實(shí)務(wù)中，遇到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來電咨詢，問企業(yè)購入在建工程后投入資金繼續(xù)開發(fā)，在土地增值稅清算時(shí)，購入在建工程的成本能否加計(jì)扣除？

近幾年來，企業(yè)利用在建工程籌劃土增稅清算的案例確實(shí)不少，于是各地都相繼出臺了應(yīng)對措施，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入在建工程繼續(xù)建設(shè)后再轉(zhuǎn)讓時(shí)，由于在建工程出讓方在出讓在建工程土地增值稅清算時(shí)，相應(yīng)的土地和開發(fā)成本已經(jīng)加計(jì)扣除，因此僅允許對開發(fā)成本的再投入部分加計(jì)扣除，以避免重復(fù)扣除。

一、基本規(guī)定

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《實(shí)施細(xì)則》和相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入（含貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入），應(yīng)依照規(guī)定繳納土地增值稅。 計(jì)算公式為：

應(yīng)納土地增值稅=（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額）×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

扣除項(xiàng)目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第70號規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

稅率（略）

二、案例

例1：A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2015年6月，向B房地產(chǎn)開發(fā)公司購入一商品房在建工程項(xiàng)目，總價(jià)10億元，A公司后續(xù)投入的開發(fā)成本為5億元，于2016年6月開始預(yù)售，2016年7月全部售完，銷售額合計(jì)25億元（不含稅），支付符合文件規(guī)定的銀行貸款利息1000萬元，A公司選擇按簡易計(jì)稅辦法繳納增值稅。計(jì)算A公司應(yīng)繳納的土地增值稅（不考慮預(yù)繳）。

解析：根據(jù)各地明確的在建工程不能加計(jì)扣除規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司扣除項(xiàng)目中，財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目=5×20%=1億元；

其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（10+5）×5%=0.75億元；

A公司應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅=2500000000×5%×7%=8750000元；

A公司應(yīng)納教育費(fèi)附加（含地方）=2500000000×5%×5%=6250000元；

A公司土地增值稅扣除項(xiàng)目合計(jì)=10+5+0.1+0.75+0.0875+0.0625+1=17億元；

A公司增值額=25-17=8億元；

8÷17=47.06%，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％，適用稅率為30％，因此：

A公司應(yīng)繳納的土地增值稅=8×30%=2.4億元。

三、建議

建議根據(jù)B公司轉(zhuǎn)讓在建工程土地增值稅清算狀況來決定A公司購入的在建工程成本在土地增值稅清算時(shí)能不能作為加計(jì)扣除計(jì)算基數(shù)。

（一）B公司在建工程轉(zhuǎn)讓收入小于扣除項(xiàng)目金額（不含5%的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和20%的財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除數(shù)），該情形下，應(yīng)允許A公司將在建工程成本作為加計(jì)扣除和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)。

（二）B公司在建工程轉(zhuǎn)讓收入小于扣除項(xiàng)目金額（含部分5%的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不含20%的財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除數(shù)），該情形下，應(yīng)允許A公司將在建工程成本作為加計(jì)扣除計(jì)算基數(shù)，調(diào)整其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。

（三）B公司在建工程轉(zhuǎn)讓收入小于扣除項(xiàng)目金額（含5%的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，含部分20%的財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除數(shù)），該情形下，應(yīng)調(diào)整A公司加計(jì)扣除部分的計(jì)算基數(shù)，在建工程成本不能作為其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。

（四）B公司在建工程轉(zhuǎn)讓收入大于或等于扣除項(xiàng)目金額的，則A公司購入的在建工程成本不能作為加計(jì)扣除的計(jì)算基數(shù)，也不能作為其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。