|
NO.11/09 這是測算系列的第5篇文章。 前幾篇我們講了測算的總邏輯、靜動態(tài)視角下的成本項、收入項、融資與排布。 今天我們正式進入三大稅的第一稅——土增稅。土增稅由于太過繁雜，所以，分三篇來講: 1、土增稅的計算總邏輯（上） 2、土增稅中的成本分?jǐn)偅ㄖ校?br> 3、土增稅的稅務(wù)籌劃（下） #1 什么情況征收土增稅 《土地增值稅暫行條例》 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。  土增稅對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。只對“有償轉(zhuǎn)讓”征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。  特別注意的是：土增稅立法不夠精細(xì)化，很多事項有賴于地方稅收政策、稅務(wù)機關(guān)的主觀理解和稅企的溝通協(xié)商。所以，土增稅政策地方色彩濃厚，各地政策口徑差異較大（增值稅與所得稅政策口徑全國基本一致）。 #2 土增稅計算方法 計算方法： step1：計算扣除項目金額 step2：增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目 step3：增值率=增值額/扣除項目（確定稅率） step4：應(yīng)交土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)  具體拆解如下圖示：  #3 清算收入的確定 《土地增值稅清算問題的通知》 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 注意：銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實測面積不一致的，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土增稅時予以調(diào)整。 根據(jù)《營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號）第1條規(guī)定：適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅銷項稅額。 其中，關(guān)于“不含增值稅銷項稅額”是否要扣除“土地成本的虛擬銷項”，各地執(zhí)行口徑不一。 #舉個栗子：某地產(chǎn)項目銷售收入10億，向政府部門支付的土地價款為4個億，土增稅的計稅收入為多少? 兩種執(zhí)行口徑下的計稅收入： 如廣州=10億-（10億-4億）/1.09*0.09 如江蘇=10億-10億/1.09*0.09 視同銷售收入的確定 房企將開發(fā)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： （1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； （2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 另，國稅函〔2010〕220號規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。 #4 土增稅扣除項 《土地增值稅暫行條例》 計算土增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 （二）開發(fā)土地的成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，且最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金。“營改增”后，指的就是增值稅附加。 （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％扣除。 注意這四種不可扣除： 1、扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的，企業(yè)預(yù)提的成本費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 2、實際發(fā)生的成本費用，未取得有效憑證，不得扣除。 3、不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，計算土地增值稅時，不得扣除。 4、除財務(wù)費用外的其他開發(fā)費用，超過土地及開發(fā)建設(shè)成本5%的部分，計算土地增值稅時，不得扣除。 強調(diào)一點： 營改增后，土增稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，在發(fā)票的備注欄須注明建筑服務(wù)發(fā)生地及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。因此，在實操層面，不同地塊、不同項目之間基本無法進行成本轉(zhuǎn)移。 #5 預(yù)繳、清算 預(yù)繳條件： 為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，在房地產(chǎn)預(yù)售發(fā)生時即采取土增稅預(yù)征，通常按銷售收入的一定比例征收（具體比例各地不一）。  清算條件： 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)將要求納稅人自清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。 （1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上。 （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。  注意：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。但實操層面來講，存在的算法包括兩種，舉個栗子： #登山哥收到1億普通住宅預(yù)收房款。其地預(yù)征率為2%，不同地方兩種算法： 算法一：1億/1.09*2%=0.018 算法二：（1億-1億/1.09*3%）*2%=0.019 #6 清算單位 《土增稅清算管理通知》 一、土地增值稅清算應(yīng)該以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。（國稅發(fā)[2006]187號） 二、開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。   各地實際執(zhí)行情況： 實務(wù)中，根據(jù)各地相關(guān)規(guī)定，目前土地增值稅清算單位主要確認(rèn)依據(jù)：發(fā)改委審批投資立項文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。一句話，根據(jù)項目實際情況決定，不唯證照，和當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管確認(rèn)清楚。 |
|
|
|
