一、在售樓處，我不知道這個人是否是開發(fā)商的銷售人員，但是他在給我賣房，而且還要我付定金給他個人，如何處理？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托中介機構(gòu)代理銷售商品房，但是應當向中介機構(gòu)出具委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證件和商品房銷售委托書。

注：如要了解銷售人員與開發(fā)商之間的關(guān)系，可以通過以下方法獲知：

1、銷售人員要求購房人簽訂的文件所指向的對象，究竟是開發(fā)商還是房產(chǎn)中介策劃公司？

2、銷售人員要求購房人支付的款項收款人的信息？

3、明確詢問銷售人員與開發(fā)商之間是何種法律關(guān)系？

4、向銷售人員索要活動承諾的文件。

二、開發(fā)商符合了哪些條件才可以預售商品房？

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到了工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

4、已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

注：開發(fā)商在預售商品房時，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

三、在交房后多長時間內(nèi)應當辦理產(chǎn)權(quán)證書？

預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)（現(xiàn)為不動產(chǎn)權(quán)證書）。

現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人另有約定的，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

四、交房后，如果購房人認為房屋存在質(zhì)量問題要退房的，如何處理？

商品房交付使用后，購房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；造成購房人損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

五、售樓處遇見房產(chǎn)中介，提供中介服務時是否必須明碼標價？

是的。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務實行明碼標價制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當在經(jīng)營場所醒目位置標明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務項目、服務內(nèi)容、收費標準以及相關(guān)房地產(chǎn)價格和信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內(nèi)容、收費標準等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的價格內(nèi)容和標價方式進行價格欺詐；一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。

六、房產(chǎn)中介不得從事哪些行為？

1、捏造散步漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；

2、對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價；

3、以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務，誘騙消費者交易或者強制交易；

4、泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當利益；

5、為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價格的合同提供便利；

6、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租；

7、侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金；

8、承購、承租自己提供的經(jīng)紀服務的房屋；

9、為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀服務；

10、法律、法規(guī)禁止的其他行為。

注：違反上述第1、2項，構(gòu)成價格違法行為的，由縣級以上人民政府價格主管部門按照價格法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款；情節(jié)嚴重的，依法給予停業(yè)整頓等行政處罰。違反上述第3-10項的，由縣級地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

七、我簽訂的《房地產(chǎn)認購協(xié)議書》，屬于商品房買賣合同，還是屬于預售合同？

看合同內(nèi)容，以及出賣人是否按照約定收受了購房款。如果認購協(xié)議明確了下列事項，一般可以認定屬于商品房買賣合同，不屬于預售合同：

1、當事人名稱或者姓名和住所；

2、商品房基本狀況；

3、商品房的銷售方式；

4、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

5、交付使用條件和日期；

6、裝飾、設備標準承諾；

7、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任；

8、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

9、面積差異的處理方式；

10、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

11、解決爭議的方法；

12、違約責任；

13、雙方約定的其他事項。

八、已經(jīng)和開發(fā)商協(xié)商一致解除了商品房買賣合同，按揭合同可以申請解除嗎？

可以。因商品房買賣合同被解除的，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，法院應予支持。

九、房屋的實際銷售價格能否超出備案價格？

根據(jù)《商品房銷售明碼標價規(guī)定》第9條的規(guī)定，對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。另外，根據(jù)該《規(guī)定》第13條的規(guī)定，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。因此，本律師認為商品房的實際銷售價格不得高于備案價格。

十、購買商品房時，應當注意哪些銷售欺詐行為？

（一）投機炒房行為

1、以營銷渠道的形式捆綁銷售，坐地起價，壟斷房源，操縱房價；

2、進入銷售環(huán)節(jié)后捂盤惜售或者變相囤積房源；

3、通過報紙、廣播、電視、網(wǎng)站、新媒體等途徑捏造、散布房地產(chǎn)虛擬信息；以雇傭人員制造搶房假象等方式，惡意炒作，哄抬房價；

4、通過更改預售合同、變更購房人等方式，投機炒作未交付的商品房；

5、通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款；

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用售后包租、返利的宣傳以及經(jīng)營行為；

7、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與投機炒房團伙串通，謀求不正當利益；

8、規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行過程中向不具備購房資格的群體買賣房屋。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違法違規(guī)行為

1、為不符合交易條件的房屋提供經(jīng)紀服務，或者對購房人隱瞞抵押、查封等限制交易的信息；

2、就同意房屋簽訂不同交易價款的“陰陽合同”提供便利，規(guī)避房屋交易稅費；

3、由于限購政策的限制，在明知購房人不具備購房資格卻誘使當事人簽訂購房合同，在當事人購房意愿達不成時又不退購房定金而損害當事人利益的行為；

4、為購房當事人騙取購房資格提供虛假材料和便利的行為；

5、非法侵占或者挪用客戶交易資金；

6、采取威脅、恐嚇、脅迫等手段驅(qū)逐承租人，惡意克扣承租房屋保證金或預定金；

7、強制提供代辦服務、擔保服務；

8、與客戶無委托關(guān)系發(fā)布房源信息，違規(guī)提供房源信息掛牌服務；

9、在房屋交易過程中捆綁收取擔保費（貸款服務費）、超額收取評估費；

10、房地產(chǎn)租賃機構(gòu)以高價收進房屋托管、低價出租的非正常經(jīng)營行為。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為

1、在取得商品房預售許可前，以認購、認籌、預定、排號、售卡、銀行預存資金等方式向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金等行為；

2、未按政府備案價格實行一房一價要求銷售商品房、或者以附加條件限制購房人合法權(quán)利（如捆綁車位、裝修、購房首付款超出購房人應付首付款數(shù)額）等方式、變相實行價外加價或惡意增加購房人負擔的行為；

3、由于限購政策的限制，在明知購房人不具備購房資格卻誘使當事人簽訂購房合同，在當事人購房意愿達不成時又不退購房定金而損害當事人利益的行為；

4、為購房當事人騙取購房資格提供虛假材料和便利的行為；

5、限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款；

6、利用合同格式條款，免除自身法定義務，加重購房人責任，排除購房人合法權(quán)利；

7、欠繳土地出讓價款、閑置用地、囤地炒地，不履行土地出讓合同等違法違規(guī)用地行為。

（四）發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告行為

1、通過捏造、散布不實信息，或者曲解有關(guān)房地產(chǎn)政策等方式，誤導購房人的市場預期

2、發(fā)布虛假房源和價格信息，欺騙、誤導購房人；

3、發(fā)布未取得許可或備案的房地產(chǎn)項目預售、銷售廣告；

4、在房地產(chǎn)廣告中承諾為購房人辦理戶口、就業(yè)、升學、社會保險等事項；

5、在房地產(chǎn)廣告中承諾房產(chǎn)升值或者投資回報；

6、發(fā)布虛假、諧音的廣告用語（如：X城追捧、“漲”聲不斷），混淆視聽、誘導消費。

十一、開發(fā)商利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，應當承擔什么法律責任？

1、經(jīng)營者因價格違法行為致使消費者或者其他經(jīng)營者多付價款的，應當退還多付部分；造成損害的，應當依法承擔賠償責任；

2、經(jīng)營者違反明碼標價規(guī)定，在標價之外加價出售商品，責令改正，沒收違法所得，可以并處5000元以下的罰款；

3、根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定而應承擔的法律責任。