(fā)生的兇殺碎尸事件感到恐懼和忌諱，是客觀存在的普遍現(xiàn)象。發(fā)生過兇殺碎尸事件的住宅，雖未在實物形態(tài)上受損，但已因人們的忌諱而大大貶值。因此，房內(nèi)曾發(fā)生的兇殺碎尸案，已構(gòu)成合同標(biāo)的物的重大瑕疵。根據(jù)《合同法》第六條，賣家夫婦應(yīng)遵守誠實信用原則，告知李先生這一事實。

　　案例2　隱瞞“兇宅”信息不屬違法

　　2004年8月26日，廣州的張先生通過中介，以8.8萬元買下了白云區(qū)廣花四路的一處房屋。張先生高高興興按約付款后，便安家落戶。不久后，張先生在與鄰居聊天時驚聞，該房曾發(fā)生煤氣爆炸，屋內(nèi)兩人被炸死。隨后，張先生以房屋存在瑕疵，賣家有違誠信、破壞公序良俗為由，向賣家方某討說法。

　　結(jié)果，法院駁回了張先生的訴訟請求。法院審理認(rèn)為，房屋本身是否符合使用條件，是合同目的能否實現(xiàn)的根本。張先生未能證明房屋不符合居住使用的要求。而賣方未告知屋里曾死人，不足以構(gòu)成違反公序良俗。法院認(rèn)為，公序良俗的作用在于彌補(bǔ)法律強(qiáng)行性、禁止性規(guī)定的不足，從而起到規(guī)范社會行為的作用，但衡量公序良俗的標(biāo)準(zhǔn)不得隨意擴(kuò)大。

　　律師支招

　　簽署補(bǔ)充合同 規(guī)定“兇宅”信息披露

　　同是買到“兇宅”，判決結(jié)果為何不同？屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件，是否屬于賣方必須如實告知的信息？而買方又如何避免買到“兇宅”？萬一買到又怎樣維權(quán)呢？就此，記者采訪了有關(guān)法律界人士。

　　“兇宅”官司全賴法官裁量

　　“兇宅”主人賣房時不告知買主相關(guān)信息，是否違誠信、構(gòu)成欺詐？

　　廣東舜華律師事務(wù)所的肖雄輝律師認(rèn)為，由于沒有明文規(guī)定，此類案件的判決全賴法官個人觀念和自由裁量?！罢缒阄遥蛯κ裁礃拥姆孔邮莾凑?，是否介意都不太一樣。因此不能夠一概而論?！?BR>
　　因此，肖律師指出，不同地域和人的看法都不同，因此法律不應(yīng)一刀切，而是由法官根據(jù)實際情況來判定。

　　“兇宅”信息非必須告知信息

　　記者近日就此類事件采訪了幾位房屋中介。中介李先生告訴記者，根據(jù)他的經(jīng)驗，不少客人在意所買房屋是否“兇宅”，但一般不會直接問。只有當(dāng)買方提出疑問時，他們才會詢問賣方，否則不會主動調(diào)查并告知買方相關(guān)信息?？梢?，此類糾紛的最大問題，在于買方對有關(guān)信息的隱瞞。

　　那么，“兇宅”信息是否屬于賣方的告知義務(wù)呢？肖雄輝律師指出，“我國相關(guān)法律規(guī)定，二手房原房主必須要向購房人明確告知其房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)無查封、無抵押及債務(wù)糾紛等，并提供房屋質(zhì)量、設(shè)施及是否涉嫌訴訟等情況。而對于與房屋居住條件無關(guān)的信息，原房主沒有義務(wù)主動告知?！庇纱丝梢?，法律并未明確規(guī)定“兇宅”信息屬賣方應(yīng)盡的告知義務(wù)。

　　因此，賣方不說明實情，只是道德上的瑕疵。一般來說，房子只要驗收合格，就算合法，發(fā)生過命案卻不告知買方，等于合法不合理。

　　簽訂補(bǔ)充合同有助買方維權(quán)

　　肖律師指出，要打贏“兇宅”官司，需在買方過程中注意以下兩個步驟。

　　首先要主動探聽詢問相關(guān)信息。購房者如果忌諱“兇宅”，應(yīng)主動詢問賣方或中介，并盡量多方探聽。面對買方的明確詢問，賣方或中介如果隱瞞“兇宅”情況，就會構(gòu)成欺詐，買方可以此解除合同，并要求賣方賠償。

　　但由于口說無憑，一旦打起官司，買方仍可能因缺乏證據(jù)敗訴。因此肖律師建議，妥善起見，買賣雙方可在購房合同中，約定此類信息披露的條款。

　　比如：賣方保證出售房屋中未曾發(fā)生過重傷、非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等可能導(dǎo)致買房人心理不安的嚴(yán)重情況。如果買方發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過上述情況而賣方未曾予以書面披露的，買方有權(quán)解除合同或者要求酌減價金等條款。這樣的約定可以督促賣方認(rèn)真考慮隱瞞此類信息的風(fēng)險，也可以讓買方在發(fā)生糾紛時立于不敗之地。